商業地產與電商 作者：明哥
來源：商業地產與電商（ID：smartplaza）
1、基本概念
房產稅作為財產稅，每年度稅金由兩部分組成：
（1）自用部分從價計征：一般按房產原值的70%%為計稅依據，年稅率1.2%；
（2）出租部分從租計征：按租金收入作為計稅依據，稅率12%；
即年度稅金=房屋原值*70%*1.2%*自用比例+房屋出租租金*12%；
2、稅籌原理
業主將房屋整體出租給新成立的商管公司，由于整體出租，自用比例為0，則無需承擔原值部分的房產稅，僅需按籌劃后的整租租金水平承擔房產稅。
房產稅稅金承擔方為業主，而商管公司作為二房東按照市場租金水平開展轉租活動，轉租收入不承擔房產稅，且對外出租的面積越多，租金越高，籌劃收益越高。
3、實際案例節選
該商業綜合體項目總建面15萬平米，房產原值12億元，其中購物中心9萬平米占比60%平均租金2元/平米/天，自用部分6萬平米占比40%。
（1）籌劃前
自用部分從價計征，需繳納房產稅稅額為：
12億元*40%*70%*1.2%=403.2萬元；
購物中心部分從租計征，需繳納房產稅稅額為：
9萬平米*2元/平米/天*365天*12%=788萬元；
房產稅合計：
403.2+788=1192萬元；
（2）籌劃后
業主將項目整體出租給新成立商管公司，租金0.8元/平米/天。由于整體出租，自用比例為0，則無需承擔原值部分的房產稅，僅需按籌劃后的整租租金水平承擔房產稅，房產稅稅額為：
15萬平米*0.8元/平米/天*365天*12%=526萬元；
籌劃收益為：
1192-526=666萬元；
節稅比例為：
666/1192=55%；
小結：
該案例節稅比例55%，節稅額666萬/年，相應增加稅前利潤666萬/年；由于業主、商管公司同為集團內企業，此模式涉及關聯交易，稅務機關可能對業主方整租租金水平的合理性提出質疑，所以整租租金水平的確定方法是該方案實施中需重點考慮的關鍵因素。
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原標題： 商場房產稅籌劃案例
