睿思網 作者：睿思中國
來源：睿思網
出品｜睿思網
6月18日，距離67.5億港元銀團貸款到期僅剩數小時，已私有化的利福國際才敲定63.9億港元新融資方案。19家銀行拼湊出這筆授信，差額3.6億港元由集團自掏腰包。
這場驚險過關，遠不止一家企業的流動性危機。
銅鑼灣崇光百貨的命運，在那天被擰到了最后一刻。這筆以崇光主樓為抵押的五年期貸款，由利福國際子公司Future Develop舉借，余額67.5億港元，對應資產是劉氏家族最核心的零售壓艙石——也是2023年關停尖沙咀店后，唯一留存的香港崇光旗艦。
從1月計劃融資80億港元，到5月仍有20億缺口無人接盤，再到到期前數小時才落定——這半年拉鋸，幾乎是香港商辦信貸收縮的完整切面。
融資縮水，折的不只是數字
最值得關注的不是"差了3.6億"本身，而是它背后的結構變化。
據彭博社援引知情人士消息，原有銀團中一批銀行徹底退出，最終方案由堅守銀行與新加入機構共同組成。利福國際在過去半年里，不得不重新找銀行、重新談條款、重新接受更嚴苛的條件。
一個細節值得注意：實控人劉鑾鴻在續貸談判期間宣布按面值全額回購一筆同期到期的3.5億美元境外債券。據知情人士透露，回購資金來自實控人個人層面。這不是常規資本運作，更像一次"信用維穩"——用真金白銀向銀團證明：我還有錢，別撤。
這一舉動確實拉回了部分觀望銀行。但它同時暴露了另一個問題：利福國際的償債能力，已經需要靠實控人個人出面背書才能維持。
融資規模從80億港元縮水至63.9億港元，降幅接近20%。據市場人士反饋，新貸款條件顯著嚴于上一輪。這種"打折續貸+自掏腰包"的模式，在2023年之前的香港商辦市場幾乎不可想象。
抵押物在貶值，這才是真正的麻煩
銀行愿意打折，根本原因不在利福國際的經營，而在抵押物本身。
據市場機構基于差餉租值測算，崇光百貨物業2022年市值約120億港元，至2025年底重估下滑約28%至不足86億港元。伴隨物業估值較放款時大幅縮水，這筆67.5億港元的存量貸款，若按當前市值測算實際抵押比率已攀升至近78%，顯著高于銀行常規零售物業60%-65%的放款閾值。
差餉租值是銀行評估物業抵押價值的核心參考依據，租值持續下行直接壓縮銀行可貸額度，也讓本次續貸的風控安全邊際大幅收窄。
租金端的壓力更為直觀。據戴德梁行近年香港商鋪季度報告統計，銅鑼灣核心臨街鋪租金較2013年市場高點跌幅已超50%，2024至2025年全年持續下行，2026年一季度據市場監測僅小幅回升0.8%。商圈租戶結構也在發生質變：高端奢侈品門店持續收縮，平價手信店、貨幣兌換店成了主力租客，單鋪租金天花板大幅下移。
一名香港跨境地產融資投行人士表示："銀行算的賬很簡單——租金覆蓋不了利息，物業還在貶值，憑什么給你全額續？"
收緊的不只是一家銀行
如果把視野拉開，利福國際的遭遇并非孤例。
2026年香港金管局已將商業地產信貸列為銀行業首要風險管控領域。金管局披露數據顯示，全港銀行業商業地產相關貸款占整體信貸規模14%，2025年末行業整體不良貸款率升至2.01%，創20年新高，不良增量主要來自寫字樓和零售商鋪項目。
匯豐、中銀香港、渣打等核心銀行近兩年持續收縮商業地產信貸團隊，對大型百貨、老舊寫字樓的續貸門檻明顯抬高。各家銀行普遍壓縮授信額度、縮短貸款周期，不達標的項目銀行直接到期退出。
銀行底層邏輯已經變了。疊加美聯儲加息周期下香港最優惠利率持續走高，企業利息支出大幅增加，物業租金回報進一步跑輸融資成本，銀行放貸的安全邊際被雙重壓縮。即使是銅鑼灣頂級地標，也拿不到全額續貸。
內地業務在持續"抽血"
利福國際的困境還有一層——內地業務在持續消耗現金，而這一層與崇光續貸直接相關。
旗下港股上市公司利福中國（02136.HK）2025財年營收12.11億元，同比下滑3.4%，歸母凈虧損3113萬元，虧損持續擴大。大連、沈陽多處商用物業長期空置，上海久光中心西座寫字樓出租率僅約兩成。
內地板塊不僅無法貢獻正向現金流，反過來還需要香港母公司持續輸血。加上集團旗下啟德雙子匯項目78億港元融資仍在存續，利福國際整體有息負債盤子并不小。該項目2024年開業后出租率雖達95%，但據利福國際官方披露回本期超10年，短期無法貢獻大額正向現金流。
這也是3.6億港元差額必須動用自有資金的直接原因——賬上能騰挪的錢，本來就不寬裕。
踩線過去了，然后呢？
63.9億港元到賬，6月18日的違約風險解除了。但這筆貸款五年后還會再到期。
更值得警惕的是，啟德項目78億港元融資同為5年期，與本次崇光貸款到期窗口接近，未來數年集團將面臨兩筆大額債務集中續貸的壓力。
利福國際這次是踩著點過去了。但"踩點過去"和"安全落地"是兩回事。
對香港零售商業地產這個賽道來說，真正的問題不是某一筆貸款能不能續上，而是整個行業賴以運轉的融資邏輯正在發生變化。過去那種拿核心物業抵押、借長錢、賭升值的模式，在資產下行周期里已經走不通了。
接下來會發生什么，市場會給出答案。但有一點已經很明確：銅鑼灣崇光這次能續命，靠的不只是銀行的信心。3.5億美元債券自掏腰包回購、3.6億港元差額自有資金補齊——據市場消息，劉鑾鴻還以個人名義為續貸提供了額外擔保，是在拿個人信用給整筆交易兜底。
這種信心，經不起太多次消耗。
本文信源：彭博社知情人士報道、利福中國財報、戴德梁行香港商鋪季度報告、香港差餉物業估價署資產估價數據、香港金管局信貸風險監管公告等。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“睿思網”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
