作者：睿思中國(guó)

來(lái)源：睿思網(wǎng)

近日，中金普洛斯REIT（508056.SH）披露2025年年度報(bào)告，運(yùn)營(yíng)質(zhì)效持續(xù)提升，核心業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健強(qiáng)韌。報(bào)告顯示，中金普洛斯REIT 2025年基金實(shí)現(xiàn)總收入約4.23億元，其中租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入超4.1億元，實(shí)現(xiàn)可供分配金額約3.35億元。

中金普洛斯REIT旗下10大倉(cāng)儲(chǔ)物流園秉持高效專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，全年四個(gè)季度期末出租率維持約90%高位，平均同比提升4.62個(gè)百分點(diǎn)，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

依托強(qiáng)勁運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的充沛現(xiàn)金流，中金普洛斯REIT持續(xù)為投資者創(chuàng)造穩(wěn)健回報(bào)，踐行長(zhǎng)期價(jià)值承諾。2025年內(nèi)，基金共實(shí)施4次現(xiàn)金分紅，全年累計(jì)分配約3.42億元。據(jù)其最新發(fā)布的2026年第一次分紅公告，自2021年6月上市以來(lái)，基金已累計(jì)公告15次分紅，分配總額預(yù)計(jì)達(dá)14.61億元，歷史年度分紅比例近100%。

中金普洛斯REIT2025年基金年化現(xiàn)金流分派率約5.34%。回顧其歷史表現(xiàn)，基金2023年、2024年按當(dāng)年末市值計(jì)算的年化現(xiàn)金分派率均保持在5%以上，具備良好的分紅穩(wěn)定性。

作為目前中國(guó)市值最大、資產(chǎn)規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣的物流倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)REIT，中金普洛斯REIT的這份年度成績(jī)單，不僅展現(xiàn)了自身運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)，也為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

■ 出租率高位，抗周期韌性凸顯

截至2025年末，中金普洛斯REIT旗下項(xiàng)目整體出租率約90%，同比提升3.17 個(gè)百分點(diǎn)，期末租金收繳率100.91%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平，成為其全年業(yè)績(jī)穩(wěn)健運(yùn)行的核心支撐之一。

年報(bào)顯示，其中7個(gè)項(xiàng)目期末出租率超92%。其中，普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯蘇州望亭物流園三大倉(cāng)儲(chǔ)物流園期末出租率100%。

普洛斯青島前灣港國(guó)際物流園依托青島前灣港全球樞紐港的優(yōu)勢(shì)，保稅倉(cāng)儲(chǔ)供需情況相對(duì)穩(wěn)固，出租率與租金表現(xiàn)平穩(wěn)，維持近滿租狀態(tài)，期末出租率為99.65%，已持續(xù)鞏固市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

普洛斯重慶城市配送物流中心期末簽約出租率達(dá)92.86%，同比提升3.12個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期內(nèi)，基金持續(xù)鞏固客戶(hù)關(guān)系，此前引入的制造業(yè)租戶(hù)隨業(yè)務(wù)擴(kuò)張擴(kuò)租，同時(shí)隨著區(qū)域子市場(chǎng)供需關(guān)系改善，新簽租約的租金有所上漲。

資料顯示，該基金10大倉(cāng)儲(chǔ)物流園分布于長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀等核心經(jīng)濟(jì)圈的七大物流樞紐。這種分散但不分化的布局邏輯，既深度融入重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，又能有效分散地域風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

全年活躍的租賃數(shù)據(jù)，亦進(jìn)一步驗(yàn)證了中金普洛斯REIT旗下核心區(qū)位資產(chǎn)的市場(chǎng)需求強(qiáng)度與吸引力：2025年，中金普洛斯REIT旗下十個(gè)園區(qū)新擴(kuò)租面積約62萬(wàn)平方米，續(xù)簽約面積達(dá)31萬(wàn)平方米。

■ 多元發(fā)力，提升運(yùn)營(yíng)增長(zhǎng)動(dòng)能

作為基金的原始權(quán)益人兼運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，普洛斯在規(guī)模化網(wǎng)絡(luò)布局、優(yōu)質(zhì)客戶(hù)資源整合、產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同效應(yīng)及數(shù)智化運(yùn)營(yíng)體系等方面具備優(yōu)勢(shì)，加之其對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的精準(zhǔn)把握，可提供契合新興產(chǎn)業(yè)需求的高品質(zhì)物流基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，從而為中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行提供有力支撐。

