西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
受10月22日最高法等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的影響，各類無(wú)放貸資質(zhì)的前融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接債權(quán)融資業(yè)務(wù)已開(kāi)始全面暫停。近半個(gè)月以來(lái)，小貸公司和融資擔(dān)保類公司的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)異常活躍，除此之外，各類機(jī)構(gòu)資金也在積極尋找金交所、股交所、資管公司等解決融資產(chǎn)品和放款通道問(wèn)題。
因小貸公司、擔(dān)保公司的融資業(yè)務(wù)會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的征信，因此目前在具體放款方式上很多開(kāi)發(fā)商都優(yōu)先考慮金交所的收益權(quán)或股交所可轉(zhuǎn)債類產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)出表等目的。
以下根據(jù)西政財(cái)富近期的股交所前融產(chǎn)品業(yè)務(wù)做相關(guān)總結(jié)，以供同業(yè)人士參考。
一可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及操作流程
1.融資方（開(kāi)發(fā)商或其項(xiàng)目公司）在XX股交所/股權(quán)交易中心備案發(fā)行XX可轉(zhuǎn)債，投資者認(rèn)購(gòu)該可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品。
2.該可轉(zhuǎn)債無(wú)評(píng)級(jí)、承銷、法律意見(jiàn)書(shū)等強(qiáng)制要求，交易結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，操作便捷，企業(yè)除支付票面利息、擔(dān)保費(fèi)用（如有）外，僅需支付XX股交所/股權(quán)交易中心發(fā)行服務(wù)費(fèi)。
3.一般由XX銀行分行擔(dān)任受托管理人，代理投資者行使抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)，抵押物、質(zhì)押物登記在受托管理人名下，抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人為債券的全體投資者。
4.操作流程
二拿地配資交易結(jié)構(gòu)及交易流程
（一）交易架構(gòu)
（二）交易流程
1.由西政財(cái)富或西政資本作為優(yōu)先級(jí)LP成立合伙企業(yè)，投資XX億元持有合伙企業(yè)優(yōu)先級(jí)份額，劣后級(jí)LP由融資方擔(dān)任。
2.合伙企業(yè)持有項(xiàng)目公司90%的股權(quán)，剩余10%的股權(quán)質(zhì)押給合伙企業(yè)。
3.區(qū)域股交所發(fā)行可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品，合伙企業(yè)通過(guò)認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品向項(xiàng)目公司放款。
4.資金投向項(xiàng)目公司用于項(xiàng)目繳納土地出讓金。
5.放款前需完成項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及質(zhì)押等先決條件，放款后60日內(nèi)完成土地抵押，待掛牌方按約定歸還全部本息后解除抵、質(zhì)押手續(xù)及配合融資方回購(gòu)股權(quán)。
三拿地配資業(yè)務(wù)融資要素說(shuō)明
（一）融資金額
XX億元（一般按土地出讓金的50%-65%配資）
（二）融資方式
純債方式，土地抵押融資
（三）融資期限
6+6個(gè)月，滿6個(gè)月后可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款
（四）融資成本
綜合年化融資成本一般為13%-18%/年，含資金成本、通道費(fèi)和募資服務(wù)費(fèi)等全部費(fèi)用，其中：2.7%-7.7%的部分于每筆款投出后5個(gè)工作日內(nèi)以募集服務(wù)費(fèi)等方式向指定第三方支付；0.3%左右于掛牌后15個(gè)工作日內(nèi)向交易所支付，另外按照10%/年左右計(jì)收利息，并按半年付息。
（五）融資用途
用于標(biāo)的公司支付土地出讓金
（六）還款來(lái)源
1.標(biāo)的項(xiàng)目銷售回款；
2.項(xiàng)目再融資置換；
3.集團(tuán)資金調(diào)配。
（七）退出方式
項(xiàng)目方及其集團(tuán)償還融資本息、回購(gòu)股權(quán)。
（八）放款條件
