作者：王婷婷

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

6月3日，藍(lán)光發(fā)展（證券代碼：600466）就上交所對(duì)公司2020年年度報(bào)告信息披露監(jiān)管工作函進(jìn)行了回復(fù)。

兌付壓力或被夸大

融資不求化冰求化險(xiǎn)

今年以來，藍(lán)光發(fā)展的各類消息不斷，但目前藍(lán)光發(fā)展在資本市場(chǎng)，并沒有實(shí)質(zhì)性違約。

明確這一點(diǎn)，則能看出藍(lán)光發(fā)展和一些高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)“質(zhì)的區(qū)別”。

具體分析可見，債券方面，雖然最近藍(lán)光發(fā)展旗下的境內(nèi)債和境外債，均有較大波動(dòng)，但藍(lán)光提前兌付了5月29日到期的“18藍(lán)光07”，至此債券最短存續(xù)期也在200天以上，短期兌付危機(jī)大幅緩解。

實(shí)際上，企業(yè)債券在實(shí)質(zhì)性違約之前，還有不短的一程可走。比如債券到期日后，以防是“管理或技術(shù)錯(cuò)誤導(dǎo)致”，有一段時(shí)間的寬限期，此外，企業(yè)多會(huì)以談判“展期”的方式，緩解債務(wù)違約。

信托產(chǎn)品方面，除了消息層面透露的，藍(lán)光已經(jīng)對(duì)臨期的信托產(chǎn)品本息資金，分別做了提前兌付、信托方墊付、延期支付、申請(qǐng)人執(zhí)行等處理。

藍(lán)光在最新回復(fù)的問詢函中，就中期票據(jù)和集合信托計(jì)劃的情況，給出了一個(gè)重要信息。

在取得這些融資時(shí)，藍(lán)光約定了可以遞延支付本金及利息，相關(guān)強(qiáng)制還本付息的情形都屬于公司可以控制其實(shí)施的，而不是受市場(chǎng)變化或其他因素影響而不能控制的變量條件。

此外，一些中期票據(jù)的兌付，還不受任何遞延支付利息次數(shù)的限制。

這些都說明，藍(lán)光的相關(guān)融資兌付，至少時(shí)間上，并沒有想象中那么緊張。

當(dāng)然，在風(fēng)評(píng)下降的情況下，投資者想提前收回債權(quán)，也是情理之中。

但目前的整個(gè)操作中，藍(lán)光從未表現(xiàn)出拒付，而是積極溝通，也沒找借口。

相反，據(jù)投資人透露，藍(lán)光發(fā)展在跟評(píng)級(jí)和投資人溝通時(shí)，永續(xù)債都是納入負(fù)債指標(biāo)計(jì)算的。要知道，房企普遍將永續(xù)債作為資產(chǎn)而非債務(wù)，以降低外界對(duì)其的債務(wù)預(yù)期。如此行徑，藍(lán)光是表現(xiàn)出了足夠誠意的。

客觀上，藍(lán)光的債券和信托形勢(shì)，影響了其在資本市場(chǎng)的借新，并且可能短期依然面臨空間被擠壓。

但藍(lán)光反應(yīng)較快，已經(jīng)啟用自有資金兌付，積極變現(xiàn)回款、處置資產(chǎn)，同時(shí)引入戰(zhàn)投來提升整體抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。藍(lán)光更需要的，是更多時(shí)間。

父子交接及時(shí)

穩(wěn)住“第一波償債高峰”

實(shí)際上，藍(lán)光最近還有一項(xiàng)操作，也有誠意的一面，即楊鏗將直接持有的藍(lán)光發(fā)展的股份，分多次全部轉(zhuǎn)讓給藍(lán)光集團(tuán)。

這一方面，是藍(lán)光集團(tuán)的股票質(zhì)押被強(qiáng)平，應(yīng)對(duì)股票質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)（股價(jià)繼續(xù)下行導(dǎo)致再次被動(dòng)減持），需要做出安排。

一方面，多次股權(quán)調(diào)整雖未涉及公司實(shí)際控制人變動(dòng)，但股權(quán)更集中在控股集團(tuán)，有利于談判股權(quán)劃分與重組，以引入戰(zhàn)略投資人。

并且一定程度上，由于實(shí)控人在此前融資中產(chǎn)生了不少信譽(yù)擔(dān)保，此舉有利于與藍(lán)光發(fā)展進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離。

創(chuàng)始人積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，對(duì)藍(lán)光發(fā)展的各類投資者而言，是好事。

以繼任董事長職位的楊武正、總裁遲峰為核心的藍(lán)光管理團(tuán)隊(duì)，雖然表達(dá)不多，但在積極開展紓困時(shí)，表現(xiàn)出很強(qiáng)行動(dòng)力。

