法官首次公開解釋！法拍房清場問題?。ńㄗh收藏）

法拍房由于具有價格低、不限購（部分城市限購）、可貸款等特點，近些年得到越來越多的人青睞。本文整理了法官回答的法拍房相關問題，想要了解法拍房的朋友不要錯過，速速收藏哦！

1.主持人提問：法拍房到底能不能買？有什么需要注意的？

法官表示：應該肯定的說，法拍房當然可以買。法拍房與絕大多數的普通二手房本身并沒有根本性差別，只是因為被執行人未履行生效法律文書確定的義務，法院依法處置其名下的房產以清償債務。其買賣途徑為網絡司法競拍，而非普通二手房交易，對于競買人的資格，只要在司法拍賣的平臺上完成實名注冊并繳納參拍保證金的，都可以參與競拍。

2.主持人提問：但是“法拍房”它的名稱就能聽出來，和普通二手房、新房的交易其實應該還是有差別的，那么有哪些需要注意的呢？

法官表示：主要要注意以下幾個方面，第一是資金來源，無論買受人是申請貸款，還是自籌資金，均需要在拍賣公告指定的期限內付清全部款項。所以，競買人以申請貸款銀行不同意向其發放貸款或銀行延期發放貸款為由，主張延期付款的，均可能被法院認定為悔拍。競買人要在決定參與拍賣前準備好資金，避免因為無法按期交付尾款而被認定為悔拍。因為一旦被認定為悔拍，根據法律的規定，相關的保證金將不予退還，當然有法定事由的除外。

3.主持人提問：其實買房賣房除了成交款之外，還有一個大家比較關心的就是稅費問題，那么這個問題是怎么解決的呢？

法官表示：有關稅費的問題，除了以物抵債之外，深圳法院目前實行的是交易過程中產生的一切稅費均由買受人承擔，競買人應當在拍賣前查明交易中可能產生的稅費，再決定是否競買，以什么價格競買，如果已經成功競買，但以支付的稅費金額過高為由，主張拍賣無效的，人民法院不予支持。

4.主持人提問：除了以上幾點，是否還有其他問題值得競買人注意的呢？

法官表示：競買人也要關注房產是否有瑕疵，如是否是雙拼房，有無附帶租約拍賣，土地使用權期限，是否涉嫌違法建筑等等。如買受人一旦成功競得，根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第14條第5款的規定，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全了解，并接受拍賣財產一切已知和未知的瑕疵，如果買受人以拍賣標的物存在瑕疵為由，主張拍賣無效的，人民法院不予支持。另外，競買人也要關注，自身是否符合相關房產調控的政策，如是否限購限貸等等。避免競拍成功后，無法辦理過戶手續或付款手續。如果因房產政策調整買受人無法辦理過戶手續，而主張拍賣無效的，人民法院不予支持。

5.主持人提問：下面我們來看一下法拍房具體的交付問題，比如大家最關心的清場問題，請執行團隊介紹一下清場具體有哪些工作。

法官表示：關于清場交付這個問題，要看法院這個法拍房的實際占有情況，如果是被執行人自己占有使用的，在法院法拍房拍賣成交以后，我們會通過督促、通過釋法要求被執行人自動搬離。如果是案外人占有使用房屋的，就要具體情況具體處理了。最多見的就是承租人占有使用，關于這種情況，要根據租約的情況具體問題具體分析。

6.主持人提問：如果房產是在法院查封以后出租的，法院會如何處理呢？

法官表示：關于這個問題，涉及到一個法律原則的適用的問題，這個原則叫買賣不破租賃，買賣不破租賃是一般原則，但這個原則的適用有例外情況，可以概括為先租賃后抵押的不清場，先抵押后租賃的可清場，先查封后租賃的應當清場，先租賃后查封的要看租賃是在抵押前還是在抵押后再決定，以租抵債不予保護。