最近大家應(yīng)該注意到，很多城市都在封堵房企的土地保證金與土地款融資。以至于百強房企中有好幾家都已傳出下半年將徹底取消或暫停拿地計劃。

從最近青島和福州關(guān)于資金來源的審查要求來看，如果這一規(guī)定繼續(xù)被其他城市效仿采用，那么土地保證金和土地款融資將徹底退出歷史舞臺。

福州在8月17日《<關(guān)于2021年第三次公開出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告>的補充公告》明確規(guī)定：

“競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。競買企業(yè)在競買申請時應(yīng)說明購地資金來源、提供相應(yīng)說明，并作出書面承諾。屬地自然資源和規(guī)劃部門會同屬地地方金融監(jiān)督部門，委托會計師事務(wù)所開展購地資金審查。經(jīng)審查，不符合上述規(guī)定的，取消競得資格，已繳納的競買保證金不予返還；已簽訂土地出讓合同的，解除土地出讓合同，收回已出讓土地，定金不予返還”。

青島在2021年8月18日重新推出第二批集中供地，在土拍規(guī)則的調(diào)整中關(guān)于競買資金有明確規(guī)定：

①參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保和其他相關(guān)融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構(gòu)各類融資資金，購地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；

②競買人提交的資質(zhì)證明文件、《資金承諾書》等紙質(zhì)文件不符合要求的，或同一企業(yè)及其控股的各個公司參加同一宗地的競買，取消競得人（暫定）資格，扣除5%競買保證金作為違約金不予退還，競買人3 年內(nèi)不得在我市參與土地競買。

③經(jīng)審查，競買人提交的《資金承諾書》與審計結(jié)論不一致，已簽訂《成交確認書》的撤銷《成交確認書》，扣除50%競買保證金作為違約金不予退還；已簽訂出讓合同的解除土地出讓合同，定金作為違約金不予退還；土地已交付的，競得人應(yīng)無條件將土地交還出讓人。競買人3年內(nèi)不得在我市參與土地競買。

可怕的是，青島、福州最新的土地競買資金規(guī)定絕不是個例，將會是其它所有重點城市土拍的統(tǒng)一先河！

因為青島、福州的競買保證金政策不過是“8.10”閉門會議的執(zhí)行！

根據(jù)2021年8月10日自然資源部閉門會的會議精神，全國22個重點城市大部分都暫緩或推遲了今年第二批的集中供地。

除之前給大家分析的15%溢價率問題，需要大家注意的是，其中對于資金來源的審查要求主要如下：

競買人的資金必須為自有資金。建立有效的購地資金審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地和融資監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔保或其他相關(guān)融資便利。參與土地競買的單位或個人必須說明資金來源，并提供相應(yīng)證明等要求。將現(xiàn)行政策中“建立購地資金來源審查制度”，由可選用政策措施改為統(tǒng)一實施的政策措施。

除通過資金審查制度來限制拿地資金必須為自有資金外，最近，還有一條關(guān)于地產(chǎn)私募基金的消息也在地產(chǎn)圈關(guān)注度頗高。

8月12日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（AMAC）已口頭通知私募基金公司，協(xié)會將不再接受投資房地產(chǎn)項目基金的登記備案，已提出的申請將被駁回，既有的基金不受影響。這里面包括了“股權(quán)私募基金”。

其實想想也很合理，這幾次頂層關(guān)于“房地產(chǎn)大量使用借款從而引發(fā)的金融杠桿風險”的防控，絕對不是玩花架子。但凡不是傻子都知道，市面上幾乎沒有真正的股權(quán)私募基金，無外乎“明股實債”：

通過“股權(quán)+債權(quán)”的模式，即私募機構(gòu)先以資金收購房企的部分股權(quán)，然后再以股東的身份向公司借款，從而達到間接放款的目的。借款的部分，房企到期歸還本金還要支付一定的利息。股權(quán)的部分，房企到期進行回購，關(guān)于回購的時間和金額，機構(gòu)會和房企簽訂一個回購協(xié)議，并且這個協(xié)議里面大多會約定一個固定的收益，作為兜底。因為地產(chǎn)私募本身實質(zhì)上還是一個借款行為，是一個債權(quán)融資的過程，股權(quán)的進入只是為了監(jiān)管合規(guī)。因此大部分的私募，都會采用固定的收益模式，而且還是先分收益，讓房企承擔劣后級。通俗點講，就是私募機構(gòu)會先出資，先分收益，承擔最低的風險。

以上最近一系列的密集政策都充分的表明：這次房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不是“形而上學”，用我不少地產(chǎn)融資圈的朋友的話來說：“房地產(chǎn)前融已經(jīng)徹底玩不動了”。