禹州，還能堅持多久？

2021年，地產行業經歷了翻天覆地的行業大洗牌，導火索從恒大暴雷事件開始，而本質原因在于融資持續收緊以及市場快速下行，導致房企現金流斷裂。

陽光城、花樣年、合景泰富、新力、佳兆業等一眾昔日黑馬房企無不“成也快周轉、敗也快周轉”。

重災區當屬閩系房企與粵系房企，要么是在生死邊緣掙扎、要么是在生死邊緣游走。

行業的車輪仍在無情的碾壓，下一家暴雷的房企何在？

作為近期被推上風口浪尖的禹洲集團，成為行業的焦點，而討論的并非其發展，而是“還能堅持多久？”

首先說下美元債：

過去一年，80%暴雷房企都是躺在了美元債無力償還的剛性兌付上，僅今年1月份，國內10幾家房企將面臨18筆美元債的到期，總計金額高達354億元。

而同樣作為中資美元債大戶的禹洲，將會在2022年迎來償債高峰。而禹洲的美元債存續及到期情況如下：

1、 存續有14筆美元債，存續規模在57.27億美元，折合人民幣約350億元。

2、2022年到期7.12億美元，其中1月合計兩筆，共5.79億美元（票息8.625%）

單從美元債的債務結構來說，禹洲只有順利渡過1月份，才能夠有更多的喘息時間。

而這也便是禹洲為何近期頻頻變賣優質資產的重要原因。

先是12月份，質押總部大樓獲得銀行貸款11億，揭露了其財務狀況的舉步維艱。

再是1月5日，將曾經被林龍安寄予厚望的禹洲物業服務賣身給了華潤萬象生活，轉讓代價為10.6億元。

禹洲物業服務為此前遞表上市的禹佳生活服務的一部分，但是受限于上市推進的不順，只能無奈選擇賣給了華潤萬象生活。

禹洲對于優質資產的變賣是來自于債務剛兌的壓力，也更是積極自救的重要舉措。

禹洲，作為千億房企的真實經營情況，自2020年來便一直撲朔迷離。

整體來說，千億成色不足，增收不增利顯著，盈利能力持續下滑甚至堪憂。

尤其是2021年的半年報對于上一年度的真實經營與財務數據的變更，撕開了其堪憂的經營業績，也被資本市場蒙上了一層信用的陰影。

在2021年半年報發布之際，禹洲集團重列了2020年半年報。

1、營收由140.07億元變更為20.19億元；

2、銷售成本由107.31億元變更為19.72億元；

3、毛利由32.76億元變更為0.46億元，期內利潤由盈利15.51億元變更為虧損2.27億元，母公司擁有人應占核心利潤由10.19億元變更虧損2.18億元；

差異之大，而僅歸因于位于唐山、合肥、武漢、舟山、揚州、漳州、亳州及蘇州的十一個物業項目的遞延影響。

字面上的圓滑并不能抵住資本市場對其真實財務數據的質疑。

2021年以來，業績詭變的禹洲集團的多個評級機構對其降級。

而其財務信用陰影也仍在持續。

12月20日，禹洲集團發布人事調整公告，執行董事林禹芳辭任，轉向附屬公司、禹佳生活服務的管理工作。

同時，林龍安獲委任為可持續發展委員會的主席。

透過近期高層的變動，仔細窺探發現，禹洲的家族色彩仍然濃重，重要領導職務長期由林龍安家族把持。

林龍安夫人郭英蘭出任董事局副主席，主要負責監管采購部外；

妹夫林聰輝主要負責質量控制、預算編制、審批及審查；

2017年6月辭任的胞弟林龍智主要負責監管辦公室、人力資源部、前期部、客戶服務部及法務部。

其實，有別于其他閩系開發商的激進，禹洲集團在2017年以前對標香港開發商，一直穩扎穩打，在中國地產的“杠桿紅利”時代發展稍顯遲緩。

真正的改變是從2017年開始，當年提出“三年劍指千億”的目標后，便開啟了負債規模快速膨脹、高價拿地的快速擴張模式。

直到2020年，禹洲集團終于跨入“千億俱樂部”的門檻。

不做事后諸葛亮，僅從現時點審視上一輪的行業周期，禹洲明顯是踩錯了節奏。

不知道在千億目標下境內外瘋狂舉債大肆拿地的禹洲集團，還能繼續狂奔多久？