REITs模式的增信措施及其作用

Q8.1 REITs模式下外部增信措施有哪些？內部增信措施有哪些？

所謂外部增信是指通過第三方信用進入提供信用支持，常見的外部增信措施有：業績目標承諾、差額支付承諾、優先收購權與回購義務、權利維持費、流動性支持承諾、維好承諾、評級下調承諾、保證擔保等。

而內部增信是指通過項目本身的交易結構安排而產生的增信效果，常見的內部增信措施有：現金流超額覆蓋、資產抵押與質押、保證金或儲備金賬戶、結構化分層等。

Q8.2 不動產運營現金流的增信措施有哪些？

一般而言，AB券模式下的經營活動現金流，或是ABC券模式下的A券及B券的回款金流，在交易結構設計上會采取現金流超額覆蓋、資產抵押與質押、保證金或儲備金賬戶、結構化分層、業績目標承諾、差額支付承諾、保證擔保等措施進行增信。而AB券模式下的可供投資者分配利潤的現金流，以及ABC券模式下的C類證券回款現金流，在交易結構設計上會采取權利維持費、保證擔保等措施進行增信。

Q8.3 不動產或相關權利處置現金流的增信措施有哪些？

對于不動產或相關權利處置現金流的增信措施差額支付承諾、保證擔保、真賣型類REITs優先收購權、基礎設施類REITs收購義務等。

Q8.4 對于優先級證券投資人的退出路徑的增信措施有哪些？

對于優先級證券投資人的退出路徑的增信措施通常有以下幾種：現金流的超額覆蓋、流動性支持承諾、資產抵押與質押、保證金或儲備金賬戶、結構化分層、差額支付承諾、評級下調承諾、保證擔保等。

Q8.5 對于次級證券投資人的退出路徑的增信措施有哪些？

對于次級證券投資人的退出路徑的增信措施有差額支付承諾、保證金或儲備金賬戶、保證擔保、評級下調承諾等。