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物業(yè)抄底的窗口敞開了，也趁機(jī)藏進(jìn)了幾個(gè)雷

風(fēng)財(cái)訊

2021-11-01 11:58 2909 0 0

重要的事，一個(gè)是籌錢買貨，一個(gè)是防止買到的貨里“夾沙

作者：陳文莉

來源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun）

物業(yè)這個(gè)回春的行業(yè)，這兩年日新月異。

如果說行業(yè)主題詞，2019年是上市、2020年是收購、2021年則是被收購。

今年很多物業(yè)公司在賣，但也是從下半年開始的。

某TOP10物企總裁說，今年上半年去談收并購，討價(jià)還價(jià)要好幾輪還不一定談得下來，那時(shí)候大多地產(chǎn)公司還不太缺錢。

“但下半年‘形勢一轉(zhuǎn)’，地產(chǎn)公司接連暴雷，物業(yè)第一個(gè)被拿來‘擋槍口’，8月份開始陸續(xù)有物業(yè)公司低價(jià)叫賣。”

也是在這時(shí)候，很多母公司還健康的物企巨頭敏銳地嗅到——窗口敞開了，抄底開始！

因?yàn)樗鼈兒芮宄@個(gè)窗口不會(huì)一直敞開，可能會(huì)在2022年內(nèi)結(jié)束。

所以重要的事，一個(gè)是籌錢買貨，一個(gè)是防止買到的貨里“夾沙藏雷”。

地產(chǎn)危機(jī)、物業(yè)擋槍

今年前9個(gè)月，物業(yè)收并購已經(jīng)發(fā)生超60宗，明確披露金額的交易總額超250億元，遠(yuǎn)超2020年全年的總額（嘉和家業(yè)數(shù)據(jù)）。

其中，很多是“大魚吃大魚”：

9月底，碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)和彩生活的鄰里樂業(yè)務(wù)；
龍湖智慧服務(wù)收購九龍倉業(yè)務(wù)；
傳聞金科服務(wù)與新力服務(wù)接觸；
萬物云與陽光智博、伯恩物業(yè)等中小房企牽手；
華潤萬象生活、萬科、碧桂園與仲量聯(lián)行傳緋聞...

可以發(fā)現(xiàn)，藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、恒大物業(yè)、鄰里樂、新力物業(yè)...幾乎每一家流動(dòng)性危機(jī)的地產(chǎn)公司，自救第一步就是賣物業(yè)。

為什么？因?yàn)榱舻们嗌皆诓慌聸]柴燒。

就像克爾瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨所言，地產(chǎn)流動(dòng)性涉及面太廣，是生死問題，物業(yè)只是新業(yè)務(wù)發(fā)展問題。遇到生死問題，新業(yè)務(wù)肯定要收縮。

“說到底，物業(yè)的估值高，但是利潤盤子很小，還不足以成為支撐，所以地位并沒想象那么高。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也直言。

相反，對于大型物業(yè)公司，現(xiàn)在就是一個(gè)收并購的窗口期。

就像世茂服務(wù)在近期投資者會(huì)上說的——有些中小型的地產(chǎn)公司經(jīng)營比較困難，舍得把一些比較難得的、優(yōu)質(zhì)標(biāo)的掛出來。

而且是低價(jià)。

有物業(yè)公司高管透露，以前物業(yè)收并購，估值大多是18倍-20倍，現(xiàn)在的估值比原來低很多，15倍以內(nèi)可以拿到。

大物企邊抄底、邊剎車

據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，現(xiàn)在碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、萬物云等幾家主要的頭部物企，都準(zhǔn)備了100億以上的現(xiàn)金在手，為抄底做準(zhǔn)備。

但不同以往的是，與此同時(shí)它們都給自己“設(shè)了紅線”。

比如萬物云的要求是：

1、萬科物業(yè)，增速控制在30%以內(nèi)；
2、萬物梁行，增速保持在30%-60%；
3、萬物云城，增速大于60%。

世茂服務(wù)的要求是：

1、今年內(nèi)，收購面積控制在30%-35%；
2、主要做學(xué)校、醫(yī)院、商管、餐飲這種細(xì)分領(lǐng)域，做賽道卡位，重復(fù)的領(lǐng)域不會(huì)重復(fù)投入；
3、來自地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易、和來自業(yè)主收入，分開定價(jià)。
4、收購來自地產(chǎn)公司部分資產(chǎn)，定價(jià)后押款，分階段付款、不一次性付款。

碧桂園服務(wù)的要求是：

1、設(shè)置了分期付款、以債圈物等多道防火墻；
2、落地多少面積，給多少錢；在途的面積，有擔(dān)保也不認(rèn)，落地了，再給錢。

大物企在抄底收購時(shí)，其實(shí)都很謹(jǐn)慎，因?yàn)楹芘卤煌舷滤?/p>

警惕物業(yè)收并購“四大雷”

風(fēng)財(cái)訊盤點(diǎn)了現(xiàn)在物業(yè)收并購，主要有四大風(fēng)險(xiǎn)——

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：規(guī)模陷阱

萬物云CEO朱保全告訴風(fēng)財(cái)訊，今年第一季度，中國的平均物業(yè)費(fèi)收繳率在60%－70%。

“如果按65%算，也就是說，一個(gè)季度就有35%的物業(yè)費(fèi)沒收到。假如說一個(gè)季度應(yīng)該收的物業(yè)費(fèi)是100億，利潤率是10%，那么一個(gè)季度下來，有35%的物業(yè)費(fèi)收不到，就會(huì)產(chǎn)生25億的負(fù)凈現(xiàn)金流。”

如果物業(yè)公司，客戶關(guān)系和服務(wù)做得不夠好，收費(fèi)率無法提高，那么規(guī)模越大，意味著回收資金的缺口越大。

這就是一個(gè)“規(guī)模陷阱”。

尤其是，現(xiàn)在大家都認(rèn)為，物業(yè)是現(xiàn)金流很好的行業(yè)，那么更應(yīng)該警惕其中的“現(xiàn)金缺口陷阱”。