作者：普睿研究、編輯部

來源：丁祖昱評樓市

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)政策完成從應(yīng)急托底到長效治理的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)型，以2026年全國兩會政府工作報(bào)告、4月中央政治局會議為核心錨點(diǎn)來看，頂層定調(diào)持續(xù)清晰、施策體系全面成型，行業(yè)政策底部已正式確認(rèn)。

中央以“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為主線，將城市高質(zhì)量發(fā)展作為核心抓手，地方圍繞城市更新、“好房子”建設(shè)、保障安居三大方向精準(zhǔn)發(fā)力，推動(dòng)行業(yè)加速邁入“提質(zhì)增效、供求平衡”的高質(zhì)量發(fā)展新階段，為市場企穩(wěn)回升、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供堅(jiān)實(shí)制度支撐。

4月29日，深圳出臺限購優(yōu)化新政，核心定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域限購，符合條件的可在原基礎(chǔ)上多買1套。4月30日，廣州發(fā)布樓市新政，公積金大幅提額，推出“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼等。精準(zhǔn)支持剛需與改善性住房需求，進(jìn)一步豐富地方需求端提振工具的實(shí)操路徑。

01

頂層政策部署閉環(huán)成型

政策底部全面確認(rèn)

2026年全國兩會政府工作報(bào)告明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。圍繞市場穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)防控、民生保障、新型城鎮(zhèn)化、住房品質(zhì)提升、住房制度改革、財(cái)政金融配套六大維度，構(gòu)建起全鏈條施策體系，核心執(zhí)行“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入系統(tǒng)化、長效化治理周期。

4月28日中央政治局會議進(jìn)一步定調(diào)：“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范納入重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解范疇，把城市更新上升為穩(wěn)定市場的核心舉措，與兩會部署形成閉環(huán)。

金融與監(jiān)管政策同步松綁提質(zhì)，為市場修復(fù)保駕護(hù)航。貨幣政策保持適度寬松，央行持續(xù)運(yùn)用降準(zhǔn)降息工具，暢通政策傳導(dǎo)，降低社會綜合融資成本；房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行，“保交房”白名單制度固化，符合條件項(xiàng)目貸款可展期至5年；2020年以來的“三條紅線”月度上報(bào)要求逐步放開，監(jiān)管重心轉(zhuǎn)向出險(xiǎn)房企差異化管控，行業(yè)融資約束有序松綁。財(cái)政層面，4.4萬億元地方政府專項(xiàng)債聚焦民生工程、隱性債務(wù)置換，專項(xiàng)支持收購存量商品房用于保障房、城市更新，形成“財(cái)政引導(dǎo)、金融支持、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的長效支撐。

“十五五”規(guī)劃綱要更將房地產(chǎn)納入提振消費(fèi)篇章，確立“消費(fèi)驅(qū)動(dòng)、保障托底、品質(zhì)升級”的五年發(fā)展綱領(lǐng)，推動(dòng)住房回歸消費(fèi)品屬性，為行業(yè)長期平穩(wěn)轉(zhuǎn)型劃定路徑。中央頂層部署的連貫性、精準(zhǔn)性、協(xié)同性，徹底扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，成為行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心底氣。

02

加快推進(jìn)城市更新:中央定調(diào)引領(lǐng)

成為穩(wěn)市場核心抓手

在政府工作報(bào)告和4月中央政治局會議中，城市更新均與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并列部署，賦予其穩(wěn)投資、盤存量、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的多重使命，成為2026年房地產(chǎn)政策的核心突破口。自然資源部、住建部聯(lián)合發(fā)力，從土地、資金、審批全維度為城市更新保駕護(hù)航，為城市更新提供剛性制度保障。

4月以來，中央層面支持力度持續(xù)加碼：財(cái)政部、住建部開展2026年度中央財(cái)政支持城市更新行動(dòng)；住建部、自然資源部印發(fā)城市更新可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)清單，推廣前期策劃、政策創(chuàng)新、審批優(yōu)化、一站式服務(wù)等實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，解決項(xiàng)目落地堵點(diǎn)。中央政策為城市更新精準(zhǔn)賦能，構(gòu)建起“規(guī)劃引領(lǐng)、資金支持、機(jī)制保障”的城市更新頂層體系。

