商業地產與電商 作者：明哥
來源：商業地產與電商（ID：smartplaza）
本文根據與幾位微友的交流探討整理。
先來看微友A分享的公司審計部對其所在項目的審計報告節選：
以營業收入抽成方式計算租金的商戶，對其提交的營業收入缺乏有效的監管或審查，不能確定租金計算是否正確，可能影響商管公司的收入或利潤。
以上即通常所說的跑單：商戶通過瞞報、少報銷售額，進而達到少交、免交抽成租金的目的。來看一個示意：
該商戶保底租金126元/月/平米，抽成比例9%，則抽成臨界點為：
250*136/9%=35萬元
當商戶上報銷售額高于35萬時，該商戶需按9%扣點繳納超額部分抽成租金。
如何針對審計提出的問題對聯營商戶業績進行監管？微友A項目提出了如下解決措施：
1、聯營商戶選擇
招商過程中非國際、國內知名連鎖品牌，非具備國內上市資質或有極高信譽度公司，不得簽訂聯營方式合同。
2、商務條款
商務條款，除確定聯營扣點外，需額外增設保底租金條款（保底租金+聯營扣點兩者取其高）。
3、數據監控
（1）運營人員每日檢查聯營品牌當日銷售數據統計日報表，每日抽查店鋪內系統數據，做好比對工作。
（2）財務人員不定期隨機抽查。
（3）安排暗訪。
（4）聯營品牌每年提供審計報告或數據核查報告。
此外，微友B分享了如何通過銷售數據識別商戶跑單的若干經驗：
1、餐飲店鋪能耗法：
用電能耗、銷售額、進店客流，三條線看，可以反應出餐飲商家的銷售狀況；通過此方法可以判斷出商家銷售提報的真偽佐證。
2、月度銷售額預測法：
因為商戶的跑單行為一般發生在后半個月，因此運營部可在每月15日分析重點監測商戶的上半個月銷售數據，再結合商戶歷史銷售數據/下半個月節假日影響等因素推算其當月銷售額。當月底時，如果該商戶實際銷售額明顯低于推算銷售額，則該商戶可能存在跑單行為。
3、銷售趨勢分析法：
跑單商戶的銷售增長幅度，低于項目總體增長幅度，同時也會低于所處業態的銷售額增長幅度，當此現象持續出現時該商戶可能出現跑單行為。
跑單商戶在銷售旺季（周末、節假日）進行跑單的次數會多于銷售較低的平日，因此當商戶周日同比項目總的銷售額增幅低于工作日的銷售增幅時，則該商戶可能存在跑單行為。
每日銷售額差異大，銷售變化不能形成明顯的周末、平日變化規律的商戶。
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原標題： 如何監管以營業收入抽成方式計算租金的商戶
