作者：睿思中國

來源：睿思網

2026年4月15日，上交所官網顯示，國泰海通中國建筑租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目狀態(tài)為"已申報"。這是中國建筑旗下首單市場化租賃住房公募REITs，也是全市場首單不帶政策補貼、純市場化定價的租賃住房REITs。

表面上看，這只是一只新品的申報；實質上，它對整個租賃住房REITs賽道形成了一次結構性重塑。從"保租房一統(tǒng)天下"到"市場化與保障房雙軌并進"，從"央企只做開發(fā)"到"開發(fā)+持有+資本化閉環(huán)"，從中建這一單，我們可以讀出更多信號。

■ 破局：打破保租房單一格局

在此之前，如果你問市場"租賃住房REITs長什么樣"，答案幾乎是一致的：保障性租賃住房REITs。

截至2026年4月初，市場已形成9只租賃住房公募REITs的產品矩陣。這9只（包含中航北京昌保租賃住房REIT）清一色是保障性租賃住房。它們的共同特征是：享受政策支持、租金定價受限、收益偏穩(wěn)健、出租率普遍在91%-99%之間。

這種"一致性"是有歷史原因的。保租房REITs的推出，本質上是政策驅動的產物--為了落實"租購并舉"住房制度，為了支持保障性安居工程建設。政策托底帶來了現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，這是機構資金配置REITs的核心訴求。

但中建這一單，把這個邏輯打破了。

底層資產持有主體為中建資本100%控股的上海孚茸置業(yè)有限公司，注冊資本3.5億元，其運營的長租公寓項目不享受政策補貼，租金完全基于市場定價。收益表現(xiàn)高度依賴精細化運營能力與市場周期，這與現(xiàn)有的保租房REITs形成了本質差異。

租賃住房REITs正式分成兩大賽道：

一類是保租房REITs，低波動、政策托底、收益穩(wěn)健，適合追求穩(wěn)定分紅的保守型投資者；一類是市場化長租REITs，高彈性、靠運營取勝，適合愿意承擔更高風險、追求更高收益的投資者。

這個分化對市場格局的影響是深遠的。

在此之前，所有想發(fā)行租賃住房REITs的企業(yè)都盯著"保租房"這個賽道。 原因很簡單：政策紅利確定性強，審批流程相對成熟，現(xiàn)金流測算更容易通過。但問題也隨之而來：申報項目同質化嚴重，優(yōu)質保租房資產供給有限，有些地方甚至出現(xiàn)"搶項目"的情況。

中建入局之后，游戲規(guī)則變了。房企、地方平臺、央企可以根據(jù)自身資產屬性選擇賽道——有政策支持的保租房資產就申報保租房REITs，純市場化的租賃資產就申報市場化長租REITs。不再需要削尖腦袋往一個籃子里擠。

這對供給擴容是實實在在的利好。想想看，中國有多少市場化長租公寓？有多少企業(yè)自持的租賃住房項目？之前因為"不符合保租房條件"而無法申報REITs，現(xiàn)在有了新的出口。

但風險也在積聚。市場化長租REITs的收益完全依賴運營能力，沒有政策兜底，租金受市場周期影響波動較大。投資者需要重新建立估值邏輯——不能簡單套用保租房REITs的定價模型，而要更多關注運營團隊的實戰(zhàn)能力、項目的區(qū)位競爭力、租客結構的穩(wěn)定性。

這是一個需要時間驗證的賽道。中建這一單能不能順利發(fā)行、上市后表現(xiàn)如何，將為后續(xù)市場化長租REITs的申報提供重要參考。

■ 變局：央企正式打通持有+運營+退出閉環(huán)

中建入局的第二個深遠意義，在于為央企和建筑類企業(yè)打開了一扇新的大門。

長期以來，央企在REITs市場的角色有些"尷尬"。 回顧已經上市的REITs項目，原始權益人以地方城投平臺、央企子公司為主，但底層資產類型高度集中于高速公路、產業(yè)園、倉儲物流等傳統(tǒng)領域。中建、中鐵、中鐵建、中交等建筑類央企，雖然手握大量自持物業(yè)，但在REITs領域的布局并不算深入。

