作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 廟頭舊時叫做古斗，又名永泰。

這里是《廣州記》里的古兜村，“自此出海，溟渺無際”；這里是唐代劉禹錫筆下“連天浪靜長鯨息”的海舶旅洋地；這里是有著近兩千年歷史的古老村落，是海上絲綢之路的始發(fā)港。

一條古村，承載幾多故事。

12月4日，廟頭村舊村改造項目正式公開招商。據(jù)悉，該村在冊總?cè)丝跒?730人，改造范圍的總用地面積約為184.236公頃（建新范圍面積78.12公頃），全部為集體建設(shè)用地。

上述舊村改造項目的拆遷安置總投資額約90億人民幣。

有消息顯示，恒大早已與廟頭村接觸，此次恒大將聯(lián)手同創(chuàng)盛悅共同參與上述舊改項目。

事實上，自廣州起家的恒大，早年并未涉足當(dāng)?shù)氐某鞘懈聵I(yè)務(wù)，直至2020年，才接連拿下了增城、南沙、黃埔等項目，顯然，許家印也想在廣州城市更新浪潮中分的一杯羹。

但在這場浪潮中，廣州地區(qū)的存量市場競爭不斷升級，除了保利、富力等本地龍頭，更有升龍、龍湖等房企加碼，“新人”恒大，無疑將面臨更大的競爭。其與廟頭村的故事，又該如何發(fā)展？

當(dāng)中國城市進(jìn)入存量時代，城市更新成為規(guī)劃主要的領(lǐng)域，在政府讓利，政策傾斜的情況下，無論是巨頭，還是中小房企，都想來分一杯羹。

12月4日，廣州公共資源交易中心正式發(fā)布黃埔區(qū)穗東街廟頭村舊村改造項目公開引入合作企業(yè)公告。

據(jù)悉，廟頭社區(qū)位于黃埔區(qū)珠江沿岸，東臨南灣社區(qū)、夏園社區(qū)，北至龍頭山森林公園，西至廣州繞城高速，村域范圍總用地為502.80公頃，共14個經(jīng)濟(jì)合作社。根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，項目擬建新范圍用地面積78.12公頃，總建筑面積184.236萬平方米；村復(fù)建安置建筑面積93.289萬平方米，改造范圍內(nèi)共有戶籍人口3730人。

“黃埔廟頭村項目的地理位置是非常好的，項目在更新之后有比較顯著的區(qū)位效應(yīng)“，有分析人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，廟頭村珠江穿流而過，107國道橫貫其中，還有廣州東二環(huán)、沿江高速及正在建設(shè)的疏港大道、地鐵13號線等，交通十分便利。

但上述項目對合作企業(yè)亦提出了較高的要求。

招商公告明確，廟頭村要求合作企業(yè)須為香港上市公司；2019年審計報告總資產(chǎn)不低于人民幣30億元；2019年的操盤金額及操盤面積，位列中國房地產(chǎn)企業(yè)的前10強(qiáng)。并且，項目接受聯(lián)合體投標(biāo)，但聯(lián)合體成員不得超過2個。

分析人士提到：“（廟頭村舊改項目）基本確定是恒大了。恒大之前和廟頭村接觸過，在這次的招商文件中，它完全符合香港上市企業(yè)、總資產(chǎn)不低于30億等條件”。

事實上，廟頭村的舊改從2018年正式啟動，同年7月，廟頭社區(qū)舊村全面改造意愿表決通過，同意率高達(dá)98.7%；隨后，在去年的3月5日，廟頭社區(qū)股東代表與高新區(qū)集團(tuán)、乙豐公司、同創(chuàng)盛悅公司簽訂舊村改造項目前期服務(wù)協(xié)議。

而恒大的身影則于今年10月首次顯現(xiàn)。彼時，廟頭村舊改城市展廳舉行開工儀式，從現(xiàn)場布展看，恒大的海報、展板隨處可見，當(dāng)時，不少媒體就提到，恒大或?qū)⒊蔀閺R頭村的舊改合作企業(yè)。