地方緊跟中央部署，2026年以來累計(jì)出臺59項(xiàng)城市更新政策，4月單月發(fā)布17項(xiàng)。各地推進(jìn)模式百花齊放：北京推出75項(xiàng)政策工具箱，推行分層確權(quán)、一站式審批；成都、武漢出臺城市更新條例，以法治保障實(shí)施，嚴(yán)禁拆真建假；長沙鼓勵(lì)成片收購存量房推進(jìn)片區(qū)更新，昆明、揚(yáng)州支持老舊住房自主更新、原拆原建；重慶發(fā)布207個(gè)更新項(xiàng)目、總投資近1200億元，南京發(fā)布7大重點(diǎn)更新項(xiàng)目，盤活低效空間、煥新城市功能。

資金與模式創(chuàng)新同步突破，專項(xiàng)債、政策性金融、社會資本多元投入，自主更新、房票安置、微更新成為亮點(diǎn)。城市更新不僅有效盤活老舊小區(qū)、低效商辦資源，助力商品房去庫存，更拉動(dòng)基建投資、改善人居環(huán)境，成為存量時(shí)代房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長、優(yōu)結(jié)構(gòu)的核心引擎。

03

構(gòu)建供求新秩序：嚴(yán)控住宅增量

加強(qiáng)“好房子”建設(shè)

在供給側(cè)，中央部委持續(xù)推進(jìn)存量盤活，并限制無效新增庫存。自然資源部38號文明確“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)”，推動(dòng)土地長期供給從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量挖潛。

2026年以來，全國房地產(chǎn)經(jīng)營性用地成交建筑面積1.3億平方米，同比下降23%，平均溢價(jià)率5.1%，平均土拍熱度高于2025年四季度，土地市場形成縮量提質(zhì)的良性態(tài)勢。各地通過嚴(yán)控住宅用地增量，加大閑置用地處置，通過土地性質(zhì)變更、分期開發(fā)盤活低效資源，從源頭穩(wěn)定供給預(yù)期，推動(dòng)市場走向供求新平衡。

據(jù)各地方政府發(fā)布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年-2026年全國107城住宅存量用地規(guī)模持續(xù)收縮，存量盤活正在有效推進(jìn)：樣本城市項(xiàng)目總數(shù)同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項(xiàng)目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目補(bǔ)充”的良性態(tài)勢。

“好房子”建設(shè)則成為供給提質(zhì)的核心載體。3月末住建部發(fā)布《“好房子”建設(shè)指南（試行）（征求意見稿）》，這是繼2025年3月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布后的又一重要住房標(biāo)準(zhǔn)文件，推動(dòng)住房政策從“保基本”到“提品質(zhì)”實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵升級；4月中辦、國辦推動(dòng)超低能耗建筑規(guī)模化發(fā)展，將綠色智慧融入好房子建設(shè)。地方快速跟進(jìn)，2026年以來29省市出臺好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，如濟(jì)南明確住宅層高不低于3.15米，廣州推出星級評價(jià)體系，廣西發(fā)布技術(shù)導(dǎo)則，從規(guī)劃、建造、運(yùn)維全鏈條提升住房品質(zhì)。

2026年以來，供給側(cè)改革與好房子建設(shè)共同作用，契合居民居住品質(zhì)升級需求，引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)品力、服務(wù)力，培育優(yōu)質(zhì)供給，為行業(yè)長期健康發(fā)展筑牢基礎(chǔ)。

04

地方落實(shí)：三大供給側(cè)協(xié)同發(fā)力

深圳廣州新政釋放示范信號

2026年以來，全國各省市深度對標(biāo)中央頂層部署，截至4月末累計(jì)出臺282項(xiàng)穩(wěn)市場配套政策，地方供給側(cè)調(diào)控通過以城市更新、好房子建設(shè)、保障安居為核心的結(jié)構(gòu)性施策，搭配公積金優(yōu)化等需求端工具，形成供求協(xié)同發(fā)力格局。

城市更新是存量盤活、錨定土地供給的關(guān)鍵抓手。截至4月末，地方累計(jì)出臺59項(xiàng)城市更新政策，4月單月落地17項(xiàng)，覆蓋老舊小區(qū)、城中村、危舊房改造及低效商辦盤活全場景。如成都、武漢等地以立法明確“留改拆”并舉，北京推出75項(xiàng)政策工具箱簡化審批，長沙、南京推進(jìn)成片收購存量房片區(qū)更新，重慶、海南發(fā)布百億元級更新項(xiàng)目清單。在自然資源部嚴(yán)控新增用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的剛性約束下，城市更新推動(dòng)土地供給從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量挖潛，既穩(wěn)定開發(fā)用地來源，又快速消化存量房源，從源頭平抑供給波動(dòng)。

