作者：W=T=T

來源：風財訊

2026年開局，上海土拍市場跑出一匹“黑馬”——

自1月6日上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司（母公司為“上海紫竹高新區(qū)(集團)有限公司”）聯(lián)合上海紫都置業(yè)發(fā)展有限公司以20億元總價競得閔行區(qū)蘭香湖地塊，兩家直接沖到了中指研究院《2026年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》的第18名和第19名。

在克而瑞1-3月全國房企新增土地貨值排行榜上，紫江集團也以超46億元的貨值，位列TOP11，在前兩個月它一度位居第四，是如今拿地排行榜前列少有的民營房企。

紫江集團，作為上海市原上海縣(1992年撤銷與老閔行合并成區(qū)）馬橋公社俞塘五隊隊長“沈雯”下海創(chuàng)業(yè)的成果，這家民營控股集團創(chuàng)始于1981年實屬老牌，只不過在全國房地產(chǎn)圈，它異常低調(diào)。也因此，紫江集團此次拿地“亮相榜前”，引起廣泛關(guān)注。

實際上，要論房地產(chǎn)版圖的創(chuàng)立時間、發(fā)展深度，紫江集團當?shù)闷鹨粋€“地主”的稱號。但紫江集團的地產(chǎn)策略十分“另類”，甚至有時會影響公司財報。因而，如何深耕細作而不把“慢”變成雙刃劍，或許值得考量。

“低調(diào)地主”46億貨值沖榜

紫江集團的“另類地產(chǎn)賬”

紫江集團由包裝業(yè)起家，是可口可樂、百事等知名企業(yè)的核心供應(yīng)商（紙箱、PET瓶胚、標簽、皇冠蓋等）。1999年紫江企業(yè)（600210.SH）掛牌上市。

2001年獲批設(shè)立上海紫竹科學(xué)園區(qū)，次年破土動工由紫江集團全權(quán)負責規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、招企運營等，“紫竹高新區(qū)”之后成為目前中國唯一一家以民營企業(yè)為主體運作的國家高新區(qū)。

但這并非紫江集團房地產(chǎn)的起點，其1992年便創(chuàng)立了上海順創(chuàng)房地產(chǎn)銷售有限公司、1995年創(chuàng)立上海紫都置業(yè)、1999年成立上海紫泰物業(yè)管理有限公司、2000年開發(fā)開業(yè)了上海萬豪虹橋大酒店、2003年成立了紫貝文化創(chuàng)意港有限公司......上述公司開發(fā)了上海閔行的紫竹半島、蘭香湖壹號、蘭香湖2號，佘山的紫都·上海晶園等項目，均為長周期項目，主打高端低密。

例如今年1月新拿下的蘭香湖地塊，由兩幅住宅、一幅商辦組成，容積率僅1.0，這樣的低密組合地塊在上海“限墅令”之后幾乎已絕跡。這塊地剛好瀕臨蘭香湖，屬于一線湖景。能夠拿到如此地塊，因為整個片區(qū)都是紫江集團規(guī)劃建設(shè)的，地塊西側(cè)的蘭香湖2號聯(lián)排別墅也出自其手，當之無愧的閔行一大“地主”。

紫江集團地雖多，“速度慢”卻是一大特點，但這一定程度上也很容易對公司產(chǎn)生影響。

例如在財務(wù)方面，僅以上市公司紫江企業(yè)的財報來看（并表上海紫都佘山房產(chǎn)有限公司等少量地產(chǎn)業(yè)務(wù)），2025年第三季度報顯示，紫江企業(yè)期內(nèi)計提的土地增值稅增加較多，致使期內(nèi)稅金同比增加超61%。“囤地”的成本不容忽視。另外，公司預(yù)收款項減少，則因為預(yù)收的廠房倉庫租金減少較多。

上述期內(nèi)，紫江企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入約3.6億元，是除包裝業(yè)務(wù)外的最大營收來源，占比高于鋁塑膜業(yè)務(wù)。但其實，上市公司的預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)收入幾乎僅靠紫都上海晶園三期的14套別墅確認收入。

