時間：11月22日 上午（9:00-12:00）

主題：地產(chǎn)類不良資產(chǎn)經(jīng)營的底層邏輯與全周期操盤實戰(zhàn)

主講專家：W老師

一、地產(chǎn)類不良資產(chǎn)經(jīng)營邏輯

1.市場供給：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)指標(biāo)情況

2.行業(yè)生態(tài)

2.1可收購資產(chǎn)類型（金融類、非金融類）

2.2參與主體（一級、二級、周邊市場）

3.業(yè)務(wù)邏輯

3.1基礎(chǔ)業(yè)務(wù)邏輯（合作、盡調(diào)、支付、轉(zhuǎn)讓）

3.2合作模式（有限合伙、公司、契約）

3.3未來業(yè)務(wù)趨勢（資金+資源+產(chǎn)業(yè)+重組）

二、地產(chǎn)行業(yè)宏觀趨勢

1.地產(chǎn)類指標(biāo)

1.1全國及分省供需分析（庫存規(guī)模、去化周期）

1.2區(qū)域庫存層級分析

2.全國供需關(guān)系分析

2.1已供地/已開工庫存規(guī)模與去化周期

3.加入人口因素的考量

4.關(guān)于區(qū)位的基本判斷

5.未來業(yè)務(wù)的整體方向

三、不同類型地產(chǎn)的業(yè)務(wù)流程

1.地產(chǎn)行業(yè)正常業(yè)務(wù)開發(fā)

1.1土地獲取（招拍掛、協(xié)議出讓、兼并重組）

1.2開發(fā)建設(shè)階段（策劃設(shè)計、項目準(zhǔn)備、施工、竣工驗收）

1.3銷售回款（營銷、預(yù)售、交付、辦證）

2.舊城改造

2.1摸排論證（調(diào)查、征求意見、預(yù)簽協(xié)議）

2.2建設(shè)并銷售回款

3.融資渠道匯總

3.1間接融資、直接融資、結(jié)構(gòu)化融資、資金周轉(zhuǎn)

四、如何篩選具有重整/紓困價值的項目

1.指標(biāo)篩選——核心會計科目（防坑）

1.1關(guān)鍵科目：其他應(yīng)收/應(yīng)付款、有息債務(wù)、貨幣資金、存貨等

2.財務(wù)指標(biāo)的篩選與優(yōu)化

2.1營運能力、盈利能力、杠桿水平、償債能力、發(fā)展能力指標(biāo)及其地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化版本

五、 房地產(chǎn)經(jīng)營痛點及紓困手段

1.房地產(chǎn)陷入困境的原因

2.房地產(chǎn)陷入困境的連鎖反應(yīng)

3.房地產(chǎn)紓困的介入時點

3.1土地獲取、項目前期、主體施工、銷售、竣工交付、清算退出

4.房地產(chǎn)紓困的介入業(yè)務(wù)模式

4.1準(zhǔn)入及盡調(diào)（渠道、重點、總投構(gòu)成、安全墊測算）

4.2控制權(quán)設(shè)計（SPV、代建代銷、明股實債）

4.3存續(xù)期管理（施工、銷售、政府溝通）

4.4資金管理與退出安排

六、 具體案例分析

1.房地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)案例

2.破產(chǎn)重整項目案例

時間：11月22日 下午（14:00-17:00）

主題：房地產(chǎn)項目風(fēng)險處置、債務(wù)重組、接管盤活、項目管控實操要點及典型案例

主講專家：X老師

一、房地產(chǎn)項目風(fēng)險成因

1. 銷售低迷：定價錯誤、債務(wù)人拖延、購買信心不足、需求不足

2. 資金/資產(chǎn)抽逃：往來款、工程倒款、跨項目工抵

3. 擔(dān)保/隱性債務(wù)

