01 中國(guó)新天地IPO，一場(chǎng)遲來(lái)的“約會(huì)”

2012年，瑞安房地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱(chēng)擬拆分子公司中國(guó)新天地于港交所單獨(dú)上市，隨后進(jìn)行了資產(chǎn)整備，將旗下商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國(guó)新天地，并于2014年引入加拿大投資者Brookfield作為戰(zhàn)略投資人，其獲得了近22%的權(quán)益，同時(shí)為中國(guó)新天地注資7.5億美元。

然而，受降負(fù)債影響，隨后瑞安房地產(chǎn)開(kāi)始出售寫(xiě)字樓及商業(yè)資產(chǎn)，致使這一上市進(jìn)程遲遲未能得以推動(dòng)。直到2015年，瑞安公開(kāi)表示，“現(xiàn)階段安排中國(guó)新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價(jià)值的最佳方式，決定短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)行中國(guó)新天地的上市計(jì)劃”，上市計(jì)劃無(wú)疾而終。

02 中國(guó)新天地有望成為瑞安最優(yōu)上市平臺(tái)

資料顯示，瑞安房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分四線即：中國(guó)新天地、豐誠(chéng)物業(yè)管理、瑞安建筑、瑞安投資管，其中，中國(guó)新天地居首。

目前，中國(guó)新天地負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)管理上海新天地、虹橋天地、瑞虹天地、創(chuàng)智天地、武漢天地、重慶天地及佛山嶺南天地，共計(jì)7個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)2020年瑞安房地產(chǎn)年報(bào)顯示：“2020年，物業(yè)組合（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所持物業(yè)）所產(chǎn)生的租金及相關(guān)收入總額為人民幣25.28億元。”

其中，中國(guó)新天地負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)管理的7個(gè)項(xiàng)目租金收入總計(jì)21.93億元，占總收入的87%，項(xiàng)目平均出租率為90%。

另外，值得一提的是，年報(bào)同時(shí)指出“物業(yè)組合（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所持物業(yè)）所產(chǎn)生的租金及相關(guān)收入中77%的租金及相關(guān)收入來(lái)自上海的物業(yè)組合，其餘則來(lái)自中國(guó)其他城市。”

另?yè)?jù)2020年瑞安房地產(chǎn)年報(bào)顯示：“本集團(tuán)目前於上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建築面積達(dá)172萬(wàn)平方米（「上海物業(yè)組合」）。截至2020年12月31日，上海商業(yè)物業(yè)組合的資產(chǎn)價(jià)值總額約為人民幣770億元。”

而新天地在管的上海新天地、虹橋天地、瑞虹天地、創(chuàng)智天地，建筑面積76.7萬(wàn)㎡，占上海物業(yè)組合總建筑面積的45%；資產(chǎn)價(jià)值34億元，占上海商業(yè)物業(yè)組合總資產(chǎn)價(jià)值的44%，是上海物業(yè)組合的半壁江山。

據(jù)了解，瑞安目前有兩大上市平臺(tái)：瑞安建業(yè)(HK:00983)和瑞安房地產(chǎn)(HK:00272)。其中，瑞安房地產(chǎn)常年被低估，市盈率處于虧損狀態(tài)，總市值100.78億港元。瑞安建業(yè)股價(jià)近期整體走高，但因盤(pán)子較小，其總市值僅5.77億港元。

如中國(guó)新天地成功上市，那么按照年報(bào)數(shù)據(jù)，瑞安不僅有望迎來(lái)第三個(gè)上市平臺(tái)，且極有可能是最優(yōu)上市平臺(tái)。