作者：黃小妹

來源：風財訊（ID:fengcaixun)

面對即將到期的美元債，房企姿態(tài)不一，有些忙著回購自救，有些直接躺平。

通常情況，躺平房企后續(xù)連鎖反應使其陷入評級下調-估值調整-再融資困難-再融資風險提升-基本面惡化-評級下調的惡性循環(huán)。

積極自救房企，通過回購美元債券，增持股票，出售資產(chǎn)保兌付，從而提振市場信心。

這輪債務危機便是一次行業(yè)出清，信心現(xiàn)金比黃金重要，主動躺平的房企難言樂觀，但一些房企主動打響信用保衛(wèi)戰(zhàn)，便是守住美元債融資通道的關鍵。歷經(jīng)一次又一次考驗，堅持挺住的房企或許是活下去的那一批。

“積極自救回購美元債的房企，至少會帶給市場信心，在向外界表明一個信號:‘不想死’，主動躺平的房企基本已經(jīng)放棄了，未來的發(fā)展或許會呈現(xiàn)出兩極分化。自救者，天助也，積極自救的房企還會有一線生機。”財經(jīng)評論員張雪峰說。

01 躺平房企一直躺平

此輪房企美元債危機中，花樣年被貼上“躺平”的標簽沒有太多爭議。

花樣年率先躺平的姿勢，就像導火線，接連引發(fā)房企美元債違約。

緊隨花樣年的是新力，由于境外融資安排出現(xiàn)技術性違約，且目前沒有資源可用于償還到期應付的2.5億美元債本金及利息，在補救措施上尚未制定任何具體方案，接下來將繼續(xù)短暫停牌。

新力的躺平姿勢比較獨特，以老板張園林從一個80多人的境外投資者群內(nèi)退群為起點，直接消失了2個月。

這一波的躺平在當代置業(yè)身上稍有緩解，10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)生票據(jù)違約。

與之前有所不同的是，這一回股東有意向集團提供約8億元的股東貸款，稍微緩解了市場的緊張氣氛。

據(jù)興業(yè)證券統(tǒng)計，今年已有9家房企在中資美元債市場上違約，包括泛海控股、花樣年、華夏幸福、陽光100中國、天房集團、泰禾集團、新力控股、藍光發(fā)展、當代置業(yè)，全部未償額280.73億美元。

房企美元債違約的隊伍越來越長，一邊積極自救的中國奧園發(fā)布的一則聘請財務顧問的公告令投資者起了擔憂。

公告稱，奧園已聘請鐘港資本有限公司作為財務顧問及年利達律師事務所作為法律顧問，以評估集團的資本結構、財務狀況以及債務與流動性狀況，并就共同利益事項與債權人進行透明對話。

據(jù)爆料稱，奧園聘請鐘港資本有限公司作為財務顧問，并由其統(tǒng)一協(xié)調境外債務。奧園境外私募債投資人以主流外資機構為主，此前由于奧園評級下調，有數(shù)筆上億美元的私募債已經(jīng)觸發(fā)提前還款，眼看面臨擠兌，奧園和其中數(shù)個投資人協(xié)商展期方案，并初步達成共識，奧園懇請這些債券持有人給幾天寬限時間再簽訂正式的展期方案法律文件，避免驚動境內(nèi)，以便順利完成境內(nèi)ABS展期談判，而這幾個外資的債券持有人同意了，近期保持了靜默配合奧園。

正當境外投資人看到境內(nèi)ABS展期完成，以為奧園可以轉過來全力完成境外私募債展期協(xié)議時候，奧園表示不談了，準備委任鐘港資本并交由境外鐘港資本統(tǒng)一協(xié)調境外債務。

“到底是保內(nèi)不保外，還是內(nèi)外不保，還是希望以時間換空間，只有時間能證明一切。”

奧園美元債兌付如何演變，有待觀察。花樣年主動違約美元債在先，市場逐漸形成共識：保境內(nèi)債而棄美元債。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜分析，保境內(nèi)債而棄美元債，實際上為了應對保交房的絕大壓力。國內(nèi)特定的政商環(huán)境之下，保交房現(xiàn)在成了房企的頭等大事，因此房企寧愿在公開市場違約不還美元債，也要集中資源在國內(nèi)保交房。

房企主動違約美元債的后果不容忽視。柏文喜分析，此類房企以后不能再發(fā)外債了，作為港股，境外資本市場也不帶它玩了。間接的后果，可能引發(fā)國內(nèi)的信用與流動性崩潰，商票開不出去了、承建商與材料商不墊資，甚至期房沒人敢買、貸款不敢續(xù)貸。

資深地產(chǎn)人士張波分析，目前來看，選擇主動“躺平”的房企正在減少，尤其是市場風向發(fā)生一定變化后，房企積極加快銷售節(jié)奏，并主動優(yōu)化財務結構的訴求依然明顯存在。而放任債務危機則會對企業(yè)自身的信譽度和美譽度形成明顯影響，不利于房企后續(xù)發(fā)展。

與部分房企躺平的光景截然相反，一些房企開啟信用保衛(wèi)戰(zhàn)，紛紛增持股票、回購美元債券。

據(jù)不完成統(tǒng)計，近期有十余家房企大股東或實控人出手增持自家公司的股票。

11月5日，林淑英增持正榮地產(chǎn)股份約85.80萬股，平均價為每股約3.58港元，共計增持約307.55萬港元。在此次增持后，林淑英持有正榮地產(chǎn)的股份占比從54.65%增加為54.67%。

11月9日晚間，世茂集團執(zhí)行董事兼主席許榮茂繼11月5日后增持世茂集團股份約1.16億股之后，再度增持100萬股，平均價8.9571港元，涉資895.71萬港元。增持完成后，許榮茂共持有世茂集團24.22億股股份，持股比例由66.28%上升至66.31%。

近期碧桂園執(zhí)行董事楊惠妍兩度增持碧桂園股票，共增持1500萬股，涉資約1.1億港元。增持后，楊惠妍最新持股數(shù)目為136億股，持股比例上升至60.88%。

張雪峰表示，房企密集回購美元債更多的是一種“迫不得已”，如果房企的美元債出現(xiàn)違約，對于房企的信用將會造成很大的影響，從而影響房企的進一步融資。回購美元債是為了避免出現(xiàn)美元債違約，對于房企的信用是一種保護。“但并不意味著房企的融資市場會迎來利好，根據(jù)三條紅線的要求，房企的杠桿率不宜過高，杠桿率超標的房企通過債務進行融資依舊會比較困難。”

除了大股東增持外，房企回購美元債“自救”。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年下半年以來，有18家房企陸續(xù)實行境外債回購舉動，回購次數(shù)超過100次；僅中梁控股就進行了25次境外債券的贖回動作，累計贖回1.29億美元境外債。

資深地產(chǎn)人士張波認為，房企密集回購美元債和增持動作，本身也是近期房地產(chǎn)融資適度性微調給市場帶來的直接效果。一方面房企更多合規(guī)的融資需要不斷得到滿足，房企流動性壓力有所緩解，另一方面房貸發(fā)放周期縮短，也在一定程度上緩解了房企預售資金回流的壓力。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分化正在逐步擴大化，財務的健康度是分化的重要影響指標，順利走出債務危機的房企未來的發(fā)展會相對更穩(wěn)健有序，而財務健康度不斷惡化的房企，未來被市場淘汰的概率也在不斷增加。但除了債務本身之后，房企自身的戰(zhàn)略布局，房企重點開發(fā)領域以及是否有效多元化發(fā)展，都將自身發(fā)展形成重大影響。”

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原標題： 誰會是下一個躺平的房企？