年報觀察 | 金科“重生”的一年

作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

重整帶來的賬面利好，暫時并不意味著經營層面的改善。

觀點網 通過司法重整成功卸下債務包袱的金科股份，即將迎來“摘帽”的一年。

4月27日，金科地產集團股份有限公司發布2025年年度報告。

數據顯示，金科股份2025年實現營業收入為68.84億元，同比大幅下降75.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤293.25億元，較2024年的虧損319.70億元增長191.73%，實現扭虧為盈；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為虧損355.76億元，較上年下降25.19%。

報告期內，該公司通過重整確認729.96億元債務重整收益。

利潤“狂飆”

2025年的金科股份，主要走在重整的“獨木橋”上。翻開年報顯示，重整計劃的成功落地，既保住了金科的“殼”，也帶來了可觀的重整收益。

年報披露，金科股份2025年共實現收入68.84億元，同比大幅下降75.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤293.25億元，同比大幅增長191.73%，實現扭虧為盈。

盡管營業收入大幅下滑，但該公司凈利潤卻實現“狂飆”。透過財報不難看出，增長的利潤主要得益于當期非經常性損益。

數據顯示，2025年金科非經常性損益合計649.01億元，主要由資產處置、政府補助等組成，其中債務重組損益便貢獻了729.96億元。

作為近年來A股首家正式進入重整程序的大型上市房企，也是首家主動申請重整的千億房企，金科股份2025年主旋律便是推進重整進程。

歷時近一年八個月，金科形成了“現金+股票+信托受益權”的復合償債方案。

其中，金科以“資本公積轉增股票”方式，引入了“上海品器聯合體+長城資產+四川證券投資基金”的聯合投資陣容，各方重整投資人合計出資26.28億元，認購30億股股票。

在資產處置方面，金科保留了17家一級子公司股權及其下屬公司；另外20家一級子公司股權及其下屬公司全部作為償債資源，通過設立服務信托向債權人分配信托受益權份額，該部分資產評估價值約為17.44億元。

基于此，普通債權主要通過分配服務信托的受益權份額以及前述轉增股票進行清償；職工債權與稅款債權則在規定期限內以現金方式全額或分期清償；有財產擔保債權則根據擔保財產是否屬于“保留資產”而采取不同清償方式，包括以物抵債、處置變現或通過服務信托的優先受益權份額受償。

至2025年12月15日，金科股份發布《關于公司及控股子公司重整計劃執行完畢的公告》，正式宣告重整目標已達成。

其中，重整投資人共計26.28億元的投資款已全額支付到位；破產費用、職工債權及普通債權對應的清償資金均已支付或完成專項預留；通過資本公積轉增的約52.94億股股票已轉增并劃轉至指定賬戶；破產服務信托合同、資產管理協議已正式簽署并生效。

據年報披露，公司（母公司）需清償的債權總額為873.83億元（重整計劃債權總額為919.62億元，其中劣后債權金額3.04億元），確認債務重整收益470.01億元；重慶金科需清償的債權總額為660.32億元（重整計劃債權總額為679.81億元，其中劣后債權金額2.99億元），確認債務重整收益108.64億元；合并報表層面按會計準則相關規定處理確認重整收益145.42億元。

隨著重整帶來的相關收益在年報中體現，金科同步發布申請撤銷退市風險警示及其他風險警示的公告。

觀點新媒體獲悉，此前金科股份在2022年、2023年及2024年連續三年扣除非經常性損益前后的凈利潤均為負值，且2024年度期末凈資產為負值，審計報告亦指出其持續經營能力存在不確定性，因而被深交所實施了退市風險警示。

事實上，至2025年第三季度末尚未完成重整時，該公司歸屬于上市公司股東的凈利潤32.55億元，總負債仍高達1962.98億元，總資產為1703億元，凈資產為-259.92億元。

也就是說，若僅依靠經營收入，上述指標距離“摘帽”仍有鴻溝。

業務轉向

重整帶來的賬面利好，暫時并不意味著經營層面的改善?？鄢墙洺Ｐ該p益后，該公司仍處于大幅虧損狀態，2025年扣非凈利潤為-355.76億元。

債務重組帶來的利潤并不能掩蓋營收賬面上的大幅縮水。報告期內，該公司結算面積約103萬平方米，同比下降約75%；營業收入約68.84億元，同比降幅亦約75%。

截至報告期末，金科股份及所投資的公司累計完成交付住宅及商業總套數約31.67萬套，累計交付總面積4902萬平方米，實現銷售金額約80.41億元，“保交房”任務整體進度已達成約98.5%。

對于業務收縮，金科股份解釋稱，主要因整體項目銷售下滑，當期達到交付條件的項目較上年同期大幅減少，導致結轉收入及利潤減少。

與此同時，原部分子公司流動性風險未得到改善，無新增土地投資，項目層面因債務逾期導致的訴訟執行、凍結查封持續增加，疊加存量可售資源進一步減少，致使公司及所投資項目的銷售規模大幅下滑。

不過，值得一提的是，存貨及結轉項目減少，也與將資產分配至信托進行債務清償有關。

“重生”之后，金科股份的業務結構也在轉向。

年報披露，與過去的專注房地產銷售及運營不同，金科股份未來主營業務將聚焦于城市更新、資產管理、運營管理、科技投資、數字經濟等領域。

年報中表示，結合重整引戰工作，金科股份提前布局了重整后新的業務增長點。

代建業務方面，報告期內金科股份代建項目實現銷售金額約8.87億元，主要通過商業代建、管理咨詢等方式帶動代建業務增長。

數據顯示，2025年金科新增簽約全過程代建項目45個，新增管理面積467萬平方米，預計合同收入超7.1億元，新增簽約管理咨詢類項目預計合同收入超2.1億元。

自重慶金科金建管企業管理集團有限責任公司成立以來，累計簽約全過程代建項目68個，新增管理面積803萬平方米，預計合同收入超11億元，累計簽約管理咨詢類項目預計合同收入超3.1億元。

產商業務方面，金科產商在做好存量項目管理的同時，持續挖掘細分賽道業務機會，2025年全年輕資產簽約項目14個，全口徑合同金額3.9億元，新增在管商業面積規模8.4萬平方米。

但也需注意到，上述新業務尚未形成有效的造血能力。

2026年一季報數據顯示，在置出部分地產業務后，金科股份實現營業收入2.4億元，較上年同期7.53億元大幅下降68.14%。

金科股份表示，這一變動并非源于市場需求下滑或銷售能力下降，而是合并范圍調整帶來的賬面變化。

數據顯示，金科股份一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4223.98萬元，扣非凈利潤為-3752.64萬元，仍處于虧損狀態。

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