克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究
前言
2025年，中國住宅市場在政策持續(xù)優(yōu)化調整與宏觀經濟復雜環(huán)境的雙重作用下，總體呈現(xiàn)出“量價企穩(wěn)、結構分化、預期重塑”的復雜態(tài)勢。市場告別了過去的高速增長模式，進入一個以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動高質量發(fā)展的新階段。展望2026年，預計市場將繼續(xù)在鞏固調整中尋求新供求平衡，政策將以鞏固穩(wěn)中有進態(tài)勢、防范化解風險為主要方向，住宅市場成交規(guī)模將在低位筑底的基礎上存在結構性回暖可能，而價格整體預計將保持窄幅盤整，城市間的分化將進一步加劇。城市更新、好房子將成為行業(yè)重要的亮點，綠色、智能、健康、安全的產品將獲得溢價，社區(qū)配套和服務的重要性凸顯。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
總結
01 市場綜述：全年總住房成交需求相對穩(wěn)定 部分二三線城市同比正增長
2025年是中國房地產市場自深度調整周期邁入企穩(wěn)修復階段的關鍵一年。政策由“托底紓困”轉向“優(yōu)化提振”， 主基調延續(xù)了“因城施策”的靈活框架，從年初延續(xù)前期“保交樓、穩(wěn)需求、防風險”的托底措施，到年中以來，政策重心明顯轉向全面提振市場信心、激活合理住房需求。
行業(yè)發(fā)展新模式的內涵和外延進一步豐富完善，系統(tǒng)性政策支持框架成型。需求端支持全面強化：全國層面，首付比例、房貸利率均已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市陸續(xù)放松了實施多年的限購政策，部分區(qū)域或改善型需求（如二孩及以上家庭）的限制被解除。供給端金融支持持續(xù)：“金融十六條”等政策的接續(xù)實施，保障了優(yōu)質房企的合理融資需求，防止風險蔓延。同時，城市房地產融資協(xié)調機制作用逐步顯現(xiàn)，重點支持項目建設和交付。
在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結構的政策組合拳引導下，新增住房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)，價格調整漸近尾聲，城市分化由能級梯隊到個例持續(xù)深化。
首先，整體市場量穩(wěn)價跌、以價換量尋求新平衡。以克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市新增住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%，絕對量與2022年基本相當，為行業(yè)調整以來四年中間水平，說明居民住房有效需求基本穩(wěn)定。與此同時，房價下行壓力猶存，但跌幅趨緩。70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)在2025年大部分時間處于環(huán)比微跌或持平狀態(tài)。二手房市場價格下行趨勢較為明顯，市場預期仍偏謹慎。然而，部分核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質項目已率先止跌企穩(wěn)。購房者 “精打細算”成為新常態(tài)，購房預期和行為發(fā)生深刻變化，高度重視個人未來收入預期的穩(wěn)定性，對價格的敏感度極高，追求產品力和極致性價比，綠色、智能、健康、安全的產品將獲得溢價，社區(qū)配套和服務的重要性凸顯。
與此同時，在規(guī)?？偭肯鄬Ψ€(wěn)定的背景下，部分市場調整時間較長的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市普遍率先實現(xiàn)10%以內的同比正增長，說明行業(yè)止跌回穩(wěn)正在有序實現(xiàn)、市場調整漸進尾聲。
其次，城市分化延續(xù)。京滬深和杭州、成都、西安等少數(shù)核心一二線城市，憑借強大的產業(yè)、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應，有效需求基數(shù)龐大且高端住宅投資保值效應仍在，針對被長期抑制的合規(guī)購買力的特定區(qū)域或特定人群松動對市場信心的提振是指數(shù)級的，都精準地帶來了對應區(qū)域市場的熱度回升，市場韌性相對較強。房企普遍采取極度審慎的財務與投資策略，普遍以銷定產，新增拿地投資高度聚焦于這些項目銷售確定項較強的核心城市，更加注重產品力和服務提升，在市場“價值重估”的新平衡中，資源配置向少數(shù)更具確定性的城市集中，使得這6個重點城市整體呈現(xiàn)供應充裕、需求活躍的局面。