最新的消息顯示，此次恒大將聯(lián)手同創(chuàng)共同參與上述舊改項目。

據(jù)悉，同創(chuàng)盛悅為同創(chuàng)集團(tuán)的全資子公司，后者由萬科、中海的一批舊將創(chuàng)立。同創(chuàng)集團(tuán)此前曾與合景泰富聯(lián)手參與深圳南山區(qū)漢唐街城市更新項目、深圳鹽田協(xié)和電廠城市更新項目，并獨自操盤位于深圳龍華的廣西工業(yè)區(qū)舊改項目。

舊改項目存在體量大、前期投入大、周期長的特點，對恒大而言，拉來同創(chuàng)集團(tuán)共同參與廟頭村舊改，一方面能夠借助同創(chuàng)的經(jīng)驗，另一方面能夠共擔(dān)風(fēng)險，這種“搭伙”的模式無疑是個不錯的方式。

恒大集團(tuán)在1998年首次布局廣州。當(dāng)時，名不見經(jīng)傳的許家印以1.34億元的價格拿下海珠區(qū)南洲路的農(nóng)藥廠地塊，樓面價686元/平方米。

隨后，恒大的第一個住宅項目——金碧花園由此面世，售價僅為2500元/平方米。由于售價低于同期競品價格，金碧花園成為了當(dāng)時海珠區(qū)銷量最高的樓盤之一。在此之后，恒大和許家印的名字進(jìn)入人們的視野。

可以說農(nóng)藥廠地塊成就了許家印，但今天的許家印有了更大的野心。

據(jù)悉，今年以來，恒大接連發(fā)力廣州舊改。5月30日，經(jīng)過村民公開程序的表決，恒大集成為廣州增城逕嚇村第二、三、四、六經(jīng)濟(jì)合作社舊村城市更新項目正式合作企業(yè)。

隨后，7月4日，恒大獲廣州南沙大崗鎮(zhèn)龍古村村民表決通過，成為該村更新改造項目正式合作企業(yè)；10月21日，廣州市南沙區(qū)大崗鎮(zhèn)鴨利村村民委員會舉行公開引入合作企業(yè)的競選及成員代表表決會議，通過恒大為鴨利村舊改項目的合作企業(yè)，投資預(yù)算約19.47億元。

而此次拿下的黃埔區(qū)廟頭街舊改項目，成為恒大在廣州的第四個舊改項目。

事實上，由于傳統(tǒng)招拍掛拿地難度的日益高企，加碼城市更新，成為房企加大土儲的重要一環(huán)，而廣州作為大灣區(qū)的“舊改重地”，無疑也是恒大的布局重點。

恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在2020年中期業(yè)績會上就曾提到，“隨著房地產(chǎn)增量市場迎來天花板，房企需要挖掘存量市場尋找新的業(yè)績增長點，其中城市更新將成為未來發(fā)展的必爭之地。”

據(jù)介紹，截止今年中期，恒大已布局104個城市更新項目，絕大部分位于大灣區(qū)：其中深圳有55個，大灣區(qū)除深圳外有12個；還有太原11個、石家莊4、昆明3個、貴州3個、鄭州2個。

相對來說，舊改項目的拿地成本要比招拍掛低，但正是基于此，近兩年隨著廣州舊改全面爆發(fā)，一批外來房企紛紛借道舊改布局廣州。

恒大雖然作為廣州本土的企業(yè)，但在卻鮮少布局當(dāng)?shù)氐呐f改項目，因此，面對激烈的競爭，如何掘金也成為市場關(guān)注的重點。

與此同時，此次拿下的廟頭村舊改項目位于廣州黃埔區(qū)，黃埔區(qū)此前推出了“城市更新10條”政策后，形成了“快拆快批快建”的黃埔舊改模式，這種快模式無疑會倒逼開發(fā)商們舊改速度不斷加快，這對任何一家企業(yè)而言，都是有難度的。

分析人士同意上述觀點：“恒大是首次布局黃埔的舊改，能不能適應(yīng)這種模式，也很難說。”

回歸到項目本身，廟頭舊村改造涉及的用地權(quán)屬也比較復(fù)雜，其中廟頭區(qū)域內(nèi)與黃埔化工廠、東風(fēng)化工廠、波羅廟船廠、火電生活區(qū)等國有用地混雜交錯，改造無疑也具有一定挑戰(zhàn)性。

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原標(biāo)題： 解局|再獲90億舊改恒大聯(lián)手中海萬科舊將加碼廣州