據(jù)知情人透露，目前藍(lán)光整體的銷售、回款都是楊武正和遲峰親自在抓，細(xì)化到了各區(qū)域。

推動(dòng)銷售回款放在第一位，效果比較明顯。

截止4月底，藍(lán)光預(yù)估完成的回款額，約在223億左右。

與此同時(shí)，藍(lán)光通過處置資產(chǎn)變現(xiàn)。例如藍(lán)光嘉寶物業(yè)的股權(quán)交割完成后，資金已經(jīng)到位，用于藍(lán)光發(fā)展的境內(nèi)外到期債務(wù)的兌付，其中4.25日的境外美元債兌付本息使用資金20億元。

截止投資者會(huì)時(shí)間，藍(lán)光以自有資金已經(jīng)償還了債券共計(jì)35億元。

多番疏解下，藍(lán)光平穩(wěn)完成Q2這個(gè)“第一波償債高峰”（到期債券81.1億元），沒有難度。

風(fēng)財(cái)訊從藍(lán)光發(fā)展“2021年境內(nèi)債、境外債的到期結(jié)構(gòu)”看到，今年公司的第二波償債高峰在Q3，境內(nèi)外直融和銀行借款供104.9億元，但第三季度開始，就沒有今年內(nèi)需償?shù)木惩鈧恕?/p>

藍(lán)光管理層表示，一二季度銷售釋放的現(xiàn)金流都會(huì)是三季度還款的有力支撐。

公司底倉無BUG

藍(lán)光全力保業(yè)績做修復(fù)

（圖源藍(lán)光發(fā)展監(jiān)管工作函回復(fù)）

據(jù)投資者會(huì)的信息，藍(lán)光2021年全年回款約700億（其中上半年300，下半年400億），回款率85%左右。

其中，華東回款占比30%挑大梁，西南占25%，華中、華北、華南占比共45%左右。在2021年全年預(yù)計(jì)的全口徑銷售規(guī)模（1150億）中，華東區(qū)域也預(yù)計(jì)占約35%。

“華東”依然是藍(lán)光最重要的解藥。這個(gè)城市群的確在全國，也是目前安全邊際最優(yōu)的區(qū)域。

據(jù)內(nèi)部人士透露，今年1-4月藍(lán)光的賺錢項(xiàng)目，不少都在華東區(qū)域。例如嘉興秀洲項(xiàng)目首開去化100%、回款95%；溫州28畝項(xiàng)目以高出30%價(jià)格去化95%；合肥半島公館的月均流速，已經(jīng)比去年增長了2倍。

藍(lán)光在回復(fù)函中表示，2020年的公司營收增速放緩的主要原因是疫情，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度產(chǎn)生了不同程度的影響。

的確，2020年藍(lán)光營收增速放緩最多的是華中區(qū)域，增速為-68%。

其實(shí)，藍(lán)光在2021年度第一季度實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入約48億元，按照計(jì)劃該部分收入應(yīng)在2020年實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，如考慮該部分收入影響，藍(lán)光能夠在2020年實(shí)現(xiàn)22%的同比收入增速，基本保持了2019年的增長水平。

疫情對(duì)大多數(shù)房企，都是“黑天鵝事件”，2020年百強(qiáng)房企的平均增幅僅14.72%（同比下滑18.16個(gè)百分點(diǎn)），藍(lán)光的業(yè)務(wù)和業(yè)績波動(dòng)，處在正常范圍。

（圖源藍(lán)光發(fā)展監(jiān)管工作函回復(fù)）

也正是因?yàn)楣緵]有本質(zhì)性的BUG，如今的事件，對(duì)藍(lán)光而言，或許更像是一起意外。

而目前藍(lán)光管理層給市場(chǎng)傳遞的信號(hào)和態(tài)度，都比較積極正面。

例如，資金層面務(wù)實(shí)，不對(duì)資本市場(chǎng)和金融政策做預(yù)設(shè)，毫不猶豫緊抓存貨周轉(zhuǎn)，加快去化，提升現(xiàn)金流。

經(jīng)營層面，一切以保業(yè)績?yōu)闇?zhǔn)。

據(jù)透露，藍(lán)光會(huì)在中短期，抓經(jīng)營、抓回款，會(huì)繼續(xù)加大三四線打折促銷力度，滯重資源去化（存量庫齡逾十個(gè)月以上的項(xiàng)目）。

投資層面，下狠功量入為出。

藍(lán)光在投資者會(huì)上表示，公司一季度減少了土地投資，主要的回款用來保障公司現(xiàn)金流；未來愿意在投資中降低權(quán)益，并且集中拿規(guī)?！?5萬㎡的地塊，中高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目占比不低于80%。

公司治理上，則對(duì)組織架構(gòu)扁平處理，縮減管理半徑，進(jìn)一步強(qiáng)區(qū)域、精總部。

在暴雷聲不斷的近兩年，藍(lán)光的處理，算是有責(zé)任感的，這樣的企業(yè)或值得市場(chǎng)在審視中給予信任。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 監(jiān)管12問解碼真實(shí)藍(lán)光一次“意外”的低估