城市分化不僅表現(xiàn)在成交量價分化，更體現(xiàn)在結構端和產品項目端。核心城市改善型大戶型和高端住宅產品成交占比提升，核心區(qū)位、擁有優(yōu)質學區(qū)或產業(yè)配套的項目銷售去化更快，說明資產的溢價與折價同時被放大。蘇州、寧波、重慶、武漢、天津等城市，部分新規(guī)項目或長期斷供的核心區(qū)改善項目成為市場支撐，市場結構扁平化。
02 行業(yè)規(guī)模：商品房成交規(guī)模約8.9億平符合預期
2025年商品房成交規(guī)模降幅較2024年顯著收窄，預計全年銷售面積達8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4個百分點。當前房地產行業(yè)仍處于止跌回穩(wěn)的關鍵周期，考慮到2024年下半年行業(yè)交易量基數(shù)已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現(xiàn)符合市場較佳預期。
同時，供求關系相關指標持續(xù)改善：一是新開工銷售比持續(xù)走低，10月、11月降至63%的歷史最低水平，相當于每賣出100套房子即去化37套庫存；二是投資銷售比持續(xù)優(yōu)化，下半年房地產開發(fā)投資降幅擴大并快速接近新房成交金額，全年開發(fā)投資有望與新房成交金額持平，結束2021年以來投資高于銷售的調整期；三是庫存規(guī)模持續(xù)回落，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬平方米。
2025年房地產開發(fā)投資規(guī)模加速下行，預計全年同比下降17%，連續(xù)四年保持下降態(tài)勢。這一變化主要源于兩方面：一是新開工規(guī)模連續(xù)下行導致新建項目投資減少；二是開發(fā)投資與新開工降幅的差距持續(xù)拉近（2025年開發(fā)投資降幅較新開工降幅低4個百分點，差距較上年縮小8個百分點），反映出在建項目加速出清，相關投資快速回落，這也是行業(yè)擺脫舊庫存桎梏、邁向新階段的積極信號。
在控增量方面，全國新開工面積連續(xù)四年低于新房銷售面積，竣工面積降幅較上年大幅收窄。2025年新開工面積預計同比下降20%左右，降至6億平方米，連續(xù)第四年新開工面積低于新房銷售規(guī)模，全年開工銷售比預計降至66%的歷史新低。這一趨勢與中央“嚴控增量”的政策要求高度契合；竣工方面，2025年預計全年竣工面積6億平方米，同比下降18%。盡管新開工與竣工面積因統(tǒng)計口徑差異不可直接對比，但從同比增速變化可捕捉積極信號：2025年竣工面積累計同比降幅控制在20%以內，顯著小于三年前新開工40%的同比降幅，充分印證項目化險、保交房工作取得實質進展。
03 新房供求：供求比低于0.8去庫存，四季度環(huán)比增4%
2025年新增供應持續(xù)縮量，成交規(guī)模同比再降18%，但降幅顯著收窄。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國重點30城市新建商品住宅新增供應面積已不足1億平僅約9265萬平方米，同比再減少9%，新房供應約束可見一斑，預計這種情況仍將在未來2-3年內持續(xù)存在，直至達成新的供求平衡。同樣的數(shù)據(jù)顯示，全國重點30城市新建商品住宅成交面積約1.16億平方米。至此，全年新房供求比約0.81，已經連續(xù)三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應求持續(xù)去庫存。
從近五年行業(yè)調整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩(wěn)通道中，維持了2021年快速下跌之后穩(wěn)步筑底的態(tài)勢。具體到2025年內月度表現(xiàn)看，又走出了一條清晰的“年初沖高—年中新低—年末翹尾回穩(wěn)”? 的波動曲線。
一季度仍處政策預期發(fā)酵期，市場承接了2024年四季度升溫態(tài)勢，1-2月受春節(jié)長假影響，成交規(guī)模階段回落但市場熱度保持，節(jié)后3月“小陽春”即創(chuàng)下年內成交小高峰，百城新房成交面積達2196萬平方米，環(huán)比增長56%。4月底中央政治局會議定調后，首付比例、利率下限突破歷史低位，核心城市限購松綁等政策“組合拳”效應在5月中下旬至6月集中爆發(fā)，剛需和部分改善需求迅速入場，5月和6月百城新房成交面積連續(xù)2個月出現(xiàn)環(huán)比6%增長，帶動二季度同比降幅急速收窄至10.2%。7、8月成交量較6月高點回落。隨著“金九銀十”銷售旺季到來，各項目加快推盤節(jié)奏和加大營銷活動力度，以價換量贏來市場熱度回升。隨著年末房企沖刺業(yè)績，供應放量且優(yōu)惠力度加大，12月成交溫和復蘇，推動四季度百城新房成交面積環(huán)比小幅增長4%，12月新房成交面積環(huán)比增18%。
04 二手成交：全年總量新高、呈先升后降再穩(wěn)走勢 滬蓉同比皆增7%近2000萬方
