財視中國 作者：財視中國
來源：財視（ID:caishiv）
2026年5月18日，中國證監(jiān)會官網顯示，易方達基金、華夏基金、南方基金、中金基金四家基金公司同步上報了中證REITs全收益指數(shù)證券投資基金產品，這是國內公募基金領域首批REITs指數(shù)化產品，標志著我國公募REITs市場正式邁入指數(shù)化投資新階段。
此次首批REITs指數(shù)基金的申報，恰逢中國公募REITs首批產品獲批五周年。五年前，首批9只公募REITs以314億元的募集規(guī)模開啟試點；截至2026年5月18日，全市場已累計成立82只REITs產品（上市81家），最新總市值突破2200億元，用五年時間完成了從“小眾試點”到產品數(shù)量“亞洲第一”的跨越。
此次申報對二級市場產生了立竿見影的積極影響。在申報前一周，中證REITs全收益指數(shù)下跌2.2%，錄得年內最大周跌幅，5月15日收盤跌破1000點關口。而隨著申報信息發(fā)布，5月19日該指數(shù)跳空高開，收盤大漲2.37%，創(chuàng)年內最大單日漲幅，強勢站上1000點。已上市的81單公募REITs項目當日全部收漲。
然而，在滿屏樂觀敘事之下，三個仍待解答的問題則更值得追問：增量資金能否跑贏供給？長線資金何時能來？投資者何時從“打新”走向“配置”？
01 增量資金能否跑贏供給？
首批REITs指數(shù)基金申報的時點，暗藏深意。就在申報前一周，中證REITs全收益指數(shù)下跌2.2%。華泰證券指出，四只REITs指數(shù)基金同日集中申報，政策用意清晰——以增量資金預期對沖供給壓力，穩(wěn)市信號明確。
“信號”確實起了作用。申報消息發(fā)布的次日（5月19日），中證REITs全收益指數(shù)跳空高開，收盤大漲2.37%，創(chuàng)年內最大單日漲幅。整個交易周（5月18日至22日），指數(shù)累計上漲1.46%，周度成交額環(huán)比大增38.27%。
但問題在于，情緒修復之下，基本面改善仍待觀察。
截至5月24日，在申報商業(yè)不動產REITs共20單，估值合計超600億元。首批4單商業(yè)不動產REITs在上周（5月18日至22日）集中完成網下詢價，國泰海通砂之船商業(yè)REIT、中信建投首農商業(yè)REIT、中金唯品會商業(yè)REIT、匯添富上海地產商業(yè)REIT認購倍數(shù)分別為103.8倍、82.6倍、68.3倍、38.6倍，平均認購倍數(shù)為73.3倍——這組數(shù)據看似不低，但較年內此前3單基礎設施REITs高達239.1倍的平均認購倍數(shù)，已大幅降低。市場在一級市場的“消化能力”正在減弱。
從目前市場情況來看，供需天平顯然供給端更加吃重——申萬宏源測算顯示，二級債基入市全年僅能為REITs市場帶來約6億至12億元的增量資金，而商業(yè)不動產REITs單方面申報估值就超600億元。換言之，指數(shù)基金帶來的“活水”固然可貴，但在供給的龐大存量面前，其實際對沖能力仍需冷靜審視。
02 長線資金何時才能“進得來、留得住”？
與供給壓力形成對照的，是REITs市場長期懸而未決的投資者結構問題。
中金公司統(tǒng)計，截至2025年末，全市場公募REITs的機構投資者占比均值達97.21%，持有人戶數(shù)下降、戶均持有份額上升。從流通盤持有人結構來看，券商自營以42.6%的占比居首，仍是市場最大買方；產業(yè)資本占比雖大幅抬升，但帶有戰(zhàn)略性持有特征；險資占比反而下滑了4.89個百分點。長線資金方面，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示，社保基金、企業(yè)年金等長線資金參與REITs的比例幾乎為零。
