海豚選房 7月的上海按照往年慣例，正式進入了“燒烤”模式。對于常年居住在上海的人們，這種“烤”驗已經可以泰然處之。但與天氣一同熱的“法拍房”市場，卻熱的有點讓人手足無措。
一.上海住宅報名人數
7月法拍房市場的熱，首先反映在“參與熱情”上。在下圖中，我們能非常明顯的看出，7月每天的報名人數是遠大于掛拍量的。7月住宅一共上拍262套，平均每天上拍8套；報名人數一共是1206人，平均每套房子有4個人報名競爭。
根據2019年婚戀市場數據統計，上海單身男女比例為1：4，恰好與掛拍量和報名人數的比例吻合。
所以，買到法拍房的難度基本跟上海找個男朋友一樣。
二.上海住宅成交率
“冷”讓人理智，“熱”則容易讓人頭腦發昏。法拍房市場的“熱”已經影響到競拍者的決策。31天中，有9天的競拍折價率都高于9折，最終7月上海住宅平均折價率8.4折，比全國的7.6折高出10%，領跑全國。
三.上海住宅折價率
“冷”讓人理智，“熱”則容易讓人頭腦發昏。法拍房市場的“熱”已經影響到競拍者的決策。31天中，有9天的競拍折價率都高于9折，最終7月上海住宅平均折價率8.4折，比全國的7.6折高出10%，領跑全國。
四.上海溢價率最高房源
市場的整體火熱，必然導致很多成交房源的溢價高。但溢價高不代表房源的價值被錯誤高估，很多時候恰恰反應的是”物有所值“。
比如，7月這套房子。
房源地址：上海市松江區泗涇鎮開江西路542弄18號53、54幢
起拍價：40.5萬
成交價：154萬
評估價：57.9萬
折價率：26.5
報名人數：37人
這是一套距離上海核心市區40公里，樓體破爛，也沒有學區的危樓。但是，吸引了多達37人的報名，108次競價，最終高出評估價整整100萬成交。
按照以往的經驗，高折價率的房子可能是“核心地段，戶型樓層俱佳，有好學區”的房子。這套房子任何一個條件都不符合，那么它高成交價的依據什么呢？
答案在下面。
據房源周邊的居民的反饋，該房源所在地，2015年開發商的拿地價就已經接近4萬元/㎡。所以折價率26.5，相比評估價翻了2倍，但卻是7月市場上最大的一個“漏”。
上海法拍房市場的競拍者看似發熱的動作背后，其實有著超過常人的冷靜與思考。
五.上海溢價率最低房源
高溢價的房子沒有看起來那么貴，低溢價的房子也沒有看起來那么便宜。
房源地址：上海市寶山區塘后路203弄18號601室
起拍價：425萬
成交價：471萬
評估價：757萬
折價率：6.2
報名人數：2
這是一套位于寶山區新葉公寓的一套頂樓復式住宅，評估價高達757萬，看起來以6.2折成交秒賺300萬之多。
但是標的所在小區二手房均價只有35000元/㎡，以市場均價計算，該房源的實際價值不超過650萬元。且標的所有權是債務人與案外人員共有，實際的價值還要再打折扣。
所以這套房源的市場間價差并沒有看起來那么高，最終只吸引到2個人報名。
7月 上海住宅法拍房市場總結
7月的市場雖然火熱，但是平均8.4的成交折價率還是留足了收益空間。個別房源的評估價與實際價值有明顯偏差，給專業投資者提供千載難逢的掘金機會。
隨著《（上海）自由貿易試驗區臨港新片區》成立的正式批復，上海房產將再次得到提升，法拍房將會面臨更多玩家跑步進場的局面。
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