作者：云峰象象

來源：房產(chǎn)大象

人真是個健忘的動物，08年深圳房價由一萬漲到三萬，好多人大呼小心房地產(chǎn)泡沫，現(xiàn)在深圳房價三個月從8萬沖到12萬沒有喊泡沫了，為什么呢？是真的沒有了還是“虱子多了不知道癢”？9月3日，住建部以及央行對房企融資劃定了“三條紅線”：“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70％”“凈負(fù)債率大于100％”“現(xiàn)金短債比小于1倍的房企不得融資”。這些天看到好多媒體對三條紅線進(jìn)行了解讀，大多停留在直接影響的層面。但是我相信越是平靜的時候越是危機(jī)到來之時…

很少解讀為何出來三條紅線。

我們先不說現(xiàn)在媒體常談的這幾條紅線的比例和紅線的直接后果等等，單就“剔除預(yù)收款”這五個字就很重要，以前多預(yù)收款歸入銷售，現(xiàn)在歸入了成本！這和以往就有天壤之別，知道厲害了吧。

這個事情還沒完。

住建部不是傻子，住建部分明嗅到了市場的味道。

住建部要避免全局性的系統(tǒng)風(fēng)險及其帶來的可怕后果。住建部又給企業(yè)落實(shí)三條紅線提供了一個到年底的過度期，也是給這類企業(yè)一個“活路”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的影響力實(shí)在不小。

房地產(chǎn)企業(yè)如何解套？

其一，快速實(shí)現(xiàn)銷售。說白了就是加速竣工和交樓。樓的建設(shè)是需要一個過程的，而且會受到一些特殊情況的影響，比如天氣、人工，還比如疫情等等。加速誰不想，特別是中國建筑建設(shè)速度已飛快的今天，別說加快幾個月，就是加快幾天也變得也是難上加難。

其二，股權(quán)運(yùn)作。說白了賣股權(quán)，通過股權(quán)置換獲得資本。

其三，項(xiàng)目運(yùn)作。項(xiàng)目運(yùn)作了說白了轉(zhuǎn)讓。

股權(quán)和項(xiàng)目運(yùn)作，在行業(yè)景氣時容易，現(xiàn)在人們買漲不惓跌，現(xiàn)在則更難了。

其四，打折回籠資金。

打折促銷市場上已有之，想便宜賣？其實(shí)打折不是一件容易的事，有時候比漲價還難。

你是要真的打折還是假打折？真的打折是把雙刃劍，萬一影響到即買到者的房價，人家還不和你急？如果假打折，能玩多久？唾沫不淹死你才怪。

此舉表明房地產(chǎn)商極度焦慮。你還在期待房價漲價的神話繼續(xù)下去時，為了實(shí)現(xiàn)落袋為安，不惜直接打折促銷，完全相當(dāng)于已經(jīng)開始毫不掩飾地看空樓市。這意味著什么呢？樓市泡沫離破已近了一步！

第五，上市。上市可以歸入到融資范圍，這條路就不說了。

五條大道，條條大道都通不了羅馬！

好似也沒有什么其它路了，但是這五條路，沒有一條是好走的！那些粗放型經(jīng)營的“傻大楞”房地產(chǎn)企業(yè)將首先受到?jīng)_擊。眾所周知，蝴蝶效應(yīng)是很厲害的，“一只南美洲亞馬遜河流域熱帶雨林中的蝴蝶，偶爾扇動幾下翅膀，可以在兩周以后引起美國得克薩斯州的一場龍卷風(fēng)。”這是一個買漲不賣跌的階段了，我們稱之為房地產(chǎn)的下半場，2.0，接下來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)會更難，而房子也有哪么好賣。

當(dāng)炒房者頻頻加碼、剛需購房者無比焦慮時，開發(fā)商們之間卻在暗潮涌動，在大環(huán)境不利的情況下，黑天鵝事件一旦發(fā)生，整個行業(yè)將是致命的，08年美國的次貸危機(jī)就是一例，中國房企將比美國慘十倍，我們每個人，無論是買了房的人還是沒買房的人將比這個慘百倍！當(dāng)大佬們已經(jīng)在瘋狂逃離房地產(chǎn)之時，你還在看好，真是絕頂聰明嗎？別人恐懼我貪婪，別人貪婪我恐懼，巴菲特如是說。

你害怕了嗎？

從難度上看，造車造船之類的事并不遜色于蓋房，甚至有過之而無不及，而且時下汽車、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域泡沫也不小，寧愿豪賭縹緲的汽車、互聯(lián)網(wǎng)，也不愿繼續(xù)押注房地產(chǎn)，進(jìn)一步表明國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險到了怎樣的地步。這就是當(dāng)下房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，暗含危機(jī)，帶病前行。房企不前進(jìn)是等死，前進(jìn)是找死；買家不上車是等死，上車是找死。

五條路，都是死路。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 三條紅線下房企五條路可走，條條都是死路！