作者：郭韌律師團(tuán)隊(duì)

來(lái)源：房產(chǎn)金融法律服務(wù)（ID：guoren-lawyer）

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是許多民眾的人生大事，近期恰逢房?jī)r(jià)大幅上漲，交易風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)顯著升高，由此引發(fā)的糾紛也不斷增多，其中數(shù)共有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛最為頻繁。這類糾紛既涉及房屋共有人之間的內(nèi)部關(guān)系，又涉及合同簽訂雙方的外部關(guān)系，既涉及物權(quán)編又涉及合同編，處理起來(lái)相對(duì)復(fù)雜。

本文通過(guò)總結(jié)共有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的常見(jiàn)類型，簡(jiǎn)要分析不同情形下的合同效力、法律后果以及救濟(jì)方式等，供大家參考。

A、B均在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽字確認(rèn)，如意思表示真實(shí)且無(wú)其他法定無(wú)效情形，則合同依法成立并生效，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都產(chǎn)生約束力。此時(shí)若賣(mài)方違約，根據(jù)《民法典》第577條，A和B 均應(yīng)向無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人C 承擔(dān)違約責(zé)任。由于所有共有人均簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，故買(mǎi)受人C 可以主張解除合同也可以要求繼續(xù)履行。

此種情況下，雖然B未親自簽字確認(rèn)，但其也將被認(rèn)定為合同當(dāng)事人，合同也對(duì)其產(chǎn)生約束力，處理方式大致與第一類相同。

但在司法實(shí)踐中，如何認(rèn)定B對(duì)A授權(quán)行為或B追認(rèn)行為的真實(shí)性，往往是案件處理的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于這一問(wèn)題，可以從以下幾個(gè)方面參考判斷：

① 共有人之間是否存在特殊身份關(guān)系；② 其他共有人是否參與房屋出售過(guò)程，包括掛牌、與中介及買(mǎi)受人接洽談判等；③房屋是否由共有人共同居住，其他共有人與買(mǎi)受人在看房時(shí)有無(wú)接觸；④其他共有人是否收取過(guò)定金或房款；⑤部分共有人簽訂合同時(shí)，是否持有其他共有人的個(gè)人證件；⑥其他共有人是否作出過(guò)追認(rèn)合同的意思表示，或者在明知合同已經(jīng)簽訂、買(mǎi)受人支付部分房款并實(shí)際占有使用房屋的情況下，是否在合理期限內(nèi)提出異議等。

《民法典》 第172條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效，即表見(jiàn)代理。如構(gòu)成表見(jiàn)代理，則代理后果歸屬于被代理人。

若C有理由相信A具有代理權(quán)，則即使B并未授權(quán)A代B簽字，合同仍對(duì)B產(chǎn)生約束力。B因表見(jiàn)代理產(chǎn)生的損失可以向A追償。

《民法典》第171條規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。如A在簽訂合同時(shí)未經(jīng)共有人B授權(quán)而簽字，且事后B未追認(rèn)，則A的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)代理，合同對(duì)B不發(fā)生效力，僅對(duì)簽字人A發(fā)生法律效力，合同中的違約責(zé)任也僅由A承擔(dān)。

根據(jù)《民法典》第597條第1款規(guī)定：因出賣(mài)人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買(mǎi)受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于房屋為特定物，B通常情況下也不會(huì)同意處分涉案房屋，所以買(mǎi)受人C如要求繼續(xù)履行合同暨要求過(guò)戶房屋，則會(huì)發(fā)生房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶、履行不能的情況。此時(shí)C通常只能要求解除合同并由A承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

另外需要注意的是，《民法典》第1060條第1款規(guī)定，夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，對(duì)夫妻雙方發(fā)生效力，但是夫妻一方與相對(duì)人另有約定的除外。但一般情況下，房屋作為家庭重大財(cái)產(chǎn)，處分房屋不屬于因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，因此不適用家事代理。

此種情形多是A為擔(dān)保C的債權(quán)而與B簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《民法典》第146條第1款及第154條規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效；行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。同時(shí)結(jié)合《民法典》第155條、第157條對(duì)于無(wú)效合同后果的相關(guān)法律規(guī)定可知，A和C虛假通謀或惡意串通簽訂的損害共有人B合法權(quán)益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自始無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，合同簽訂方A和C應(yīng)當(dāng)按照各自的過(guò)錯(cuò)比例承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

在司法實(shí)踐中，通常可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)判斷買(mǎi)賣(mài)雙方是否為虛假通謀或惡意串通：① 買(mǎi)賣(mài)雙方間是否存在其他民間借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系；②房產(chǎn)中介的證人證言（如是否通過(guò)中介居間獲知房源）；③合同簽訂的背景及磋商過(guò)程；④房款是否實(shí)際支付以及通過(guò)何種方式支付；⑤房?jī)r(jià)是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)值；⑥合同約定及履行是否符合交易慣例；⑦當(dāng)事人是否及時(shí)主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的各項(xiàng)權(quán)利等。

A未經(jīng)B（房屋共同共有人）同意的情況下，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為屬于無(wú)權(quán)處分。已經(jīng)失效的《合同法》曾在第51條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

換而言之，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者事后未取得處分權(quán)，則合同無(wú)效。

但實(shí)際情況并非如此：從法理上來(lái)看，訂立合同是典型的債權(quán)行為，不是處分行為，是否具有處分權(quán)不應(yīng)當(dāng)影響合同效力，新生效的《民法典》也摒棄了該條款。

從司法實(shí)踐來(lái)看，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

大量的法院判例也均適用最高院司法解釋，從而認(rèn)定該類合同有效。

綜上所述，僅有部分共同共有人A簽字的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在不存在其他無(wú)效事由的情況下應(yīng)屬有效，A應(yīng)當(dāng)受到合同約束，承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)受人C是否清楚房屋的權(quán)屬狀況與出賣(mài)人A應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任無(wú)關(guān)。若買(mǎi)受人C疏于審查的，僅負(fù)擔(dān)合同不能繼續(xù)履行、房屋無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

另外需要注意的情況是，即便房產(chǎn)證上只有A一人的名字，但若A、B是夫妻（或存在其他共有關(guān)系基礎(chǔ)），導(dǎo)致房產(chǎn)實(shí)際為共同財(cái)產(chǎn)，此時(shí)，A和B實(shí)際上是房屋的共同共有人，處理時(shí)也應(yīng)參照上述方式進(jìn)行分析處理。

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原標(biāo)題： 共有房屋：房屋買(mǎi)賣(mài)合同只有一人簽字有效嗎？