二、風(fēng)險評估及處置程序

（一）風(fēng)險評估核心內(nèi)容

1. 真實家底核查

2. 債務(wù)重組評估

3. 風(fēng)險與應(yīng)對策略分析

4. 資產(chǎn)處置評估

 （二）處置全流程

1. 債權(quán)受讓

2. 評估與方案制定：優(yōu)先債權(quán)甄別、處置方案評估

3. 處置執(zhí)行：

3.1處置資產(chǎn)/破產(chǎn)清算：起訴、申請

3.2 破產(chǎn)重整：申請、受理、重整裁定

3.3 債務(wù)重組：債務(wù)重組談判、重組方案制定

4. 項目接管：開發(fā)管理、運營管理、盤活

5. 退出：現(xiàn)金回收、以資抵債、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、重組完成

三、資產(chǎn)處置方案（含以物抵債）

（一）資產(chǎn)處置難點

1. 供過于求

2. 評估價遠(yuǎn)高于市場價

3. 優(yōu)先債權(quán)主張與確權(quán)問題

4. 債務(wù)人繳稅動力不足

 （二）資產(chǎn)處置要點

1. 未雨綢繆推進(jìn)以資抵債

2. 通過專業(yè)第三方與評估機(jī)構(gòu)溝通

3. 工程款優(yōu)先受償債權(quán)處理

4. 充分評估歷史欠稅風(fēng)險

（三）以資抵債要點

1. 債權(quán)是否保留

2. 抵債債權(quán)主體是否為本體

3. 抵債后的再處置路徑

4. 抵債稅務(wù)籌劃方案制定

 四、破產(chǎn)重整

 （一）破產(chǎn)重整難點

1. 爭取政府的理解與支持

2. 破產(chǎn)服務(wù)信托的司法爛尾風(fēng)險

3. 償債方案沖突協(xié)調(diào)

4. 債權(quán)人在方案執(zhí)行階段的權(quán)益保護(hù)

 （二）破產(chǎn)重整要點

1. 投資款分配優(yōu)先保障未來流動性

2. 破產(chǎn)服務(wù)信托方案嚴(yán)防管理責(zé)任落空

3. 防范身份混同風(fēng)險

4. 共益?zhèn)ㄗh納入信托計劃

5. 債權(quán)人權(quán)益保障靠可執(zhí)行的管理機(jī)制落地

6. 工程債權(quán)優(yōu)先受償范圍需專業(yè)鑒別

五、債務(wù)重組

1. 展期與風(fēng)險緩釋

2. 管理重組

3. 風(fēng)險隔離

六、項目管理

（一）項目管理模式

1. 投后管理

2. 代管模式

3. 托管模式

 （二）代建與代建選聘

1. 代建的利益沖突應(yīng)對

2. 代建的選聘維度

3. 代建費與考評機(jī)制設(shè)定

（三）管理體系搭建

1. 決策機(jī)制

2. 審批體系

3. 備案事項規(guī)范

 （四）管理基礎(chǔ)建設(shè)

