作者：克而瑞

來源：克而瑞地產研究

核心觀點

政策環境：中央持續加強房地產金融支持力度，加快推進城市更新

新房成交：1月環比降32%、同比減少20%，一線同環比降幅領先

二手住房：13城1月成交面積環同比分別增16%和33%

土地成交：新供地周期未開啟，供求規模、熱度溢價率等皆處低位

◎ 文 / 克而瑞

01 政策環境

中央持續加強房地產金融支持力度

加快推進城市更新

2026年1月，中央多部門協同發力明確發展框架，地方層面超40省市跟進細化落實，形成“中央定調、地方精準施策”的聯動格局。政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建設、融資優化四大維度。

中央層面，自然資源部與住建部聯合發文支持城市更新，鼓勵利用存量土地、房產資源發展國家支持產業，給予不超5年過渡期政策，無需改變用地主體和規劃條件，過渡期后可靈活選擇租賃或協議出讓方式辦理用地手續，為存量盤活打通關鍵通道；金融支持力度持續加大，央行實施適度寬松貨幣政策，下調再貸款利率0.25個百分點至1.25%，將商辦用房最低首付比例降至30%，同時優化房地產融資協調機制，“白名單”項目貸款展期期限延長至5年，緩解房企資金周轉壓力；財稅優惠政策延續加碼，三部門將居民換購住房個稅退稅政策延至2027年底，財政部與稅務總局延續公租房相關稅收優惠，覆蓋城鎮土地使用稅、印花稅等七大稅種，惠及建設、運營、承租全環節。

地方層面，上海、蘇州、珠海等在“十五五”規劃中單列城市更新工作，與房地產分離并置于優先位置；大連啟動超100萬平方米舊改計劃，惠及2.9萬戶居民，探索老舊住房原拆原建新模式；廣州計劃2026年籌集建設保障性住房3萬套，深圳實施配售型保障房嚴格封閉管理，海口公開征集2020年后開工、120平方米內的存量商品住房用作保障性租賃住房。“好房子”建設具象化落地，濟南出臺商品住宅“五好”提升指引，明確層高不低于3.15米等量化標準，強化智能化配置。南京推出“青年人才房票”補貼并將公積金貸款額度提至200萬元/戶，銀川通過“銀八條”拓展公積金提取場景、向多子女家庭和退役軍人傾斜貸款額度，穩定市場預期。

02 新房成交

1月環比降32%、同比減少20%

一線同環比降幅領先

克而瑞監測數據顯示，2026年1月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約810萬平方米，環比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。

從各能級城市表現看，4個一線城市成交面積約132萬平方米，環同比分別下降36%和28%，降幅均高于50城整體和其他各能級城市，相較去年月均同樣下滑26%。21個二線城市成交面積約460萬平方米，環比同比分別下降36%和24%，相較于去年月均減少30%。25個三四線城市成交面積約219萬平方米，環比下降20%，同比持平微降2%，相較去年月均下降9%。

03 二手房成交

13城1月成交面積環同比分別增16%和33%

克而瑞監測數據顯示，2026年1月，全國重點13城市二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比上年月均增18%。

從重點城市成交面積絕對規模看，成都二手房成交面積達218萬平方米高踞首位，環比增長18%，同比激增63%，相較去年月均增37%；其次是北京成交面積約125萬平方米，環比下降15%，同比仍持平穩增6%，相較去年月均下降6%。

04 土地成交

新供地周期未開啟，

供求規模、熱度溢價率等皆處低位

2026年1月，土地成交建筑面積和金額均環比回落90%，同比來看二者分別下降48%和59%。供地規模方面，截至25日本月土地供應面積3360萬平方米，同比下降8%。從市場熱度來看，由于本月成交地塊多為2025年末供應的年度收尾地塊，優質高總價地塊成交占比偏低，本月溢價率延續低位，至截稿時10億元以上的宅地均為底價成交。

受供地節奏的季節性影響，本月高總價地塊成交頻次顯著下降，至截稿時僅有6宗宅地成交總價超過10億元。從土拍熱度來看，兩榜入榜宅地均為底價成交，上海2026年第一次土拍的2宗宅地也均為底價成交。

單價榜方面，TOP5地塊均來自于上海、福州。榜首地塊為浦東新區森蘭板塊地塊，規劃建面6.73萬平方米，由越秀地產底價競得，成交樓面價約3.8萬元/平方米。該地塊是森蘭板塊近三年來首次出讓的普通商品房用地，目前周邊新房售價在7萬元/平方米左右。

排版：花卷

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原標題： 2026年1月全國房地產市場研究報告