觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin）
配套住宅產(chǎn)品早已落成推售，文旅項目僅完成了基礎(chǔ)施工，距離規(guī)劃相去甚遠。
觀點網(wǎng) 三宗曾經(jīng)承載著“東方迪士尼”夢想的土地，等來了最后報價。
2025年12月2日，京東司法拍賣平臺“槌聲”落下，為長沙恒大童世界三宗核心用地長達數(shù)年的停滯畫上了一個階段性句號。
根據(jù)交易公告，拍賣標的為“長沙恒大童世界旅游開發(fā)有限公司名下三宗娛樂康體用地及地上在建工程、附著物”，三幅地塊總面積約17.2萬平方米，土地性質(zhì)為娛樂康體用地，土地使用期限至2056年12月6日屆滿。
在恒大最初的藍圖里，這里本應(yīng)是全球規(guī)模最大的童話神話主題樂園的核心區(qū)域，一個預(yù)計年接待游客量超1500萬人次、年消費總額超200億元的文旅地標。
但自停工后，這些土地因長期丟空而雜草叢生，地塊上處于毛坯狀態(tài)的入口主城堡、兒童劇場等幾處建筑物主體，在經(jīng)歷風吹雨打后，呈現(xiàn)出一幅荒涼破敗的景象。
這與一路之隔，同由恒大開發(fā)的連片住宅小區(qū)形成強烈對比。
它們同樣催生自當年一時盛行的“文旅+地產(chǎn)”模式，有著“住宅反哺文旅、文旅沉淀資產(chǎn)”的美好愿景，卻在恒大急功近利開發(fā)模式下有了不同的命運。
如今，配套住宅產(chǎn)品早已落成推售，文旅項目僅完成了基礎(chǔ)施工，距離規(guī)劃相去甚遠。
宏大的故事
長沙恒大童世界的故事，始于恒大集團高歌猛進的擴張年代。
2017年8月，該公司宣布計劃開拓主題公園業(yè)務(wù)，擬在蘇州、鎮(zhèn)江、貴陽、長沙、青島、西安等城市啟動多個童世界項目，并以恒大童世界為主打產(chǎn)品，打造以大型童話神話主題樂園為核心的大型文化旅游綜合體。
根據(jù)時任恒大旅游集團董事長肖恩的介紹，恒大童世界是“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園，面向2-15歲的少年兒童，以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內(nèi)容，將打造出全球規(guī)模最大、檔次最高、世界第一的頂級童話神話主題樂園。
截至2017年末，恒大就通過旗下恒大旅游集團，在海南海花島、江蘇啟東、長沙、貴陽、開封、鎮(zhèn)江、蘇州、滄州、煙臺、鄂州、武漢地落地11個文化旅游項目，總旅游用地儲備面積4307萬平方米，總在建面積1093萬平方米。
由此可見，此次涉及的長沙恒大童世界，是恒大最早起步的童世界項目之一。
事實上，長沙恒大童世界早于2016年便已開始推進。同年10月26日，據(jù)湖南湘江集團消息，“恒大長沙童世界項目”進行拆遷集中簽約活動，首日簽約率超過70%。同月，長沙恒大童世界旅游開發(fā)有限公司注冊成立。
項目進展迅速，到1月13日便宣告舉行開工儀式，成為恒大旅游集團首個正式進入施工階段的恒大童世界，樂園原計劃于開工后2-5年內(nèi)開業(yè)。
施工之余，長沙恒大童世界在2017年內(nèi)亦繼續(xù)擴充用地規(guī)模。根據(jù)恒大集團年報，截至2017年末，該項目土儲面積已達118.32萬平方米，樓面地價1286元/平方米，土儲原值15.22億元。
當時，該項目作為恒大在中南地區(qū)的核心布局被寄予厚望。
以童話樂園為核心，這個位于長沙岳麓區(qū)坪塘鎮(zhèn)大王山片區(qū)的文旅項目，規(guī)劃總占地超6000畝，涵蓋桐溪古鎮(zhèn)、溫泉小鎮(zhèn)、影視文創(chuàng)基地、歐式城堡酒店及大型珍稀植物公園、配套住宅產(chǎn)品等多元業(yè)態(tài)，最初計劃總投資高達500億元。其中，童世界將落實投資約120億元。
這種宏大故事在很長一段時間內(nèi)的確撬動了市場。
項目三大住宅組團中，面積最大的“長沙恒大文化旅游城”于2018年首次推盤，此后一直熱銷。公開資料顯示，2020年1-9月，該樓盤期內(nèi)實現(xiàn)了33.76億元商品住宅銷售額，一度登頂長沙住宅項目銷冠。
另兩個組團恒大半山悅府、恒大濱江左岸，雖有部分樓棟建設(shè)進度出現(xiàn)滯后，但絕大多數(shù)樓棟已完成交付。
但其余規(guī)劃大多都只停留在紙面上，隨著2021年恒大流動性危機暴露，整個文旅項目剩余部分包括恒大童世界在內(nèi)均戛然而止。
