基礎設施REITs評估：倉儲物流關注點

評估在微觀層面主要關注兩個方面：一是項目地塊條件即地理位置和地塊現狀，二是地塊經濟技術指標及項目交通條件。具體如下：

① 地理位置和地塊現狀：評估需要著重對倉儲物流地產的地理位置與城市重要地點即港口、鐵路編組站、公路貨運樞紐、樞紐機場、主要口岸、城市大型商圈、批發市場、專業市場、工業園區、產業集聚區、特大型制造企業等的空間位置關系進行分析。同時，評估要關注倉儲物流地產周邊環境，即相鄰的道路、站點、港口和機場的位置等因素，它們是否與倉儲物流地產內的道路相銜接，形成內外一體、便利通暢的物流通道。

② 地塊經濟技術指標：倉儲物流用地、工業用地和商業服務業設施用地可用以開發物流地產項目。評估需要對不同性質的建設用地的物業建筑面積、業態比例、限制條件等進行考慮。

③ 項目交通條件：評估應著重分析倉儲物流地產周邊道路現狀及到機場、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運樞紐、工業園區、產業集聚區、特大型制造企業集聚地、大型商圈、批發市場、專業市場等城市重要地點的行車距離和行車時間。

財務層面

評估在財務層面涉及的具體內容如下：

(1) 運營收入

運營收入包括租金收入、物業管理收入、保證金利息收入及其他收入。

(2) 運營費用

(3) 其他關注點

由于倉儲物流的特殊功能，不同倉儲物流地產的建造成本不同。評估需重點關注其建筑面積、開間與進深比例、防火分區要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺、雨棚規格及月臺高度等。