1.項(xiàng)目公司90%股權(quán)過(guò)戶給新設(shè)立的合伙企業(yè)，剩余10%股權(quán)質(zhì)押于新設(shè)立的合伙企業(yè)；
2.簽署整套投資協(xié)議，落實(shí)對(duì)項(xiàng)目公司資金監(jiān)管，證、章、照共管措施等。
（九）風(fēng)控及增信擔(dān)保措施
序號(hào) | 措施 | 要求 |
1 | 土地/在建工程抵押 | 首筆款放款后60日內(nèi)完成土地使用權(quán)后置抵押，并取得他項(xiàng)權(quán)利證書(shū) |
2 | 股權(quán)過(guò)戶 | 項(xiàng)目公司90%股權(quán)過(guò)戶給新設(shè)立的合伙企業(yè) |
3 | 股權(quán)質(zhì)押 | 放款前，質(zhì)押項(xiàng)目公司剩余10%股權(quán) |
4 | 無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保 | 1.集團(tuán)有限公司保證擔(dān)保； 2.有現(xiàn)金流的項(xiàng)目公司提供保證擔(dān)保 |
5 | 章證照管理 | 共管 |
6 | 賬戶共管 | 1.所有賬戶增加資金方預(yù)留印鑒； 2.最后一道U盾由資金方人員單管； 3.新設(shè)賬戶須經(jīng)過(guò)資金方同意 |
7 | 股東會(huì)表決機(jī)制 | 重大事項(xiàng)一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
8 | 向項(xiàng)目公司委派董事 | 是 |
9 | 項(xiàng)目公司董事會(huì)表決機(jī)制 | 重大事項(xiàng)一票否決或一致決，具體按協(xié)議執(zhí)行 |
10 | 向項(xiàng)目公司委派監(jiān)管人員 | 派駐聯(lián)席財(cái)務(wù)一名，對(duì)項(xiàng)目公司付款享有全部的審批權(quán)、查詢權(quán)，并有權(quán)獲知項(xiàng)目公司當(dāng)月銷售情況表、動(dòng)態(tài)成本表、工程及銷售進(jìn)度情況以及下月工程及銷售計(jì)劃。 |
11 | 融資資金的封閉使用 | 收款賬戶預(yù)留資金方人員印鑒印鑒確保放款資金專項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司用于繳納地價(jià)款及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) |
12 | 開(kāi)發(fā)貸資金的封閉使用 | 存續(xù)期內(nèi)如辦理開(kāi)發(fā)貸，須提前一次性歸還資金方全部本息，方可配合進(jìn)行解押 |
13 | 項(xiàng)目銷售回款的封閉使用 | 銷售回款封閉于本項(xiàng)目或歸還融資本息，不允許融資方集團(tuán)調(diào)回 |
14 | 進(jìn)度節(jié)點(diǎn)監(jiān)管 | 集團(tuán)及項(xiàng)目公司需對(duì)融資存續(xù)期內(nèi)的取得土地證、取得工程規(guī)劃許可證、取得施工證、項(xiàng)目開(kāi)盤、項(xiàng)目住宅銷售比例達(dá)到50%等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行保證擔(dān)保承諾 |
15 | 成本監(jiān)管 | 項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)用四項(xiàng)成本費(fèi)用總額為X億元（含稅），融資存續(xù)期內(nèi)成本支出額上限為X億元，資金方有權(quán)拒絕超出約定總額的相應(yīng)劃款 |
16 | 資金歸集 | 首筆融資款投出起12個(gè)月屆滿前15個(gè)工作日、10個(gè)工作日、3個(gè)工作日，融資方及其集團(tuán)需將其應(yīng)付款項(xiàng)總額的30%、70%、100%劃轉(zhuǎn)至資金方與掛牌方的共管賬戶，進(jìn)行提前歸集。如未按期歸集，須按照每日萬(wàn)三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金 |
17 | 降價(jià)銷售權(quán) | 是 |
18 | 強(qiáng)制操盤權(quán) | 是 |
19 | 隨售權(quán) | 是 |
20 | 拖售權(quán) | 是 |
21 | 交叉違約 | 集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方對(duì)資金方及其其他已投項(xiàng)目、任何第三方金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)及其他任何債權(quán)方的違約 |
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“西政財(cái)富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 融資方案系列（十二）：區(qū)域股交所可轉(zhuǎn)債拿地配資前融方案
