華潤連收兩家，物管行業收并購風起云涌？

1月20日，華潤旗下的物管平臺華潤萬象生活宣布收購南通長樂物業的全部股權以及江蘇中南物業服務的1%股權，總代價為不超過22.6億元。由于中南物業由南通長樂持股99%。因此通過這筆交易，華潤萬象生活實際上將中南建設旗下物管平臺中南服務整體吸收，共新增了5147萬平米的在管面積以及3941萬平方米的合約面積。再加上通過收購禹洲物業帶來的1048萬平米在管以及合約建面，華潤萬象生活預計將在未來5年從這兩筆收購中新增約1億平米的在管規模。

華潤萬象生活在此時開始大舉并購，究其原因，一方面是因為企業擁有著充足的現金儲備。自從在2020年底完成了IPO成功募集120億港元之后，華潤萬象生活并沒有進行過大規模的投資，因此截至2021年中仍擁有著近128億元的持有現金，在各家已上市的房企旗下物管公司中排名第三。

另一方面，華潤萬象生活2021年12月9日曾對外宣稱，2025年在管面積將達到4億平方米，因此企業需要進行大舉并購擴充規模。根據2021年中期各家上市物管公司公布的數據，華潤萬象生活的在管面積為1.22億平米，收購了禹洲物業和中南服務這兩家物業公司之后，其在管規模將躍入前十。

02 中小物管企業上市難度提高 行業收并購機會有所增加

除了規模訴求之外，華潤在當前節點開始大舉收并購，也是因為當前物管市場上收并購機會不斷浮現。港交所從2022年1月1日開始正式施行上市新規（最近一個財務年度不低于3500萬港元；前兩個財務年度不低于4500萬港元；三年累計盈利不低于8000萬港元），這將提高中小物管企業的上市難度，未來市場上的收并購機會有可能繼續增加。

上市門檻的提升導致部分物企在招股書失效后就放棄了繼續上市的嘗試，比如眾安集團旗下的眾安智慧生活等。2021年新遞交上市申請的28家物管企業中，有9家在招股書到期后就暫時放棄了繼續申請上市。而在截至1月27日仍在港交所排隊的房企旗下物管企業中，明宇商服的盈利指標低于港交所門檻，部分企業匯率換算后檫過門檻。整體來看，當前還在排隊等待IPO的房企旗下物管企業中，大部分都能滿足要求。

除了港交所更加嚴格的上市門檻之外，近期房企的流動性危機導致資本市場越發謹慎的態度，也對物管企業的上市帶來了一定的影響。由于上市即破發、股價長期低迷的現象越來越多的出現，上市對于物管企業的吸引力也有所減弱，比如祥生地產旗下的祥生活服務在2021年11月通過上市聆訊之后，在12月就因為當時資本市場的不信任態度而宣布暫緩上市。

此外，由于旗下物管公司上市難度加大，再加上集團的資金承壓，因此部分房企開始出售旗下物業板塊股權以回籠資金，在這種背景下，大型物管企業開始加緊收并購擴張的步伐，這也就導致物管行業2021年收并購事件涉及金額高達382億元，遠遠超過過去幾年。未來“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的事件有可能越來越多，加速物管行業的整合。

而對于一些不急于出售的中小物企而言，除了繼續穩定經營提升盈利能力等待上市機會之外，像陽光智博一樣和萬物云這樣的大型物企進行換股也有可能是一種不錯的選擇。這種方法能夠在一定程度上提升中小物企的品牌價值，增進與大型物企的合作，進而保證長期的收益紅利。再加上通過換股得來的大型物企股權也可以輕松變現，因此不管是從長期運營還是短期變現的角度，與大型物管企業換股都是中小物管企業當前可以考慮的一條新的道路。