丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，要督促銀行落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。“保障好剛需群體信貸需求。”要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。
部分地區(qū)人民銀行分支行響應，開始對房地產(chǎn)信貸進行窗口指導，支持房貸政策適度松綁。近日多個熱點城市的按揭出現(xiàn)階段性回暖現(xiàn)象，放貸速度有所加快，從前期的“不確定”、“3-6個月基本是常態(tài)”已經(jīng)調(diào)整為“1-3個月內(nèi)”，而如杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點城市的房貸利率也較9月高點有明顯下調(diào)，11月居民中長期貸款顯著增長。
12月6日中共中央政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，“良性循環(huán)”近年來首次出現(xiàn)在政治局會議中，具有明確的方向性指導意義，居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，房企整體融資環(huán)境有望改善。
01 居民中長期貸款同比增長15.3%
在銀保監(jiān)會和央行提出“要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持”以及“要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”后，10月央行首次披露月度按揭數(shù)據(jù)，當月末個人購房貸款余額37.7萬億，當月新增個人住房貸款3481億元，較9月多增1013億元。
從從社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)來看，10月居民中長期貸款同比增速由負轉(zhuǎn)正，告別連續(xù)5個月的負增長。11月居民中長期貸款新增5821億元，達到今年二季度以來的單月最高值，同比增幅進一步擴大至15.3%，按揭投放回歸正常化，但仍低于2021年1月及3月水平。
圖：2021年1-11月居民中長期新增人民幣貸款
當月值及同比增幅（單位：億，%）
數(shù)據(jù)來源：央行、CRIC整理
從具體城市來看，在重點監(jiān)測的23個熱點城市中，有約9成城市出現(xiàn)按揭貸款邊際放松現(xiàn)象，其中更多表現(xiàn)在審批適度放松和放貸速度的加快上。
據(jù)了解，北京、廣州、上海、深圳、廈門、合肥、鄭州等城市放款速度加快，北京從原先的4-6個月縮短至1-2個月，上海從原先的4個月以上縮短至2個月，廣州從原先的4-6個月縮短至3個月內(nèi)，廈門甚至縮短至1個月內(nèi)，最快1周。
其中廣州地區(qū)的銀行對首付款來源的審核，前期是需要“借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉(zhuǎn)入的話，還需提供直系親屬近半年流水”。
從房貸利率變化上看，在重點監(jiān)測的23個熱點城市中，有約5成城市當前的房貸利率較前期有明顯回落。如杭州、福州、天津、溫州、武漢、成都、重慶、鄭州、蘇州、南通和南昌等地首套房貸利率都較8-9月的高點有不同程度的回調(diào)，其中杭州于10月底下調(diào)，首套二套較9月減少40BP，成都與11月持平，首套較8月減少49BP，鄭州與11月持平，較9月高點下滑59BP和88BP。
前期房價上漲過快的城市房貸利率相對平穩(wěn)，北京、上海、深圳、合肥、廈門、長沙、寧波、無錫等地房貸利率沒有變化，從具體利率情況來看，無錫、南京、珠海、南昌首套房利率達6%，為熱點城市中較高幾個城市，而廈門、天津的首套房利率為4.95%為熱點城市中較低。
隨著后續(xù)隨著按揭貸款回歸正常化，房貸利率暫居高位的城市利率有望下行，而房貸利率處于價格洼地的城市下調(diào)空間可能相對不足。
表：截至2021年12月8日部分熱點城市
房貸利率和放貸周期情況
數(shù)據(jù)來源：公開資料、CRIC整理
02 居民按揭放松傳至房企資金面存阻力
從目前來看，雖然居民貸款已經(jīng)有所放松，但企業(yè)層面回暖尚早。
社會融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，11月企事業(yè)單位中長期貸款新增3417億元，同比減少41.96%，維持7月以來的負增長狀態(tài)，減少幅度僅次于10月，企業(yè)端貸款融資依然承壓。
圖：2021年1-11月企(事)業(yè)單位中長期新增人民幣貸款
當月值及同比增幅（單位：億，%）
數(shù)據(jù)來源：央行、CRIC整理
值得注意的是，雖然居民按揭端邊際放松，但后續(xù)傳導至房企資金端仍面臨阻力。二季度以來民營房企信用風險加速暴露，出于“保民生、保交樓、保穩(wěn)定”的考慮，11月北京、成都、石家莊、廈門、漳州和廣州等城陸續(xù)發(fā)布升級版預售資金監(jiān)管規(guī)定。
北京將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護后網(wǎng)簽；提出，預售資金重點監(jiān)管額度可由各區(qū)根據(jù)企業(yè)信用水平、經(jīng)營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%。在確保資金安全的情況下提高利用效率，開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優(yōu)化為兩個工作日。
廈門要求預售主管部門應當建立和完善預售項目信息系統(tǒng)；商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預售項目工程造價及風險金(工程造價的20%)核定，后續(xù)留存資金額度按照預售項目的工程形象進度確定，以保證項目竣工。預售商品房竣工交付，取得監(jiān)理單位、施工單位共同出具的未欠工程款證明，預售人可以向受托機構(gòu)申請撤銷商品房預售資金監(jiān)管。
從各地預售資金監(jiān)管政策的變化來看，主要從“提高資金監(jiān)管的監(jiān)管額度”、“調(diào)整入賬管理模式，先監(jiān)管后網(wǎng)簽”以及“加強分類監(jiān)管”等手段來保障預售資金的安全。
表：11月以來各熱點城市持續(xù)加碼預售資金監(jiān)管新規(guī)
數(shù)據(jù)來源： 央行、CRIC整理
但從當前節(jié)點來看，當前預售資金的加強是對前期監(jiān)管漏洞的打補丁，以防止房企挪用預售資金為他用（其他項目的投資或新開工），避免項目“爛尾”。
整體來看，當前按揭的邊際放松是對前期地產(chǎn)融資政策的糾正，其正面效應與各地加碼預售資金監(jiān)管以及居民對購買期房的觀望情緒相抵后，對當前樓市成交整體回升幅度有限，11月單月29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴至32%，短期市場可能還在探底。“政策底”已至，后續(xù)“政策底”到“信心底”的修復仍待時間，傳導至房企銷售和資金端存在不確定性，房企“至暗時刻”尚未離去。
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