原因無他，路徑依賴。建筑央企的核心能力是"開發(fā)+建設"，而非"持有+運營"。過去二十年，房地產高周轉模式讓這些企業(yè)習慣了"拿地-開發(fā)-銷售-再拿地"的循環(huán)，對于自持物業(yè)運營，普遍缺乏系統(tǒng)性的經驗積累。

但形勢正在發(fā)生變化。

一方面，房地產行業(yè)進入存量時代，"開發(fā)"業(yè)務的增長空間越來越有限。 建筑央企需要尋找新的利潤增長點，而自持物業(yè)的運營和資本化退出，是一個重要方向。

另一方面，政策層面持續(xù)釋放信號，鼓勵通過REITs盤活存量資產。 國辦4月15日印發(fā)的《關于深化投資審批度改革的意見》明確提出"通過發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等方式積極盤活存量資產"——對央企而言，這不僅是政策指引，更是行動動員。

中建此次切入市場化長租，等于宣告了一個重要信號：建筑央企不只是蓋房子的，也能做持有運營、做資本退出。

這會帶動一批央企跟進。

中鐵、中鐵建、中交手上有沒有自持的公寓、人才房、市場化租賃項目？有的。這些項目之前沒有REITs化的先例，但現(xiàn)在有了中建的標桿，后續(xù)申報路徑會更加清晰。

對于這些央企而言，"開發(fā)+持有+資本化"的閉環(huán)一旦打通，這意味著什么？

簡單算一筆賬：過去，一個項目從拿地開發(fā)到銷售回款，周期通常在2-3年；而通過REITs退出，項目持有周期可以拉長到5-10年甚至更長，但回籠的資金可以更快地投入到新項目開發(fā)中。這是一種"輕資產化"的思路——不必等到項目完全售出，而是通過持有運營獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時通過REITs實現(xiàn)資產出表。

當然，這個閉環(huán)能不能跑通，取決于幾個關鍵變量：運營能力能不能建立起來？REITs估值能否達到預期？投資者買不買單？ 中建的示范效應能否轉化為行業(yè)趨勢，還有待觀察。

更值得關注的，是央企REITs版圖的擴容對市場格局的影響。 目前，已上市的79只公募REITs總市值約2263億元，其中租賃住房REITs僅8只、市值約187.3億元。如果央企和建筑類企業(yè)大量入場，供給端的擴容速度會明顯加快。

■ 轉向：行業(yè)從拼資產走向拼運營能力

如果說"破"和"變"更多是供給端的影響，那么"轉"這個維度，則涉及REITs市場的核心邏輯重構。

過去幾年，保租房REITs的核心邏輯是"政策兜底+高出租率"。 原始權益人拿到政策支持，租金定價雖然受限但穩(wěn)定，現(xiàn)金流可預期，基金管理人的工作更多是"守成"而非"進攻"。

這種模式下，運營能力的價值是被低估的。畢竟，租金不能隨意漲，出租率有政策保障，基金管理人更像是"資產保管人"而非"價值創(chuàng)造者"。

但市場化長租REITs完全不同。它沒有政策托底，收益必須靠租金增長、出租率穩(wěn)定、成本管控來實現(xiàn)。 能不能賺錢，要看真本事。

這意味著什么？三個層面的轉變：

第一層，原始權益人不能再"一賣了之"。

過去，部分企業(yè)把REITs當成"退出通道"，資產打包賣出去，拿到錢走人。但市場化長租REITs不接受這種邏輯。原始權益人必須持續(xù)深耕運營，只有運營好，才能保障現(xiàn)金流，才能維持REITs的估值水平。

對于那些習慣"賣完就走"的企業(yè)，這是一次思維轉型。運營能力將成為核心競爭力，而不是可有可無的附屬品。

第二層，基金管理人必須"懂租賃、懂城市、懂客群"。

過去，部分基金管理人的角色更接近"金融通道"，負責發(fā)行、披露、運營監(jiān)管，具體執(zhí)行委托給第三方。但市場化長租REITs要求管理人深度介入資產運營：租客定位是否準確、租金定價是否合理、空置率如何控制、成本結構是否優(yōu)化，這些都需要專業(yè)能力。

