作者：susu

來源：評級的藝術(shù)（ID:Rating-Utopia)

房地產(chǎn)這一波看著是行業(yè)問題，但重災(zāi)區(qū)還是擴張?zhí)斓拿衿蟆！俺鞘谢?.0”和“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略下，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，只是企業(yè)商業(yè)模式需要調(diào)整。“城市化1.0”，基本就是硬件的城市化，需求旺盛的情景下，房子似乎就是鋼筋水泥，只要位置好，再破再差的建筑及裝修質(zhì)量，都不愁賣不出去（所以才會有買房看三點：位置、位置、位置）。但“城市化2.0”，是人的城市化，這一階段房子是家、是生活，建筑物之外，對舒適度的要求顯著提升。配合城投等政府相關(guān)機構(gòu)經(jīng)營城市，從軟件上提升對居民的服務(wù)能力，是房地產(chǎn)企業(yè)未來轉(zhuǎn)型的大方向。這也是有些人認為民企地產(chǎn)可以跟城投合作甚至城投化的大背景。

城投轉(zhuǎn)型，看著是企業(yè)提升市場化競爭力，實質(zhì)上是中央在加強對地方的債務(wù)管理過程中，企業(yè)跟地方政府關(guān)系的不斷理順。三個要點： 

一、不管怎么轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)型后的城投大概率還是國企。“百年未有之大變局”下，做強、做大、做優(yōu)國企是必然選擇。在可預(yù)見的未來，國企依然會在我國經(jīng)濟發(fā)展中扮演重要角色。國企的分類監(jiān)管（公益型、功能型和競爭型）是主導(dǎo)未來相關(guān)企業(yè)發(fā)展的大原則。大部分的城投公司轉(zhuǎn)型的方向是“公益+功能”型國企，少部分可能會轉(zhuǎn)向競爭型國企。不過現(xiàn)在各行各業(yè)都面臨產(chǎn)能過剩，普遍缺乏市場化競爭經(jīng)驗的城投轉(zhuǎn)向這些領(lǐng)域的可能性和必要性都不足。

二、城投轉(zhuǎn)型方向取決于地方政府的職能調(diào)整。地方政府已經(jīng)陸續(xù)從“經(jīng)營城市”走向“經(jīng)營產(chǎn)業(yè)”。“城市化2.0”和產(chǎn)業(yè)基金是兩個大的方向。縣級、地級市城投大部分會圍繞著民生保障類展開業(yè)務(wù)；省級、省會級及直轄市，很可能會圍繞著區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和戰(zhàn)略類方向轉(zhuǎn)型。

三、企業(yè)信用資質(zhì)分化取決于轉(zhuǎn)型后與地方政府的關(guān)系。轉(zhuǎn)型就是傳統(tǒng)的血緣關(guān)系到現(xiàn)代的合作關(guān)系。不同的政府相關(guān)機構(gòu)，跟政府的關(guān)系不同，獲得的政府支持也不同。未來信用輸送或?qū)⑷趸贤饬x上的業(yè)務(wù)往來、項目支持或?qū)⒊蔀橹髁魅粘ＶС郑o急救助則取決于企業(yè)業(yè)務(wù)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、社會的影響程度及緊急救助的難度。 

最后，再強調(diào)一點，信用的本質(zhì)是“相信”，現(xiàn)代貨幣體系下，信用與政府密不可分。政府相關(guān)機構(gòu)的本質(zhì)是政府職能的延伸，由此才獲得了政府一定程度的信用輸送。

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原標(biāo)題： 關(guān)于地產(chǎn)和城投轉(zhuǎn)型