商業地產與電商 作者：明哥
來源：商業地產與電商
大多數人判斷店面好壞首先計算的可能是店鋪面積和租金，很少有人首先計算客流量。我們需要轉變觀念的是：通常一個店鋪價錢貴，并不僅僅是因為面積大。
店鋪選擇的四項核心指標：
第一項是客層；
第二項是客流量；
第三項是面積；
第四項才是價格。
客流量的大小是判斷店鋪所在地段好壞的重要因素，客流量大，店鋪的銷售業績才會高；同樣的道理，運營也可通過監控店鋪客流量，來粗略判斷商戶的經營業績。
下面通過一個購物中心服裝店鋪案例來說明客流量測算邏輯，為便于說明做了部分簡化。
一、租賃合約
該服裝店租賃面積150平米，租金及物業費250元/平米/月，租期3年；
二、開店固定成本
開店固定成本包括店鋪租金、員工成本、電費、裝修費等。
該店鋪每月經營的固定成本為：3.8萬元+2.4萬元+0.4萬元+0.6萬元=7.2萬元
三、保本銷售額
為了達到不虧本，店鋪每月的營業額至少要與經營店鋪的成本持平，才能保證存活下去，即：銷售金額-進貨成本=店鋪經營固定成本。
假設平均零售價300元/件，銷售平均折扣85%，進貨折扣率60%，那么每月需要賣出的件數為：
7.2萬元/(255元-120元)≒531.5件/月
月銷售金額=13.6萬元
銷售坪效=904元/平米/月
四、客流量
設該家店鋪平均客單件為1.2件/人，那么每天在店鋪中必須購買衣服的顧客人數為：
17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人
假設每天進店的100個人當中有10個人成交，即成交率為10%，那么每天進店的顧客人數為：
14.8人÷10%=148人
如果進店率為5%，那么該家店鋪門口的客流數量為：
148÷5%=2953人
從而，計算出該家店鋪每天必須有2953個人經過此店的門口，即客流量為2953人時，這家店鋪才能保本，超過2953個人的客流量這家店鋪才有盈利空間。
啟示：
1、當店鋪門口的客流量增大時，其店鋪的銷售業績也會得到相應提高?？伎即蠹?，如果客流為日均4000人，其它因素不變，該店鋪能賺多少錢，多長時間回本？
2、還可以通過提高進店率、成交率、客單件等多種方法來增加利潤。
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原標題： 測算：每天客流多少才能正常運營
