觀點 作者：觀點新媒體
4月14日，中交地產開盤迅速拉升，再獲一個漲停板，從當日收盤數據看，該公司報價22.2元，漲幅10.01%，換手率11.15%，成交量77.52萬手。
這是中交地產近段時間錄得的第12次漲停。
事實上，3月以來，房地產政策暖風頻吹，地產股亦出現了回暖的跡象。不過，類似中交地產這種快速提升的實屬不多。
而這次股價提升，也讓市場的目光再度聚焦到這家低調的央企身上。
日前，中交美好生活1-5期資產支持專項計劃的狀態更新為“已反饋”，該筆專項計劃的發行金額為20億元。
與此同時，今年以來，中交地產已經通過公司債、中期票據、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。
有數據顯示，2022年一季度，房地產企業非銀融資總額2309.0億元，其中，信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點；而海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點。
資料顯示，該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類別為ABS，擬發行金額20億元，發行人為中交地產股份有限公司，承銷商/管理人為五礦證券有限公司。
不過，由于專項計劃處于交易所受理階段，并未真正發行，具體的底層資產及發行利率還未披露。
當下，供應鏈金融ABS、購房尾款ABS、類REITs和CMBS是房企較常發行的資產證券類產品。
他續稱，ABS有一定的發行門檻，既要有公司信用也要有資產信用，中交地產作為央企，有較高的主體信用評級。
年內，中交地產已經擬定發行三筆ABS。
其中，2月11日，中交地產宣布，擬在不超過人民幣30億元的總規模內開展供應鏈金融資產支持票據，各期資產支持票據存續期預計不超過1年，發行載體管理機構為交銀國際信托有限公司。
上述供應鏈金融資產證券化業務的原始權益人/資產服務機構為深圳聯合保理有限公司，受托人為光大永明資產管理股份有限公司，初始債務人為中交地產股份有限公司及并表項目公司。
公告提及，上述資產支持計劃采取申請儲架額度分期發行方式，發行總額不超過35億元，每期規模以各期資產支持計劃實際成立時的公告為準，發行期限不超過一年，預計融資成本不超過我司年度融資計劃利率額度。
事實上，近年來，供應鏈金融業務的資產證券化產品發展如火如荼。觀點新媒體了解，2021年中交地產已以AA+信用首次成功注冊儲架20億元，通過購房尾款ABS業務提前變現應收購房尾款，呈現明顯拓展融資渠道的方式。
觀點指數此前發布的報告提到，今年一季度，CMBS以及購房尾款ABS的發行規模均同比有所降低，個人住房抵押貸款CLO的發行規模也隨著住房抵押貸款新增余額的降低而降低。
不過，目前，供應鏈金融資產證券化在我國處于初步發展階段，依舊存在諸多難點。
中交規模策
其中，2月11日，該公司調用武漢、北京、廈門三家項目公司富余資金，合計17.7億元，期限從一年到三年不等，調用資金的年利率最高6%，最低4.18%。
這樣的內部資金支持動作還出現在3月30日，彼時，中交集團董事會審議通過，中交地產可在期限內向地產集團的借款額度新增至100億元，利率不超過10%。而本次借款金額為45.8億元，期限均為兩年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。
此外，年內，該公司陸續發行公司債券兩筆、中期票據一筆、信托貸款一筆，同時于3月24日計劃分期進行債務融資，總金額不超過50億元。
數據來源：公開報道、觀點指數整理
此外，截至2021年12月31日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司凈資產的448.73%。對不在合并報表范圍內的參股公司擔保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司凈資產的97.72%。
數據來源：公開報道、觀點指數整理
對中交地產而言，近期行業政策有所回暖，利用窗口期快速成長是企業需要采取的策略。
據了解，早在2019年，中交地產宣布3年內做到500億元，5年做到1000億元，提出要做到“央企前三”的目標。
出于做大規模的策略，中交地產過去幾年積極購地，其中，2019年中交地產新增土地共15宗，計容建筑面積為229.54萬平方米，土地購置總價款達181.59億元，其中權益價款達118億元。
2020年，中交拿地力度進一步加大，年內該公司新增30宗地的購置總價款為535.80億元，超出當期533億元的全口徑銷售額，而拿地成本則由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。
大闊步之下，中交地產獲得了快速發展，年內，該公司實現合約銷售額533億元，完成了全年銷售目標。
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