其中，規(guī)劃總建筑面積約8萬平方米，包括2條蘇式風情商業(yè)街、2條徽派風情商業(yè)街和1條川西風情酒吧街的“桐溪古鎮(zhèn)商業(yè)街”情況稍好。項目東區(qū)東區(qū)已于2020年投入運營，盡管經(jīng)營情況不算好，西區(qū)則處于停工狀態(tài)。
恒大童世界就如上所述，建設(shè)處于停滯狀態(tài)。
處置童世界
長沙恒大童世界項目陷入危機后，湘江新區(qū)為此成立了專門的恒大專班辦公室，優(yōu)先保證了項目配套住宅的“保交付”工作，隨后則將目光放在文旅部分的盤活。
據(jù)了解，當?shù)卣鞔_表示，恒大童世界將納入湘江新區(qū)片區(qū)整體配套規(guī)劃方案中，桐溪古鎮(zhèn)則會被納入長沙恒大文化旅游城項目整體滾動開發(fā)建設(shè)方案中，逐步啟動項目滾動開發(fā)建設(shè)。
2025年7月消息，湘江新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就曾實地調(diào)研恒大童世界項目，提出要“高標準盤活存量資產(chǎn)”。
到2025年10月27日，長沙市岳麓區(qū)人民法院在京東資產(chǎn)交易平臺掛牌拍賣上述恒大童世界相關(guān)資產(chǎn)，起拍價約3.54億，較5.05億元的評估價折價約30%。但出于各種原因，標的無奈流拍。
12月1日，標的進入二拍，起拍價2.8億元，這次終于實現(xiàn)成交。
湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司，一家在拍賣前三天剛剛成立、注冊資本僅100萬元的公司——以2.83億元價格接盤了這批資產(chǎn)。這個數(shù)字相較于5.05億元評估價折價近44%，較首次拍賣的起拍價3.5億元也低了19%。
穿透持股，湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司最終由湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團有限公司持股100%。
資料顯示，湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團（簡稱湘江集團）于2016年6月掛牌成立，是湖南湘江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、片區(qū)開發(fā)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建、生態(tài)環(huán)境開發(fā)和治理、兩型社會建設(shè)的重要載體。
其中，湘江集團片區(qū)開發(fā)板塊的主要業(yè)務(wù)就為針對性推進梅溪湖國際新城、大王山旅游度假區(qū)、湘江科學城等片區(qū)開發(fā)和重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)將近10年，恒大童世界項目最終還是回到所在地國資湘江集團手中。
根據(jù)拍賣信息，買受人通過拍賣取得標的物后，須按原規(guī)劃條件進行建設(shè)。意味著，恒大童世界將不更改用途，繼續(xù)得以推進。
此次拍賣背后，隨著2021年恒大集團陷入流動性危機，遍布全國的童世界項目紛紛陷入困境，各地采取了不同的應(yīng)對策略?；蛘叩却幹梅桨钢?，或者通過引入各地國資平臺或金融機構(gòu)接管，嘗試復(fù)工盤活。
例如2022年初，廣州南沙恒大童世界被整體轉(zhuǎn)讓，國企五礦集團旗下五礦國際信托有限公司接手。
廣州南沙恒大童世界原規(guī)劃投資49億，將建設(shè)以童話神話為主題的由35座風格特異的商業(yè)建筑群構(gòu)成的文創(chuàng)園區(qū)，以及酒店及酒店式公寓、商業(yè)街、美食街等業(yè)態(tài)構(gòu)成的大型文化旅游綜合體。項目在2020年拿地，不久后出現(xiàn)危情；
包含恒大童世界的萊陽丁字灣世紀文化城，亦于2022年被煙臺國資平臺山東丁字灣南海新城投資開發(fā)有限公司接手，住宅部分得以推進。
2024年6月，國資平臺陜西建工以底價18.43億元競得位于陜西西咸新區(qū)秦漢新城塬北片區(qū)的4宗地塊，總占地面積約1265.5畝，其中便包含原西安恒大文旅城項目的童世界樂園所在地。
據(jù)悉，原西安恒大文旅城總體量約8000畝，其中恒大童世界規(guī)劃占地約1298畝，總投資1000億元，于2018年開工建設(shè)，共設(shè)計規(guī)劃了6大主題樂園，33個大型游樂項目。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
