作者：好貓

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在這樣的信仰下，泰禾、華夏幸福、藍(lán)光這些地產(chǎn)商一路狂奔，直到信仰崩坍。

并不是特意把這些暴雷地產(chǎn)商，單獨(dú)拎出來(lái)指責(zé)一番，而是這些地產(chǎn)商都曾有一個(gè)共同特征：

瘋狂融資。

地產(chǎn)商兩個(gè)最主要現(xiàn)金流入指標(biāo)，一個(gè)是銷(xiāo)售額，反映在財(cái)報(bào)上的數(shù)據(jù)就是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入，某種程度上后者也可以稱(chēng)之為銷(xiāo)售回款。

另外一個(gè)就是融資，在財(cái)報(bào)上稱(chēng)之為籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入，其中絕大部分為金融機(jī)構(gòu)貸款，少部分為少數(shù)股東注資。

如黃其森號(hào)稱(chēng)，泰禾2017年的銷(xiāo)售額突破1000億元，其當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入只有365.8億元，而籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入?yún)s高達(dá)1235.5億元。

用抖音流行語(yǔ)總結(jié)就是，銀行出身的黃其森，這絕對(duì)是高手。

泰禾的瘋狂延續(xù)到2019年，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入512.8億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅下降至507.3億元，同時(shí)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出890.4億元，泰禾暴雷開(kāi)始。

華夏幸福的瘋狂融資，同樣開(kāi)始于2017年，藍(lán)光發(fā)展開(kāi)始于2018年。

換種方式說(shuō)，大量融資的開(kāi)始，就是加杠桿的開(kāi)始，他們當(dāng)然希望，能夠再碰上2015年房?jī)r(jià)快速上漲的好行情，以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

現(xiàn)金流是生命線(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲就能促進(jìn)銷(xiāo)售，讓土地儲(chǔ)備變成現(xiàn)金，如果房?jī)r(jià)不漲，要讓泰禾、華夏幸福不暴雷的唯一方法是：融資不能斷。

金融去杠桿疊加限制房企融資的“三道紅線(xiàn)”，讓黃其森和王文學(xué)都失敗了。

地產(chǎn)商最后的融資奇跡，交棒到了華發(fā)股份身上，一家珠海國(guó)資委控制的國(guó)資地產(chǎn)平臺(tái)，銷(xiāo)售額從百億到千億，僅僅用了五年。

華發(fā)財(cái)報(bào)上的現(xiàn)金流，實(shí)在讓人擔(dān)憂(yōu)，2019年銷(xiāo)售額雖說(shuō)高達(dá)922億元，但其有息負(fù)債高達(dá)1057億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債高達(dá)439億元，對(duì)應(yīng)貨幣資金僅有260億元。

華發(fā)渡過(guò)難關(guān)的不二法寶，除了快速增長(zhǎng)的銷(xiāo)售額之外，就只有融資了，2019年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入只有558億元，但籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入高達(dá)841億元。

到了2020年，就更加夸張了。

華發(fā)股份高增長(zhǎng)顯然碰到瓶頸，2020年銷(xiāo)售額高達(dá)1205億元，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入僅略有增幅至585億元，而籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入高達(dá)1403.9億元。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，華發(fā)的融資主要來(lái)源是銀行貸款和信用債。

如果說(shuō)泰禾是房?jī)r(jià)信仰，華夏幸福是金主平安信仰，那么華發(fā)股份就是城投信仰。

實(shí)踐證明，中國(guó)的城投信仰也不是不會(huì)崩塌，華發(fā)在債市也開(kāi)始被謹(jǐn)慎關(guān)注起來(lái)了。

踩了兩條紅線(xiàn)的華發(fā)股份，最好是成為最后的奇跡，而不要成為最后的瘋狂泡沫。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 暴雷地產(chǎn)商都有一個(gè)明顯特征