西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
產(chǎn)權(quán)分散、停車費(fèi)低、供需不均、空置率高等是困擾停車行業(yè)的主要問題，如何合理盤活停車位并通過融資等方式找回現(xiàn)金流也一直是被開發(fā)商忽視的問題。盡管如此，市面上的一些資金機(jī)構(gòu)卻始終對停車位的融資趨之若鶩，目前一些開發(fā)商也積極嘗試著通過讓與擔(dān)保模式轉(zhuǎn)讓停車場（大宗資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），亦或通過金交所停車場相關(guān)融資產(chǎn)品取得融資后為土地前融提供補(bǔ)充資金。除此之外，亦有大量長期資本、智慧停車服務(wù)商瞄準(zhǔn)國內(nèi)停車場行業(yè)的投資和運(yùn)營機(jī)會(huì)。
對此，我們結(jié)合近期合作操辦的停車場融資等項(xiàng)目就停車場融資做相關(guān)介紹與業(yè)務(wù)操作說明，以供同業(yè)人士參考。
一、停車場產(chǎn)業(yè)基金投資
不同于傳統(tǒng)的短期投資思維，產(chǎn)業(yè)基金投資看重停車場的現(xiàn)金流情況及未來經(jīng)營收益，以長期投資+運(yùn)營的思維進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。其基本操作要求如下：
（一）開發(fā)商資質(zhì)
主要看重車位未來現(xiàn)金流及地段、位置及未來成長空間等。
（二）車位要求
原則上須為一二線城市車位，對于人防車位等無產(chǎn)權(quán)的車位，亦可通過收購車位租賃權(quán)方式提供融資。
（三）業(yè)態(tài)類型
商業(yè)、辦公、醫(yī)院、體育場館、公共場所等配套車位。
（四）規(guī)模要求
一般歸集200個(gè)車位以上，若單體項(xiàng)目無法滿足車位數(shù)量要求，可進(jìn)行若干項(xiàng)目的車位歸集組合。
（五）投資方式
可收購產(chǎn)權(quán)、長期或中短期租賃方式收購車位收益權(quán)或收購經(jīng)營權(quán)：
1.產(chǎn)權(quán)收購
可直接收購車位權(quán)或收購股權(quán)。通過收購產(chǎn)權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)取得停車場所有權(quán)，以產(chǎn)權(quán)或股權(quán)方式收購單個(gè)停車場項(xiàng)目或包含多個(gè)項(xiàng)目的投資組合。
2.長期或中短期租賃
（1）長期租賃：通過10-20年的長期租賃獲得長期經(jīng)營權(quán)，并投入資金對停車場進(jìn)行包括燈光、墻面、智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)、自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)等升級(jí)改造，并進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營和管理。
租金收入可通過固定租金模式，每年或幾年支付；或進(jìn)行收益分成以及固定租金+收益分成等；
（2）中短期租賃：通過3-10年的中短期租賃獲得經(jīng)營權(quán)，派駐團(tuán)隊(duì)對停車場進(jìn)行經(jīng)營和物業(yè)管理，到期移交給業(yè)主，并根據(jù)約定，可配合業(yè)主為消費(fèi)客戶提供停車優(yōu)惠服務(wù)。
3.經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營—移交
接管并同時(shí)獲得停車場項(xiàng)目30-40年經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營期限結(jié)束后，將項(xiàng)目移交回業(yè)主方。
4.建造—運(yùn)營—移交
按照項(xiàng)目需求及業(yè)主要求，投資建設(shè)停車項(xiàng)目，并獲得項(xiàng)目相應(yīng)年限經(jīng)營權(quán)，到期后將項(xiàng)目移交給業(yè)主。
（六）支付方式
支付方式根據(jù)車位的現(xiàn)金流情況以雙方協(xié)議約定可支付固定收益、收益分成或固定租金+收益分成等方式：
1.對于已經(jīng)有現(xiàn)金流的車位，可根據(jù)現(xiàn)金測算一次性支付5年、10年或20年未來收入，具體根據(jù)雙方溝通確定；
2.對于新建車位亦可進(jìn)行投資，支付方式需根據(jù)停車場的經(jīng)營情況按進(jìn)度付款。
在我們財(cái)富中心以往的合作案例介紹中，越來越多的地產(chǎn)上游企業(yè)，包括智能停車服務(wù)商、總包單位、代建單位、材料供應(yīng)商、包銷單位等選擇直接作為投資方認(rèn)購地產(chǎn)企業(yè)或其合作機(jī)構(gòu)發(fā)行的融資產(chǎn)品的份額，并通過這種方式提前鎖定智能停車服務(wù)、總包施工、材料供應(yīng)等合作業(yè)務(wù)，由此曲線提供前融資金。
目前亦有一些交易所推出了金交所收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)品，并允許產(chǎn)權(quán)清晰的住宅區(qū)車位收益權(quán)作為融資標(biāo)的。由于金交所通常沒有配套的產(chǎn)品募集能力。因此，對于開發(fā)商而言，交易所僅為當(dāng)前放款通道緊缺的情況下（其業(yè)務(wù)的合規(guī)性不予評(píng)判），產(chǎn)品備案發(fā)行的通道，實(shí)際仍舊需開發(fā)商自行籌措資金。但是，對于有優(yōu)質(zhì)的募集團(tuán)隊(duì)或渠道的開發(fā)商而言，在當(dāng)前形勢下，停車位收益權(quán)金交所產(chǎn)品不乏為融資渠道的重要補(bǔ)充。
除此之外，市面上亦有一些資金從事停車位包銷融資、停車位融資租賃等方式的融資業(yè)務(wù)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 被開發(fā)商忽視的停車場融資方案
