地產銳觀察V 作者：向陽
來源：地產銳觀察V
這幾天，北京和深圳的中介朋友圈都挺忙的。一會兒曬簽約單，一會兒發售樓處晚上十點還在排隊的視頻。
數據也挺配合——深圳節后二手房簽約量比去年多了近兩成，創了五年新高；上海二手房價格結束了連續九個月的下跌，二月份微微漲了0.2%。
看著這些消息，難免讓人嘀咕：樓市這是真要緩過來了，還是又來一波行情，熱鬧一陣就完事？
要搞清楚這個，不能光看成交數據，得琢磨一下這輪“回暖”到底是誰在買、買的什么，以及金融數據里透出的那些信號。
01
這一波，不太一樣
先說幾個積極的變化。
北京的售樓處，今年確實比去年熱鬧。據第一財經報道，記者跑了不少樓盤，發現到訪量、成交量都在往上走，轉化率也在提高。這背后有個關鍵因素：去年以來社保年限放寬、房貸利率下調，這些政策實實在在地把一部分首次置業的人推了進去。
深圳的情況也類似。二手房簽約量連續三周往上走，創了近一年的新高。業內有個判斷：這不是投資客殺回來了，而是之前被壓著的自住需求，看到價格穩住了，開始進場。
上海這邊，最有標志意義的是價格。2月份二手房價格環比漲了0.2%，雖然漲幅不大，但這是近10個月以來第一次轉正。量在價先，成交放量之后價格能穩住，說明市場確實在修復，不是純粹的低價走量。
02
熱鬧背后的溫差
但如果你只盯著二手房看，可能會高估這輪行情的成色。
一個很明顯的現象是：二手房熱，新房溫。
深圳二手房簽約量創新高，但新房住宅的成交量，從去年下半年到現在，一直沒怎么起來，單月基本在2000套以下徘徊。廣州那邊也是，核心區的豪宅還能賣出高價，但遠郊和剛需盤，還是靠“一口價特價房”在撐著走量。
這說明什么？說明現在進場的，大多是沖著性價比去的。二手房價格調整得比新房充分，又是現房，沒有爛尾風險，自然成了剛需的首選。
問題在于，如果二手房的熱度沒辦法通過“賣舊換新”傳到新房市場，那開發商的庫存壓力就緩解不了，土地市場也就很難真正回暖。整個鏈條卡在了置換這一環。
03
真正該留意的數據
比市場分化更值得琢磨的，是信貸數據。
根據Wind的數據，今年1到2月，全國新增居民中長期貸款加起來只有1654億元，比去年同期少了2131億元。
居民中長期貸款，說白了就是房貸。雖然2月有春節因素，但把1月和2月合并起來看，這個“同比少增2000多億”的信號還是很清晰的：大家對于貸款買房這件事，依然非常謹慎。
這就跟小陽春的成交量形成了一個反差。唯一的解釋是，這波成交主要靠的是“以價換量”和自有資金，不是靠大規模加杠桿。也就是說，買房的人還是那些人，只不過他們把原來的房子賣了，或者動用了存款，真正愿意背上更多貸款進場的人，并沒有明顯增加。
如果接下來幾個月，成交量繼續放大，但房貸數據還是起不來，那這輪回暖的持續性就要打個問號。
04
結論別下太早
綜合來看，今年這波行情，更像是一場由首次置業者驅動的、以二手房為主力的修復，不是全面反攻。
好的一面是，恐慌性拋售少了，業主的議價空間在收窄，京滬的價格開始走穩。不好的一面是，買家依然理性，低總價的房子成交占比在提高，說明市場整體的價格天花板還沒被突破。
接下來要盯住兩件事：
一是置換鏈條能不能打通。二手房的熱度，能不能真正傳導到新房市場，讓改善需求接上棒。
二是信貸數據能不能跟上。如果3月份、4月份的房貸數據還是同比少增，那就算成交量維持住了，也只能算是存量資金的內部騰挪，不是真正的增量進場。
這輪回暖，可以讓人稍微松口氣，但離歡呼還早。市場還在底部來回磨，這個春天，溫暖里帶著點涼意，或許才是最真實的樣子。
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原標題： 這波樓市小陽春，恐怕又是“乍暖還寒”？