“好房子”建設(shè)是標(biāo)準(zhǔn)落地、夯實(shí)產(chǎn)品供給的核心支撐。2026年以來，全國已有41個(gè)省市出臺建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施細(xì)則及相關(guān)意見，將“安全、舒適、綠色、智慧”的頂層要求轉(zhuǎn)化為實(shí)操規(guī)范。如濟(jì)南出臺新建商品住宅“五好”提升指引，明確住宅層高不低于3.15米；廣州、廣西推出星級評價(jià)與技術(shù)導(dǎo)則，多地將品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)融入保障房與更新項(xiàng)目，同步推進(jìn)房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)雙提升。好房子建設(shè)統(tǒng)一產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)供給，精準(zhǔn)匹配改善型需求，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量優(yōu)先，確立清晰的品質(zhì)供給確定性。

保障安居是房源擴(kuò)容、筑牢民生供給的底線保障。地方累計(jì)出臺64項(xiàng)保障安居政策，4月落地16項(xiàng)，采用“收購存量+新建擴(kuò)容”模式籌集房源。上海對高校畢業(yè)生定向供應(yīng)1.2萬套優(yōu)惠保租房，北京、廣州完善人才安居體系，多地收購存量商品房用作保障房、安置房，精準(zhǔn)覆蓋新市民、青年人及多子女家庭。保障體系持續(xù)完善分流低端剛需，形成“保障房兜底、商品房提質(zhì)”的雙層供給結(jié)構(gòu)，減少市場非理性波動(dòng)，筑牢民生供給底線確定性。

需求端，公積金優(yōu)化（145次）、稅費(fèi)補(bǔ)貼等工具協(xié)同發(fā)力，降低購房成本、激活合理消費(fèi)。地方政策以三大供給抓手穩(wěn)定長期預(yù)期，以需求工具短期提振市場，形成供需適配的良性循環(huán)，為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、構(gòu)建供求平衡新秩序提供堅(jiān)實(shí)支撐。

值得關(guān)注的是，4月29日，深圳出臺限購優(yōu)化新政，進(jìn)一步落實(shí)因城施策、激活核心區(qū)住房需求。深圳市住建局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自4月30日起施行，核心定向放松福田、南山、寶安新安街道等核心區(qū)域限購：符合條件的本市戶籍家庭、連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿1年的非戶籍家庭，可在上述區(qū)域增購1套商品住房；持有有效深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證的非戶籍家庭，無需社保/個(gè)稅證明即可在核心區(qū)購買1套商品住房。同時(shí)同步優(yōu)化公積金貸款政策，提高貸款額度并上浮首套貸款比例，精準(zhǔn)支持剛需與改善性住房需求，成為一線城市優(yōu)化調(diào)控、穩(wěn)定市場預(yù)期的重要示范。

4月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，共涉及八條內(nèi)容，其中最大的亮點(diǎn)莫過于支持居民“賣舊買新”，按照補(bǔ)貼總金額2億元、單套最高補(bǔ)貼3萬元測算，意味著至少會有6666戶的置換業(yè)主受惠，相當(dāng)于廣州一個(gè)月的新房交易量，考慮到部分不足額的情況，實(shí)際受惠的置換需求還會更多。

深圳和廣州的新政充分體現(xiàn)了“因城施策”，進(jìn)一步了豐富地方需求端提振工具的實(shí)操路徑。

2026年行業(yè)政策底部全面確認(rèn)后，城市更新與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙輪并行，已然成為現(xiàn)階段化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場預(yù)期、構(gòu)建供求平衡新秩序的核心抓手。

中央以兩會、4月政治局會議為核心，完成從應(yīng)急托底到長效治理的轉(zhuǎn)型，六大施策體系閉環(huán)成型，金融、財(cái)政、土地政策協(xié)同發(fā)力，徹底穩(wěn)定市場預(yù)期；地方緊扣城市更新、“好房子”建設(shè)、保障安居三大方向，精準(zhǔn)落地配套政策，激活需求、盤活存量、提升品質(zhì)。

展望未來，城市更新將承擔(dān)起存量盤活、投資拉動(dòng)、民生改善的多重使命，成為存量時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展的新增長點(diǎn)；供給側(cè)管理與“好房子”建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，從根源上優(yōu)化供求結(jié)構(gòu)。兩者并行推進(jìn)，疊加保障安居的兜底作用，形成“穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)供給、惠民生”的政策合力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場徹底走出調(diào)整周期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

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原標(biāo)題： 2026底部確認(rèn)丨政策：政策底確認(rèn)，前4月還有這些變化