資料顯示，普洛斯中國(guó)目前管理運(yùn)營(yíng)的園區(qū)數(shù)量約450個(gè)，業(yè)務(wù)版圖遍及國(guó)內(nèi)70個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，面積超4000萬(wàn)平方米，服務(wù)客戶(hù)超2500家。這一規(guī)模化布局所帶來(lái)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，疊加專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與數(shù)智管理系統(tǒng)，既有效保障資源統(tǒng)籌，也能提升整體的客戶(hù)服務(wù)。

報(bào)告期內(nèi)，普洛斯根據(jù)中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的區(qū)位特征、物業(yè)形態(tài)及客戶(hù)畫(huà)像，持續(xù)挖掘區(qū)域子市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)需求，同時(shí)主動(dòng)推進(jìn)重慶、北京等多個(gè)園區(qū)硬件改造升級(jí)與服務(wù)提升。以普洛斯北京空港物流園獲得LEED金級(jí)認(rèn)證為例，這一業(yè)內(nèi)稀缺的綠色認(rèn)證，也進(jìn)一步提升了其資產(chǎn)品質(zhì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)對(duì)品質(zhì)客戶(hù)的吸引力和客戶(hù)粘性。

此外，通過(guò)聚焦電商零售、快遞物流、食品冷鏈、生物醫(yī)藥及先進(jìn)制造等多個(gè)高成長(zhǎng)性新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，中金普洛斯REIT高效服務(wù)約80家企業(yè)，構(gòu)建其多元穩(wěn)固的租戶(hù)結(jié)構(gòu)，并依托普洛斯提前招商、靈活租期、精準(zhǔn)定價(jià)及高效運(yùn)營(yíng)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)快速去化與高續(xù)租率，有力地保障了整體基金的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

報(bào)告期內(nèi)，基金項(xiàng)目前五大租戶(hù)租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入為10,571.80萬(wàn)元，占全部租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入的比例約為 25.26%。

■ 供需優(yōu)化，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)景氣提升

同時(shí)，中金普洛斯REIT的業(yè)績(jī)也反映出外部市場(chǎng)環(huán)境改善。

在政府“穩(wěn)增長(zhǎng)”相關(guān)政策持續(xù)發(fā)力、著力擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，倉(cāng)儲(chǔ)物流的核心租賃需求韌性增長(zhǎng)。內(nèi)需消費(fèi)的擴(kuò)容和消費(fèi)場(chǎng)景的豐富，對(duì)商品流通效率提出了更高要求，為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)開(kāi)辟了新的增長(zhǎng)空間。

舉例而言，2025年國(guó)內(nèi)即時(shí)零售、跨境電商、新能源汽車(chē)、冷鏈升級(jí)等新經(jīng)濟(jì)需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，疊加高端制造、新能源汽車(chē)及新質(zhì)生產(chǎn)力加快發(fā)展。 

根據(jù)普洛斯市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)四十余個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的新增交付面積約1,400萬(wàn)平方米，較上年同期縮減超一成，供給增速逐步趨緩；同期凈吸納面積達(dá)1,600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超20%，需求端保持穩(wěn)健擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

供需格局的優(yōu)化，帶動(dòng)行業(yè)“供需改善—出租率回升—租金修復(fù)”的良性循環(huán)逐步確立，這一效果在部分重點(diǎn)區(qū)域的效果尤為明顯。而中金普洛斯REIT資產(chǎn)精準(zhǔn)布局于長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀等核心經(jīng)濟(jì)圈的物流樞紐，得以?xún)?yōu)先受益于此市場(chǎng)趨勢(shì)。

此外，值得重點(diǎn)關(guān)注的是，受益于供需結(jié)構(gòu)改善疊加出租率回暖，部分物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域子市場(chǎng)2025年已顯現(xiàn)租金回升跡象。預(yù)計(jì)未來(lái)三至五年，租金水平有望回歸合理區(qū)間，并存在約30%至50%的漲幅。

2026年正值“十五五”規(guī)劃開(kāi)局之年，《政府工作報(bào)告》明確將統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)、現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系構(gòu)建、智慧供應(yīng)鏈培育等納入年度重點(diǎn)任務(wù)，在政策引導(dǎo)與市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力共同作用下，倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)正迎來(lái)服務(wù)能級(jí)提升的關(guān)鍵窗口期。

在此態(tài)勢(shì)下，中金普洛斯REIT有望憑借核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)捕捉行業(yè)發(fā)展機(jī)遇、鞏固自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步提升底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)質(zhì)效，為投資者提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)的投資回報(bào)。

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原標(biāo)題： 觀察丨中金普洛斯REIT出租率全年高位，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)景氣提升