觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
中海在銷售額增長壓力背后是土儲狂奔的壓力，較高的選材目標也使得地價都不便宜。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 中海正朝著兩年前定下的4000億港元銷售目標沖刺。
12月4日，中國海外發(fā)展有限公司發(fā)布公告稱，今年前11個月，中國海外系列公司累計合約物業(yè)銷售金額約人民幣3209.36億元，累計已售樓面面積約1714.62萬平方米，分別按年增加10%及4.8%。
回顧兩年前那場業(yè)績發(fā)布會，中海地產(chǎn)董事局主席顏建國定下了2020年實現(xiàn)4000億港元銷售額的戰(zhàn)略目標。
據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2020年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100榜單披露，中海仍然位居碧桂園、恒大、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)之后，名列第6。
兩年前還是第七，如今中海把“紅線房企”綠地控股甩到了身后。
以今日匯率計算，4000億港元約為3370億元人民幣，按照中海前11個月3209.36億元銷售計算，已經(jīng)完成了98.23%，剩余1個月僅需要完成161億銷售額即可。
除了疫情最為嚴重的2月份外，中海每個月銷售額都超過了200億元。于11月份，中國海外系列公司合約物業(yè)銷售金額約為348.28億元，相應已售樓面面積約為172.89萬平方米，分別按年增加65.2%及56.2%。
從銷售節(jié)奏看，受到疫情和傳統(tǒng)地產(chǎn)推盤周期影響，中海在6月份往后的成績都明顯比上半年整體好很多，尤其是6月份575.6億元打破了該公司月銷售紀錄。
不過，這也是受到上半年業(yè)績影響，中海迫于壓力需要一份稍微不那么糟糕的半年銷售表現(xiàn)，在6月份加足馬力幾乎賣掉了兩個月的銷售額，接下來7月份僅僅賣了214.9億。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理
這種狀況不僅僅出現(xiàn)在中海的銷售端，同樣出現(xiàn)在了拿地端。
作為內(nèi)房企利潤王，中海對于面粉的甄選尤其上心，一二線是重倉之地，必須要參與競爭。在顏建國看來就是“不要怕貴,只要有就拿”，一二線城市安全邊際更高，抗風險能力更強。
11月，中海連同附屬公司在南京、哈爾濱、珠海和深圳收購了四幅地塊，應占樓面面積合共約95.16萬平方米，應付土地出讓金約為133.89億元。
中海拿地城市幾乎全都位于一二線城市，其中最值得關(guān)注的便是珠海“地王”。
11月25日，中海以總價約104.76億拿下珠海十字門CBD明星地塊，折合樓面價23281元/平方米，溢價率24.71%。
據(jù)悉，104.76億的成交地塊創(chuàng)下了珠海土拍歷史新高，成為歷史總價第一，同時躋身年內(nèi)百億土地俱樂部，這是今年第七宗。
接下來，上海豫園176億商住地塊將于2021年1月5日出讓，作為又一個一線城市核心CBD地塊，中海顯然是潛在競爭者之一。
另一方面，中海曾在2017年訂下上海區(qū)域要達到300億的承諾，但一直都未達成，今年上半年更是遭遇圍標事件，或許會在明年初打響新年第一槍。
2020年1-11月，中海收購的土地累計應占樓面面積約1214.87萬平方米，累計應付的土地出讓金約為1213.89億元。
顏建國在年初業(yè)績會上表示，中海2020年拿地權(quán)益預算為1400億元，相比去年增長23%。
12月2日，中海力壓長實、會德豐等香港房企，以42.73億港元摘得香港啟德第4E區(qū)1號宅地；同日，擊退華潤、綠城、遠洋以12.43億奪得大連沙河口宅地。
值得注意的是，兩宗地塊均有不同程度溢價。香港市場預估啟德宅地估值約34.49億至39.41億港元，中海是以超出市場預期的價格拿地；而大連地塊更是實打?qū)嵰鐑r了28%。
除了拿地上有1400億預算，顏建國給中海的另一個任務(wù)是保持30%毛利率。
今年上半年，中國海外發(fā)展毛利率為30.59%,同比下降了4.3個百分點。如何在土地價格不斷高企又面臨限價情況下保持30%毛利率，值得關(guān)注。
算上啟德地塊與大連地塊后，中海最后一個月仍有近150億元土地預算未動用。
作為頭部房企中土儲較少的一家，中海在銷售額增長壓力背后是土儲狂奔的壓力，較高的選材目標也使得地價都不便宜。
新規(guī)“三道紅線”下，一直被認為是房企財務(wù)模范生的中海并沒有迫切的壓力，手有余糧心中不慌，同時也沒有停下融資的腳步。
11月9日，中海發(fā)行24億元公司債，期限為3年期，票面利率為3.4%，這也是中海年內(nèi)第一期面對專業(yè)投資者的公司債券。
12月4日，中海集團宣布在香港成功籌組190億港元俱樂部貸款。這是中海集團總部歷史上金額最大、財務(wù)成本最低的一筆債務(wù)融資，所得款項全部用于置換現(xiàn)有債務(wù)，優(yōu)化集團的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
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