2025年，二手房市場與新房不再是簡單的聯(lián)動關系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運行”體系，兩者在價格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現(xiàn)顯著背離。2025年新房“限價錨”逐漸消失，不再簡單受“備案價”管制，新房預證價格逐步市場化疊加新房階段降價促銷雙重影響，部分熱點板塊新房與周邊二手房“價格倒掛”逐漸消失，使得二手房價格調整真正進入“市場化深水區(qū)”，即便同一板塊內，隨著新房與二手房價格差距拉大，尤其是次新房大量掛牌，分流新房剛需和改善客群，促進二手房成交規(guī)模持續(xù)高位。
據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)新2021年行業(yè)調整以來規(guī)模新高。
從月度走勢看，全年呈“先升后降再穩(wěn)”走勢。一季度承接2024年四季度升溫態(tài)勢，3月創(chuàng)下年內成交最高，隨后“七連降”至10月份創(chuàng)下年內新低點（2月春節(jié)月除外）。11、12月成交溫和回升至年內平均水平。
從城市維度看，一線城市 “以價換量”效果顯著，全年成交面積同比增長2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長7%和4%，尤其300萬元總價以內剛需成交占比超60%，位于產業(yè)核心區(qū)或優(yōu)質學區(qū)周邊房源價格更抗跌，同時市場掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質盤”價格走勢差別大，前者價格多數(shù)區(qū)域基本企穩(wěn)，租金回報率超過2%；成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強二線城市二手房市場走出了內生驅動下的“獨立行情”， 憑借“產業(yè)-人口”正循環(huán)支撐展現(xiàn)出強大的市場內生修復能力，全年成交面積超過或接近1000萬平方米，2-3倍于新房成交規(guī)模，顯示出相當大的住房市場容量空間；
05 土地市場：成交建面降至10億方以下 供地結構優(yōu)化、多城地價創(chuàng)新高
2025年，土地市場持續(xù)踐行去庫存目標，截至2025年12月25日，全國300城土地成交建筑面積同比下滑11%。預計全年成交建面下降至10億平方米左右，可售土地建面低于商品房成交。就城市視角來看，千萬平方米級別的城市數(shù)量進一步減少，地方正在進一步收縮非市場化土地的出讓規(guī)模。土拍熱度方面，得益于杭州、成都、上海等地出讓了眾多優(yōu)質新規(guī)宅地的拉動，2025年上半年成交了大量熱門宅地，全年溢價率達到5.3%，實現(xiàn)低位回升。
市場熱度方面，2025年土地交易規(guī)模雖然持續(xù)縮量，但優(yōu)質高單價地塊成交占比上升，部分確定性較強的低密新規(guī)類宅地，以及定向回購的保障房地塊實現(xiàn)高溢價出讓。2025年招拍掛土地平均溢價率達到5.3%，平均溢價率較2024年上升了1.1個百分點，年度溢價率為近四年新高。
展望
06 預計2026年“弱復蘇、深分化”的“L”型筑底橫盤仍將維持
綜合2025年的城市市場運行基礎、宏觀環(huán)境、政策導向及行業(yè)量價自身規(guī)律，我們對2026年主要城市市場趨勢做出如下判斷：
首先，行業(yè)環(huán)境和政策面，2026年的宏觀經濟環(huán)境預期為溫和復蘇，這為房地產市場的止跌回穩(wěn)提供了外部基礎。房地產市場政策堅持延續(xù)寬松基調，在“穩(wěn)投資、促消費、防風險”的總要求下，需求端的支持政策（如下調商貸和公積金貸款利率、購房財稅補貼等）大概率會保持并持續(xù)優(yōu)化；供給端發(fā)力“好房子”和城市更新，加速新發(fā)展模式構建，通過產品迭代刺激從“有房住”到“住好房”的改善需求有序釋放，加大“好房子”從土地到產品的開發(fā)建設供應疊加城市更新舊城改造的投資量對沖部分商品房投資下滑的影響，并為宏觀經濟提供新的穩(wěn)定器。
住建部召開全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2026年工作重點之一就是著力穩(wěn)定房地產市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設；進一步發(fā)揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業(yè)合理融資需求。城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優(yōu)化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩(wěn)運行；加快構建房地產發(fā)展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發(fā)上，做實房地產開發(fā)項目公司制。在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)“所見即所得”，從根本上防范交付風險。繼續(xù)實行預售的，規(guī)范預售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權益。同時，深化住房公積金制度改革。
