西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
截止到2020年1月1日，信托不良率飆升到了2.67%。自新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，信托項(xiàng)目爆雷問(wèn)題愈發(fā)頻繁，2020年即將到期的1.12萬(wàn)億是否可順利償還亦尚不得知，而目前關(guān)于房地產(chǎn)信托的相關(guān)監(jiān)管政策卻仍舊沒有放松的跡象，根據(jù)各家信托機(jī)構(gòu)的最新反饋，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的額度沒有放開，且仍然保持不突破2019年末的要求。就當(dāng)前形勢(shì)而言，疫情后嚴(yán)監(jiān)管下的信托新房地產(chǎn)項(xiàng)目能否落地已然是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
從最近的信托產(chǎn)品備案和業(yè)務(wù)開展情況來(lái)看，整體而言，目前信托行業(yè)的監(jiān)管逐漸趨同、趨嚴(yán)。在銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（下稱“23號(hào)文”）后，目前房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資操作較多的主要是滿足432條件的項(xiàng)目融資；非房板塊融資，但以房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押進(jìn)行融資；滿足422或432條件的股加債方式融資以及滿足432條件的特定資產(chǎn)收益權(quán)融資。由于各地銀保監(jiān)的監(jiān)管尺度不同，目前部分地區(qū)的信托機(jī)構(gòu)依舊可對(duì)白名單內(nèi)客戶開展“小股+大債”的融資。
一、交易架構(gòu)
對(duì)于信托機(jī)構(gòu)白名單內(nèi)客戶，信托機(jī)構(gòu)發(fā)行XX信托計(jì)劃，其中A 類信托單位 X 萬(wàn)，為權(quán)益性出資，用于投資項(xiàng)目公司股權(quán)，擬受讓XX地產(chǎn)公司持有的項(xiàng)目公司20%股權(quán)（暫定，有的為滿足一票否決需求，持股比例為33.3%以上）；B 類信托單位X 萬(wàn)元，全部用于向項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款。
信托總規(guī)模不超過(guò)總項(xiàng)目資金峰值的70%。
1.債權(quán)期限：總期限不超過(guò) X個(gè)月，可提前結(jié)束；
2.股權(quán)期限：項(xiàng)目住宅去化達(dá)到 80%或X年時(shí)孰早進(jìn)行模擬清算退出。
四、期間分配
2.信托計(jì)劃存續(xù)期間，B 類信托單位中股東借款由項(xiàng)目公司按季支付利息。
五、投資退出
（一）關(guān)于A 類信托單位的退出（股權(quán)部分）
在標(biāo)的項(xiàng)目住宅銷售進(jìn)度達(dá)到 80%或信托計(jì)劃存續(xù)X個(gè)月作為模擬清算觸發(fā)時(shí)點(diǎn)，由XX地產(chǎn)集團(tuán)按照模擬清算價(jià)值受讓信托持有的項(xiàng)目公司的股權(quán)。
（二）關(guān)于B 類信托單位的退出（債權(quán)部分）
B 類股東借款為固定期限借款，項(xiàng)目公司按季付息，到期一次性還本。
六、增信措施
（一）股權(quán)投資部分
開發(fā)節(jié)點(diǎn)對(duì)賭：項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)包括項(xiàng)目開工、取得預(yù)售許可證、項(xiàng)目開盤、地上主體結(jié)構(gòu)封頂、合約交房等；
2.成本對(duì)賭：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行對(duì)賭，若實(shí)際發(fā)生成本超過(guò)模擬清算成本，超出成本部分不計(jì)入模擬清算價(jià)值；
3.銷售進(jìn)度對(duì)賭：對(duì)項(xiàng)目的去化銷售節(jié)點(diǎn)對(duì)賭，若實(shí)際銷售進(jìn)度低于模擬清算去化時(shí)點(diǎn)，未銷售部分按模擬清算價(jià)值退出。
（二）股東借款部分
保證擔(dān)保：XX為股東借款還本付息義務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保；
2.質(zhì)押擔(dān)保：放款前辦理完畢項(xiàng)目公司剩余股權(quán)質(zhì)押，為股東借款項(xiàng)下還本付息義務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保；
3.抵押擔(dān)保：項(xiàng)目公司將其名下標(biāo)的土地使用權(quán)提供后置抵押擔(dān)保，并于繳納完土地款后15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢土地抵押登記手續(xù)；在融資人不存在違約情形下，因正常銷售需要辦理預(yù)售手續(xù)，將無(wú)條件出具同意預(yù)售函。另外，若項(xiàng)目公司出于需要申請(qǐng)辦理開發(fā)貸，同意配合辦理土地解押；
4.差額補(bǔ)足：XX對(duì)項(xiàng)目公司對(duì)賭情形安排支付義務(wù)提供差額補(bǔ)足。
七、模擬清算
（一）觸發(fā)條件
以標(biāo)的項(xiàng)目住宅銷售進(jìn)度達(dá)到 80%或信托計(jì)劃存續(xù)X個(gè)月作為模擬清算觸發(fā)時(shí)點(diǎn)，由XX地產(chǎn)集團(tuán)按照模擬清算價(jià)值受讓信托公司持有項(xiàng)目公司股權(quán)。
（二）項(xiàng)目銷售收入確認(rèn)
模擬清算時(shí)，已售物業(yè)以項(xiàng)目公司實(shí)際簽約銷售金額（含備案價(jià)收入，以及備案價(jià)外通過(guò)其他賬戶或主體收取的全部銷售收入）進(jìn)行收入確認(rèn)；
2.對(duì)于未售物業(yè)，其價(jià)格以觸發(fā)模擬清算時(shí)點(diǎn)前標(biāo)的項(xiàng)目同類物業(yè)前 3 個(gè)月的銷售均價(jià)乘以折扣率計(jì)算；若某物業(yè)類型暫未銷售的，其價(jià)格按照信托機(jī)構(gòu)指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)價(jià)單價(jià)乘以折扣率計(jì)算。或者約定住宅按評(píng)估基準(zhǔn)日前三個(gè)月售價(jià)均值的95%、商業(yè)按評(píng)估基準(zhǔn)日前三個(gè)月售價(jià)均值的80%、車位均按評(píng)估及準(zhǔn)入前售價(jià)均值的70%確定，若無(wú)評(píng)估基準(zhǔn)日前三個(gè)月可參考售價(jià)，則按照評(píng)估值確認(rèn)。
（三）項(xiàng)目成本確認(rèn)
模擬清算時(shí)，以項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本與事先約定的成本上限孰低值作為項(xiàng)目利潤(rùn)的計(jì)算依據(jù)。
（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)
股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款=（模擬清算凈利潤(rùn)+項(xiàng)目公司實(shí)收資本）*持股比例。
八、投后管理
投后管理措施包括但不限于：
由信托機(jī)構(gòu)委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中后期管理，對(duì)項(xiàng)目公司派駐董事，項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)層面重大事項(xiàng)由全體股東和董事決議通過(guò)；
2.項(xiàng)目公司的章、證、照及全部賬戶多方共管，項(xiàng)目公司資金封閉運(yùn)行；
3.對(duì)項(xiàng)目公司工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、預(yù)算控制等方面進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控；
本文僅對(duì)西政財(cái)富中心操作的地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要總結(jié)，更多房地產(chǎn)融資、金融產(chǎn)品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13632668685與我們溝通與交流。
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原標(biāo)題： 2020：信托機(jī)構(gòu)股加債融資方案