未來，基金管理人的估值定價能力、運營管理能力，將成為區(qū)分優(yōu)劣的關鍵指標。那些只會做"通道"的機構，可能面臨被市場淘汰的風險。

第三層，市場會快速出現(xiàn)分化：運營強的項目估值走高，運營弱的項目無人問津。

這個趨勢在2025年的租賃住房REITs年報中已經初現(xiàn)端倪。而招商蛇口的林下項目在經歷退租后，需通過租金折扣從70.37%拉回到97.77%，代價是租金單價下降約6.81%。同樣的市場環(huán)境，不同的運營能力，結果天差地別。投資者會用腳投票，估值分化會越來越明顯。

這種分化，對整個行業(yè)其實是好事。它讓資源向運營能力強的企業(yè)集中，推動行業(yè)整體效率提升。但對投資者而言，意味著篩選難度加大，不能再"無腦買"，而要真正看懂底層資產的運營質量。

■ 探路：為商業(yè)不動產、城市更新REITs打樣

中建入局的第四層意義，可能被很多人低估了：它為整個不動產證券化領域探路。

市場化長租REITs和保租房REITs最大的區(qū)別，不是租金定價，而是底層資產邏輯。 保租房有政策背書，本質是"政策驅動+民生保障"；而市場化長租更接近商業(yè)不動產邏輯，收益完全由市場供需決定，沒有政策兜底。

這意味著：中建這一單如果順利落地、定價合理，會給后續(xù)商業(yè)不動產REITs釋放強烈信號：不靠補貼、純市場化的不動產，一樣可以登陸公募REITs。

截至目前，滬深交易所已累計受理17單商業(yè)不動產REITs項目申報，計劃募資總額超626億元。從資產類型看，購物中心、寫字樓、酒店、奧特萊斯、文旅綜合體等多元業(yè)態(tài)密集申報，其中商業(yè)零售資產占比達 62.5%，一線城市核心區(qū)位寫字樓、成熟運營酒店成為申報主力。

更早之前，倉儲物流、產業(yè)園區(qū)REITs已形成成熟賽道與規(guī)模化效應。作為首單民企倉儲物流REITs，嘉實京東倉儲REIT在上市后一年內連續(xù)啟動兩次擴募，擬收購北京、廣州、昆明等空港樞紐資產。這驗證了成熟賽道 “首發(fā)-擴募-再擴募” 的資本循環(huán)閉環(huán)已跑通，為后續(xù)商業(yè)不動產、市場化租賃住房等新賽道提供了可復制的運營與資本運作范式。

這個趨勢意味著什么？REITs的品類邊界正在被不斷突破，從 “基礎設施單極” 走向 “全不動產生態(tài)”。 從"鐵公基"到"租賃住房"，從"保障房"到"市場化長租"，再到"商業(yè)不動產"——每一步突破，都在為下一步探路。

而中建的市場化長租REITs，是關鍵的一環(huán)。

它的底層資產是純市場化的租賃住房，不依賴政策補貼，收益邏輯與商場、寫字樓、酒店高度相似。如果這類資產能夠成功登陸公募REITs并獲得投資者認可，后續(xù)商場、寫字樓、酒店、城市更新項目的REITs申報之路會更加順暢。

對于整個不動產證券化市場，這個意義遠超租賃住房本身。中國商業(yè)不動產市場規(guī)模有多大？數(shù)以萬億計。如果這些資產能夠通過REITs實現(xiàn)資本化退出，對拓寬企業(yè)融資渠道、降低負債率、優(yōu)化資產結構，都有重要價值。

當然，前提是市場化長租REITs能夠"闖關成功"。 目前，中建的項目只是"已申報"，距離正式上市還有距離。審核能否通過、定價是否合理、上市后表現(xiàn)如何，都是未知數(shù)。

