瑞安房地產擬再次分拆中國新天地，在香港IPO上市

01 中國新天地IPO，一場遲來的“約會”

2012年，瑞安房地產曾發布公告稱擬拆分子公司中國新天地于港交所單獨上市，隨后進行了資產整備，將旗下商辦物業資產包劃撥至中國新天地，并于2014年引入加拿大投資者Brookfield作為戰略投資人，其獲得了近22%的權益，同時為中國新天地注資7.5億美元。

然而，受降負債影響，隨后瑞安房地產開始出售寫字樓及商業資產，致使這一上市進程遲遲未能得以推動。直到2015年，瑞安公開表示，“現階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產價值的最佳方式，決定短期內不會進行中國新天地的上市計劃”，上市計劃無疾而終。

02 中國新天地有望成為瑞安最優上市平臺

資料顯示，瑞安房地產業務分四線即：中國新天地、豐誠物業管理、瑞安建筑、瑞安投資管，其中，中國新天地居首。

目前，中國新天地負責營運管理上海新天地、虹橋天地、瑞虹天地、創智天地、武漢天地、重慶天地及佛山嶺南天地，共計7個項目。

據2020年瑞安房地產年報顯示：“2020年，物業組合（包括合營公司及聯營公司所持物業）所產生的租金及相關收入總額為人民幣25.28億元?！?/p>

其中，中國新天地負責營運管理的7個項目租金收入總計21.93億元，占總收入的87%，項目平均出租率為90%。

另外，值得一提的是，年報同時指出“物業組合（包括合營公司及聯營公司所持物業）所產生的租金及相關收入中77%的租金及相關收入來自上海的物業組合，其餘則來自中國其他城市。”

另據2020年瑞安房地產年報顯示：“本集團目前於上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建築面積達172萬平方米（「上海物業組合」）。截至2020年12月31日，上海商業物業組合的資產價值總額約為人民幣770億元?！?/p>

而新天地在管的上海新天地、虹橋天地、瑞虹天地、創智天地，建筑面積76.7萬㎡，占上海物業組合總建筑面積的45%；資產價值34億元，占上海商業物業組合總資產價值的44%，是上海物業組合的半壁江山。

據了解，瑞安目前有兩大上市平臺：瑞安建業(HK:00983)和瑞安房地產(HK:00272)。其中，瑞安房地產常年被低估，市盈率處于虧損狀態，總市值100.78億港元。瑞安建業股價近期整體走高，但因盤子較小，其總市值僅5.77億港元。

如中國新天地成功上市，那么按照年報數據，瑞安不僅有望迎來第三個上市平臺，且極有可能是最優上市平臺。