而紫江集團最大的地產(chǎn)“糧倉”是在閔行馬橋鎮(zhèn)，即紫竹高新區(qū)大本營內(nèi)的大量住宅、商業(yè)、工業(yè)和文教用地。這意味著，紫江集團的真實房地產(chǎn)體量，并沒有完全向外界透露。何況其還有不少在規(guī)劃、未拍賣地塊，這位上海“隱形地主”的真實實力或遠不止TOP50（紫江集團常年維持在房企銷售榜50強的位置）。

財報顯示，繼佘山晶園獨棟別墅項目后，四期佘山紫月桃院項目在2025年5月開工。上述128幢中式合院仍有增量，新拿地項目也為蘭香湖項目帶去了可觀增量，但按照其項目打造長周期，它們何時能產(chǎn)生貢獻、能創(chuàng)造多大價值，都還有待觀察。

畢竟后續(xù)市場會怎么變，是一個巨大疑團。正如信達證券所言：“公司業(yè)務(wù)有望穩(wěn)健發(fā)展，但地產(chǎn)銷售和下游需求復(fù)蘇不及預(yù)期，也是風險。”

*ST威爾保殼棋局

沈雯的一場“資本豪賭”？

相比地產(chǎn)的“慢”，紫江在資本市場動作更快、更急。

2025年以來，集團實際控制人沈雯操盤了一場關(guān)鍵“救火”：旗下上市公司*ST威爾(002058.SZ)因業(yè)績觸線披星戴帽，面臨退市風險。沈雯一邊通過把虧損的“儀器儀表資產(chǎn)組”打包出售給同屬紫江系的上海紫竹科技產(chǎn)業(yè)投資有限公司(紫竹科投)，實現(xiàn)虧損出表；另一邊讓上市公司以現(xiàn)金收購紫江新材51%股權(quán)，交易對價約5.46億元，推動鋰電池鋁塑膜賽道發(fā)展。

這筆交易過程中，無論賣出方、買入標的、交易對手方均指向沈雯控制的企業(yè)，因而有關(guān)“交易是同一實控人體系內(nèi)的資產(chǎn)大挪移”、“是否為保殼而設(shè)計的關(guān)聯(lián)重組”等的質(zhì)疑聲隨之而來，尤其公告前股價異動，各類消息面交織，更引發(fā)內(nèi)幕信息擔憂。

不過從效果看，*ST威爾2025上半年預(yù)計歸母凈利潤1.3億-1.65億元，實現(xiàn)扭虧，主要就是得益于資產(chǎn)處置的投資收益；但扣非后公司仍是小幅虧損，說明主業(yè)尚未根本性修復(fù)，如果主業(yè)無法自身造血，僅靠“財務(wù)洗澡”，那么沈雯的“手術(shù)刀”到底能見效多久，仍需打個問號。

與此同時，紫江新材被裝入*ST威爾上市公司的殼子之后，需兌現(xiàn)2025年-2027年凈利潤分別不低于6550萬、7850萬、9580萬元的承諾，才能撐起未來估值。但紫江新材2024年營收6.23億元、同比降低12.37%，凈利潤5351萬元、同比減少40.69%，2025年財報待公布，其能否兌現(xiàn)高業(yè)績承諾？是否為保殼“畫餅”？很多問題也仍待檢驗。

（紫江新材主要財務(wù)指標）

從46億“上榜貨值”撕開的紫江集團面貌，不僅是一個“另類地主”，更是一家擁有“實業(yè)+園區(qū)”多元版圖的集團企業(yè)。

從包裝到地產(chǎn)，再到新材料，從實業(yè)賽道再到資本戰(zhàn)場，紫江集團歷經(jīng)40余年，整體穩(wěn)健，但各中也仍存風險。在發(fā)展性與不確定性中尋找平衡，這也會是沈雯家族未來的長期課題。

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主編丨王婷婷

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作者丨W=T=T

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原標題： “隱形地主”紫江集團：沈雯的另類地產(chǎn)賬與資本局