其次，從行業(yè)規(guī)模層面看，2021年以來行業(yè)銷售規(guī)模腰斬，疊加前期投資慣性，庫存壓力凸顯。好在供給側調整快于成交收縮，土地成交、新開工低于新房銷售，行業(yè)進入去庫存時代；2025年供求復合指標改善，行業(yè)邁向新平衡周期。預期2026年全國商品房銷售有望加快企穩(wěn)，面積與金額降幅進一步收窄。2026年施工、新開工收縮推動投資下降，投資銷售比差距擴大，釋放企業(yè)盈利空間，行業(yè)“準投資、穩(wěn)銷售、優(yōu)結構”生態(tài)逐步成型。
再次，城市市場供求量價層面，預計2026年成交量的修復優(yōu)先于價的回穩(wěn)，結構性分化繼續(xù)加深。一方面，在政策托底和低基數(shù)效應下，隨著改善需求占比繼續(xù)提升，剛需群體受價格止跌回穩(wěn)預期推動，釋放意愿將逐步增強。預計2026年全國重點城市新房銷售面積將呈現(xiàn)低位弱修復態(tài)勢，全年同比實現(xiàn)小幅增長或基本持平的可能性較大。另一方面，土地成交連續(xù)3年保持低位且能夠正常開工開發(fā)形成新上市房源規(guī)模繼續(xù)縮減，僅個別一二線能保持良性運行，供給約束成交規(guī)?；厣膽B(tài)勢不會根本轉變。
全國房價快速下行態(tài)勢預計持續(xù)至一季度甚至上半年，全年預計將呈現(xiàn)“整體走平、局部有升有降、新房結構性穩(wěn)中有升與二手先跌后穩(wěn)”的格局。一線及部分強二線城市核心地段、高性價比好房子價格有望率先企穩(wěn)，高端住宅在整體新房成交結構占比呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢，預期也將結構性帶動新房房價持穩(wěn)微增。二手房成交仍主要依托于剛需客群驅動，成交主要為區(qū)域、配套、價格兼顧的高性價比房源，短期內二手房市場“以價換量”趨勢延續(xù)；大部分三四線城市及一二線城市外圍板塊，房價仍將繼續(xù)在底部區(qū)域徘徊。
最后，城市間、項目間分化還將持續(xù)加?。汉诵囊欢€城市核心區(qū)域，尤其短期內得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，外圍區(qū)域的項目去化將面臨承壓；二線和多數(shù)三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經歷近五年調整之后多數(shù)城市規(guī)模重回年均100萬-200萬平方米左右的“正?！钡撞繀^(qū)間，市場處于跌無可跌有價無市續(xù)銷狀態(tài)，整體樓市不太會有明顯波動，但仍不乏“好房子”改善需求的熱銷項目機會，核心區(qū)域配套、產品俱佳的項目仍能熱銷，但難改整體市場持續(xù)去庫存的格局。
總而言之，2025年的中國住宅市場是一個 “預期探底與筑底企穩(wěn)并行” 的年份。市場在一系列政策干預下，暫時遏制了螺旋式下滑的風險、初步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標，但深層次的結構性庫存問題和房價下跌預期仍未完全解決，市場信心的修復仍需要一個更長過程。展望2026年，市場整體將進入“弱復蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎上，給予市場明確的穩(wěn)定預期。企業(yè)回歸產品與服務本身，打造高品質適銷對路的“好房子”，為自住購房需求釋放提供從容可預期的條件，對區(qū)域、城市、地段、產品進行精細化甄別，真正實現(xiàn)“住得好”的生活品質提升，最終重塑城市市場新的供求平衡，實現(xiàn)房地產行業(yè)高質量發(fā)展。
07 企業(yè)銷售：全年千億房企共有10家，部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖
2025年全口徑銷售規(guī)模超過1000億元的企業(yè)共有10家，銷售規(guī)?？壳暗?00家典型房企中，累計業(yè)績同比增長企業(yè)共有24家，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量有12家。部分企業(yè)業(yè)績大幅回暖，如邦泰集團，今年業(yè)績首次突破300億元，同比大幅增長79.7%。
排版：土木、鳥姐
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