睿思網 作者：睿思中國
來源：睿思網
2025年的房地產行業(yè)，虧損已經不算新聞，盈利才是。
在這個幾乎所有房企都艱難度日的年份，中國金茂（00817.HK）發(fā)布的年度業(yè)績像是一股清流：營業(yè)收入593.71億元，同比增長1%；歸屬于母公司所有者溢利12.53億元，同比增長18%。
沒有大額虧損，沒有債務爆雷，沒有流動性危機。這份業(yè)績看似平淡，卻在行業(yè)寒冬里，成為最扎實的安全感。
金茂是怎么做到的？這個問題值得追問。
■ 守住營收：1%增長背后的艱難選擇
593.71億元——這是金茂2025年的營收數字。
1%——這是它的同比增長率。
這兩個數字看起來并不起眼，但如果把它們放進2025年的行業(yè)背景里，意義就完全不同了。
2025年全國新建商品房銷售額同比下降12.6%，頭部房企銷售額普遍下滑，大量項目以價換量。在這樣的環(huán)境下，金茂不僅沒有收縮營收，反而實現逆勢微增。
這不是偶然，而是主動取舍的結果。
年報顯示，金茂沒有盲目追求規(guī)模擴張，而是收縮非核心戰(zhàn)線、聚焦核心城市與現金流項目，加快存量盤活與增量周轉，把資源集中在能快速回款、穩(wěn)健盈利的項目上。短期看似犧牲規(guī)模排名，卻牢牢守住了營收基本盤。
毛利數據印證了經營質量的提升：2025年金茂毛利92.21億元，同比增長7%，整體毛利率16%，較2024年提升1個百分點。在行業(yè)普遍“賠本賺吆喝”的階段，金茂守住毛利，意味著產品力、成本管控與項目結構均在持續(xù)優(yōu)化。
■ 盈利邏輯：12.53億元從哪里來？
12.53億元——這是金茂2025年歸屬于母公司所有者溢利。
同比增長18%——這是它的盈利韌性。
地產盈利，往往在拿地時就已注定。金茂這12.53億元盈利，主要來自三大支撐：
第一，核心城市+高端產品的盈利底盤。金茂土儲與在售項目集中于一二線核心板塊，抗跌性更強；疊加 “金玉滿堂”高端產品體系，府、璞、滿、棠四大產品線在市場中保持溢價能力，為利潤提供基礎。全年公司簽約銷售額1135億元，同比增長16%，行業(yè)排名升至第8位，銷售質量領跑同行。
第二，投資物業(yè)公允值虧損大幅收窄。2025年投資物業(yè)公平值虧損1.095億元，較2024年的2.68億元大幅收窄59%，直接增厚凈利潤，成為盈利修復的重要變量。
第三，費用管控與減值壓力緩解。全年銷售及營銷開支同比下降4%，管理費用同比下降13%，精細化管控成效顯著；資產減值損失同比下降28%，減值壓力明顯緩解，進一步釋放利潤空間。
需要澄清的是，每股基本盈利從5.19分降至4.38分，同比下降16%，并非股份稀釋導致。公司2025年并未進行大規(guī)模配股或增發(fā)，下滑主要來自盈利結構與口徑影響，扣除投資物業(yè)公允值虧損后，核心盈利僅同比增長2%，增速放緩帶來每股收益回落。
分紅方面，金茂2025年全年派發(fā)每股3.0港仙（中期息3.0港仙、末期息0港仙），與2024年持平。在行業(yè)普遍取消分紅的背景下，持續(xù)派息本身就是現金流穩(wěn)健、對未來有信心的信號。
■ 資產底色：4400億總資產意味著什么？
4417.34億元——這是金茂截至2025年末的總資產規(guī)模。
同比增長8%——這是它的資產增速。
在行業(yè)資產普遍縮水的背景下，金茂的總資產反而增長了。這不是盲目的擴張，而是“穩(wěn)中求進”的結果。
從資產結構看，金茂的資產主要分為三部分：存貨（待售房產）、投資物業(yè)（自持商業(yè)）、現金及等價物。這樣的結構在行業(yè)困難時期具有重要意義——存貨可以變現，租金可以提供現金流，現金可以應對風險。
負債方面，金茂的凈債務與調整后資本比率為69%，較2024年上升2個百分點。69%的負債率在房地產行業(yè)屬于中等水平，既不算低得“安全”，也不至于高得“危險”。關鍵是，這一體量在金茂的業(yè)務規(guī)模下是可控的。
歸屬于母公司所有者權益為532.37億元，較2024年微降1%。這個變化幅度很小，說明股東權益基本保持穩(wěn)定。
更重要的是，金茂沒有出現流動性危機。在行業(yè)資金鏈普遍緊張的環(huán)境下，能正常運營、不爆雷，本身就是一種能力。
■ 未來之戰(zhàn)：金茂還能走多遠？
2025年的金茂證明：即使在行業(yè)寒冬，穩(wěn)健經營也能穿越周期。但它仍面臨現實挑戰(zhàn)：
市場復蘇仍需時間，銷售恢復存在不確定性；
凈負債率小幅上升，后續(xù)需持續(xù)優(yōu)化杠桿水平；
行業(yè)深度調整尚未結束，外部環(huán)境依然復雜。
與此同時，金茂的核心優(yōu)勢依然清晰：
央企背景帶來更穩(wěn)定的融資與更低的融資成本；
聚焦一二線核心城市土儲結構，安全邊際顯著；
高端產品+持有運營+建筑科技的多元結構，逐步形成第二增長曲線；
以現金流為核心、不激進、不冒進的經營風格，避開行業(yè)最致命的風險。
金茂的生存法則很簡單：不追求規(guī)模最大，而是追求活得穩(wěn)、活得久。
■ 尾聲：幸存者的智慧
2025年的中國房地產行業(yè)，活下去比什么都重要。
金茂的12.53億元盈利，規(guī)模不算驚人，但在行業(yè)低谷里足夠珍貴。它證明一件事：周期底部，戰(zhàn)略選擇比規(guī)模擴張更重要，穩(wěn)健經營比激進冒險更可靠，聚焦核心比盲目布局更安全。
金茂未必是跑得最快的房企，但它正在成為最能穿越周期的那一批。
至于能否等到下一個春天，答案不在今天，而在每一步扎實的經營里。
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