這是一個高度集中且不夠多元的結構——長線資本缺席，散戶進不來，現(xiàn)有機構甚至在撤退。而其背后，是投資者生態(tài)的幾大問題：
首先是合規(guī)路徑不暢。社保、年金等長線資金對投資標的的合規(guī)要求極高，而REITs目前在會計分類、稅收處理、投資比例限制等方面仍存在模糊地帶。朱元偉對此有明確判斷：長線資金參與REITs的比例目前幾乎為零，而指數(shù)基金的合規(guī)路徑清晰，可能是它們進場“最現(xiàn)實的工具”。
其次是投研門檻過高。當前82只REITs橫跨產業(yè)園區(qū)、高速公路、保租房、消費、能源、環(huán)保、倉儲物流、商業(yè)不動產等八大板塊，底層資產的運營邏輯、現(xiàn)金流特征、估值方法差異極大。單券投研成本高企，使得中小機構和個人投資者望而卻步。
最后是行為慣性固化。“打新”文化在REITs市場根深蒂固，大量資金追逐首發(fā)溢價收益，上市后即離場，缺乏長期持有意愿。去年年末即出現(xiàn)數(shù)次破發(fā)現(xiàn)象，其中不乏在網下認購時倍數(shù)超過300倍的高熱度REITs，打新熱和持有冷的熱度差可見一斑。
03 從“打新”到“配置”還有多遠？
過去五年，投資者參與公募REITs必須在證券公司開通場內賬戶，對大量習慣使用銀行、第三方互聯(lián)網平臺的場外基民而言，始終缺少一個便捷的“一鍵買入”工具。渠道壁壘，塑造了REITs市場“機構為主、散戶稀少”的投資者結構。
場外指數(shù)基金的推出，恰恰打破了這道壁壘。本次申報的4只產品均為場外指數(shù)基金，直接投資于指數(shù)成份證券，采用現(xiàn)金申贖模式，運作不依賴盤中交易機制，更適合通過銀行、券商及第三方平臺廣泛銷售，能夠有效覆蓋更大范圍的個人投資者與穩(wěn)健型機構投資者。
從產品設計看，這批指數(shù)基金統(tǒng)一跟蹤中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI），該指數(shù)選取了53只滿足流動性及上市時間要求的已上市公募REITs作為樣本，覆蓋全市場REITs數(shù)量的65.43%和總市值的77.23%。其核心特征在于采用全收益統(tǒng)計口徑，將分紅全額納入指數(shù)收益，能夠較為完整地反映持有公募REITs的實際投資回報。
這意味著REITs首次擁有了面向數(shù)億場外基民的標準化入口。展望未來，正如業(yè)內人士所言，伴隨REITs指數(shù)基金的推出，投資者行為有望從“打新持有”向被動配置方向轉變，定價權也將從個券研究向指數(shù)體系遷移。
市場各方眼下最為關注的是審批節(jié)奏和實際募集規(guī)模。華泰證券指出，若證監(jiān)會以快速通道在1至2個月內批復，將進一步強化政策穩(wěn)市場信號。短期看提振信心；中期有望引入險資等長線資金進場，改善市場資金結構；長期則促進投融兩端良性循環(huán)，推動市場定價效率提升。
中信建投地產研究團隊測算，若年內10家機構獲批REITs指數(shù)基金、單家發(fā)行3-5億元，則指數(shù)產品有望在年內貢獻30-50億元。
中金公司研究團隊將首批REITs指數(shù)基金評價為“資產荒時代的‘及時雨’”，認為在低利率環(huán)境下，公募REITs憑借強制分紅屬性具備良好的大類資產配置價值，指數(shù)基金的推出有望提供標準化、低成本的底層配置工具。
無論首批產品募得資金量是30億還是50億，“基礎設施資產”預期將首次以“普惠金融產品”的姿態(tài)走進了大眾投資者的資產配置菜單——這一變化，也許比任何資金數(shù)字都更具深遠意味。
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