不良資產指南 作者：指南君
來源：不良資產指南
法院強制批準重整
“白武士”綠城正式入局
2025年5月，廣州市中級人民法院正式批準了廣州花都泰湖山莊項目的重整計劃，意味著廣州規模最大的爛尾別墅群終于迎來了它的“白武士”—綠城管理。
這并非一次常規的重整，由于債權人之間利益分歧巨大，法院動用了《企業破產法》中的“強制批準”條款，才得以讓方案落地。綠城管理作為投資人，提出了5億元的出資方案，用于償債和項目重啟，而整個項目的總投資額預計高達23.4億元。
2025年8月，泰湖山莊的項目公司“廣州市泰湖房地產開發有限公司”完成了股權變更。新股東廣州綠誼城市建設開發有限公司（持股57.80%）與綠羿（廣州）房地產經營管理有限公司（持股42.20%）的背后，最終指向綠城房地產建設管理集團有限公司，綠城管理成為了項目實際操盤手。
2025年12月，花都區花都大道北、泰湖山莊以東地塊的控制性詳細規劃修正方案正式公示。2026年4月30日，廣東省投資項目在線審批監管平臺顯示，泰湖山莊的備案已獲得廣州市花都區發展和改革局復核通過。
根據備案信息，項目將于2026年7月1日正式復工復建，建設周期約為三年，預計2029年秋季落成。
爛尾20年
198棟無證別墅、42套違建
泰湖山莊的故事，始于2000年。彼時，開發商廣州市泰湖房地產開發有限公司與花都華僑農場簽訂了一份土地轉讓與租用合同，以“征用+租用”的混合方式拿下了大片土地，其中征用518.36畝、租用1500畝。
項目總規劃用地面積約714畝，容積率僅0.32，規劃總建筑面積約18萬平方米，其中別墅占13萬平方米，配套有五星級酒店、豪華會所、超市、幼兒園、中小學，毗鄰九龍湖高爾夫球會，這是一個典型的遠郊高端別墅大盤。
2004年9月，泰湖山莊宣布首期將推出400多棟商務別墅，風光無限。然而僅僅三個月后，開發商資金鏈斷裂，工地戛然而止。
近200棟已建成的主體結構就此淪為廣州最大規模的爛尾別墅群，雜草叢生，梁柱裸露，一荒就是二十載。
2012年，央企中國青旅集團高調介入，與花都區簽訂合作框架協議，計劃打造“中國（花都）南方青年企業家論壇”項目，靜態總投資高達51億元，一期即為泰湖山莊。
花都區政府專門成立了工作小組，中青旅也對項目進行了全面整理。然而，土地權屬不清、違建比例高等歷史包袱最終壓垮了這輪嘗試，央企同樣未能啃下這塊硬骨頭。
直到2021年6月，廣州市中級人民法院裁定受理泰湖公司破產重整一案，項目正式進入司法程序。而此時，開發商泰湖房地產僅被執行的金額就已累計達到4.88億元。
直降3000萬仍流拍
198棟別墅無人敢接盤
在進入破產重整之前，泰湖山莊曾多次被擺上法拍貨架，卻始終無人敢輕易接盤。從2020年開始，這批爛尾別墅就頻繁出現在阿里拍賣等平臺上。
2024年10月，58套不動產一度以接近1.5億元的總價成交，有兩人報名、出價2次，看似曙光初現。然而半年多后，這筆資產再次被掛網重拍，起拍價直降近3000萬，卻在一拍、二拍中接連流拍。
法拍公告顯示，道路及花園內遍生粗壯林木及雜草，別墅普遍存在窗、門框、墻體損壞，部分梁柱被侵蝕，基礎長年被雨水沖刷暴露，花園泥土塌方。別墅群新舊程度僅剩80%或60%，僅有兩棟帶有裝修。
此外，7棟別墅查不到相關地塊信息，相當一部分別墅與檔案總平面圖無法對應，全部未辦證，買受人需自行承擔被執行人應繳的稅費，且存在無法過戶的風險。
根據破產管理人公告披露的數據：項目已開發建成198棟別墅和2棟商業樓，這198棟別墅均未取得產權登記證書；其中146套的財產權益已通過司法拍賣處置；而剩余的42套，屬于“沖紅線或在紅線外”的違章建筑，面積高達14,951.24平方米。
產權被多個主體分散持有，光是被執行人就有11個。這樣的“毒資產”，即便價格一降再降，普通投資者也望而卻步。法拍的連續失利，最終倒逼各方回到談判桌，促成了后來的司法重整。
如今，綠城管理帶著5億元資金和“綠城”品牌入場，試圖用三年的時間，將這個集工程款糾紛、土地權屬爭議、違章建筑、遠郊庫存高壓于一體的“爛尾之王”，改造成一個高端低密社區。
23.4億元的總投資、18萬平方米的建面、26.2個月的花都庫存去化周期……擺在白武士面前的，既是一場資產盤活的經典戰役，也是一場關于時間與市場的豪賭。
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