如果一切順利，這將是一個里程碑式的突破；如果出現(xiàn)問題，后續(xù)商業(yè)不動產REITs的審批可能會收緊。 中建這一單，某種程度上承擔著"探路者"的角色。

■ 融合：加速房企向輕資產模式轉型

最后一點，也是最現(xiàn)實的一層意義：中建的示范效應，正在加速房地產行業(yè)的轉型共識。

2026年的房地產行業(yè)，依然在底部徘徊。雖然政策持續(xù)釋放利好，但銷售端復蘇緩慢、融資環(huán)境偏緊、部分房企流動性風險猶存。對房企而言，"如何處置存量資產"是一個避不開的問題。

過去幾年，房企處理存量資產的方式主要有幾種：降價促銷、債務展期、資產處置、引入戰(zhàn)投。但這些方式都有一個共同特點：代價高昂，要么割肉賣房，要么承擔高息負債。

REITs提供了一種新的可能性：標準化退出。

具體來說，房企可以將自持的租賃住房、商業(yè)物業(yè)打包，通過REITs實現(xiàn)資產出表，回籠資金用于還債或新項目投資。 與直接出售相比，REITs退出的估值通常更合理；與債務融資相比，REITs不增加負債率。

對仍在困境中的房企而言，中建的示范效應非常直接：

- 存量公寓不用賤賣

- 不用高息抵債

- 可以通過REITs標準化退出

這是一個"出清"的新路徑。 過去的行業(yè)出清，主要是"債務處置"--債權人協(xié)商展期、債務置換、資產清算。而REITs提供了一種"資產資本化處置"的方式——不還債，而是把資產變成可流通的證券。

未來，更多民營房企、穩(wěn)健國企會把"非核心區(qū)域商業(yè)、自持租賃住房"搬上REITs舞臺。 這個趨勢，在政策層面也在被鼓勵。國辦4月15日印發(fā)的《關于深化投資審批度改革的意見》明確提出"創(chuàng)新經營性項目投融資模式，拓寬權益型、股權類融資渠道"——REITs正是其中重要一環(huán)。

但需要清醒認識到，這個轉型并不容易。市場化長租REITs需要運營能力，而很多房企的運營團隊是圍繞"開發(fā)"建立的，不是圍繞"持有運營"建立的。從"開發(fā)商"到"運營商"的轉型，需要時間、需要投入、需要體系重建。

更重要的是，市場能不能接受這么多REITs？ 目前，REITs的投資者以機構為主，散戶參與度有限。如果供給快速擴容，而需求端的資金入市速度跟不上，可能會出現(xiàn)"供過于求"的局面，壓制整體估值。

■ 結語：中建入局背后，是一場靜默的行業(yè)變局

回到最初的問題：中建申報市場化租賃住房REITs，為什么值得關注？

表面上，這只是一只新品的申報。實質上，它承載了五重意義：

- "破"：打破"保租房一統(tǒng)天下"的格局，為市場化長租REITs開辟新賽道

- "變"：為央企、建筑類企業(yè)打開"開發(fā)+持有+資本化"的新閉環(huán)

- "轉"：倒逼行業(yè)從"拼資產"轉向"拼運營"

- "探"：為商業(yè)不動產、城市更新REITs探路

- "合"：加速"房企轉型輕資產"的共識形成

這五重意義疊加在一起，構成了租賃住房REITs賽道的結構性重塑，也是整個不動產證券化市場的關鍵轉折點。

當然，變局之下，風險與機遇并存。市場化長租REITs的運營能力能不能經得起考驗？央企跟進后市場供給會不會快速膨脹？投資者能不能接受"沒有政策兜底"的REITs？這些問題的答案，需要時間給出。

但有一點可以確定：REITs市場正在從"政策驅動"走向"市場驅動"。 從保租房到市場化長租，從央企到民企，從開發(fā)到運營——每一個轉變，都在推動這個市場走向成熟。

對市場來說，這不僅是多了一只 REITs，更是整個邏輯換了一套打法。

中建的這一單，是一個開始。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 觀察丨中建入局：市場化租賃住房REITs的破局與變局