1. 改組董事會或決策委員會

2. 改組管理團(tuán)隊

3. 建立規(guī)章制度

4. 建立權(quán)責(zé)體系

5. 建立目標(biāo)體系

 （五）管理要點

1. 成本管理重在合同前把控

2. 采購管理是成本管理核心

3. 工程款直付防倒款

4. 重視簽證與結(jié)算

5. 定期論證調(diào)整工程計劃

6. 謹(jǐn)慎大宗交易防資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

7. 優(yōu)化工抵比例與資產(chǎn)構(gòu)成

8. 三費支出要規(guī)范

9. 跟蹤市場產(chǎn)銷平衡

七、幾個典型案例解析

八、答疑與交流

嘉賓分享

主題：地產(chǎn)開發(fā)商視角下困境地產(chǎn)的投資機(jī)遇

時間：11月22日 17:00-18:00

交流晚宴

時間：11月22日 18:00-20:00

時間：11月23日 上午（9:00-12:00）

主題：房地產(chǎn)不良資產(chǎn)破產(chǎn)重整及收并購實戰(zhàn)案例

（一名操盤300億資產(chǎn)的破產(chǎn)管理人，致投資人的內(nèi)部研判指南與交易結(jié)構(gòu)設(shè)計）

主講專家：W老師

一、機(jī)遇與陷阱：如何一眼看穿破產(chǎn)項目的真實價值？

1.破產(chǎn)重整項目投資的獨特收益與風(fēng)險譜系

2.超越表面數(shù)據(jù)：管理人教您做“穿透式”盡職調(diào)查

3.風(fēng)險快速篩查法：法務(wù)缺陷、土地缺陷、資產(chǎn)缺陷三大“火藥桶”

4.資產(chǎn)價值重估模型：在下跌市場中尋找價值“安全墊”

5.關(guān)鍵方訴求分析：讀懂政府、債權(quán)人、原業(yè)主的潛臺詞

二、超越傳統(tǒng)：四種創(chuàng)新交易結(jié)構(gòu)設(shè)計全解析

1.“托管運營+對賭退出”模式：輕資產(chǎn)撬動重項目的實戰(zhàn)設(shè)計

2.“共益?zhèn)?轉(zhuǎn)股期權(quán)”模式：從債主到股東，捕捉超額收益

3.“資產(chǎn)分拆、各個擊破”模式：如何剝離毒瘤資產(chǎn)，實現(xiàn)快速變現(xiàn)

4.“產(chǎn)業(yè)賦能、價值重構(gòu)”模式：引入戰(zhàn)略方，從根本上重塑資產(chǎn)

三、實戰(zhàn)復(fù)盤：三大案例從爛尾樓到現(xiàn)金流的蛻變之路

1.項目背景與核心死結(jié)

2.交易結(jié)構(gòu)設(shè)計與談判焦點

3.資金進(jìn)入、風(fēng)險隔離與退出路徑全景還原

4.項目收益與各方共贏結(jié)果分析

四、互動問答

時間：11月23日 下午（14:00-17:00）

主題：存量商業(yè)地產(chǎn)舊改調(diào)整提升之定位、招商與運營

主講專家：Z老師

一、商業(yè)項目經(jīng)營困難根本原因

二、商業(yè)項目調(diào)改的二次定位

1.項目二次定位的邏輯程序

2.消費者問卷的邏輯設(shè)置

3.經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析要點

4.商圈業(yè)態(tài)格局分析

5.案例：25年新鮮二次調(diào)整定位報告

6.項目定位核心內(nèi)容

6.1四大核心問題

6.2商業(yè)定位模型與三大關(guān)鍵要點

6.3項目定位戰(zhàn)略目標(biāo)

6.4項目定位SWOT分析（以南昌某項目為例）

6.5項目定位方向與IP解讀（南昌某3萬平米情景化趣生活mini mall）

7.項目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃

7.1業(yè)態(tài)定位原則

7.2業(yè)態(tài)定位依據(jù)

7.3業(yè)態(tài)組合占比（以南昌·高新項目為例）

7.4場景化業(yè)態(tài)搭配模擬（標(biāo)配版）

8.闖關(guān)：要現(xiàn)錢還是活下去？

8.1常見問題剖析（從盈利模式角度深挖困境原因）

8.1.1案例：南寧三祺廣場

8.1.2案例：紹興項目

8.2租金的定價真相

8.3業(yè)態(tài)的邏輯關(guān)系

8.4消費者的未來變化

8.5競爭者的兇狠撲殺

9.闖關(guān)：建筑整改報批

（功能性整改帶來結(jié)構(gòu)上甚至外立面等方面的諸多變化）

三、招商突圍

1.闖關(guān)：市場面的信心重塑

2.闖關(guān)案例：梅瀾坊2017年招商調(diào)整

3.深陷困境項目招商突圍技巧（一口氣/兩口氣項目）

4.不同經(jīng)營階段招商突圍策略

4.1開業(yè)一年后經(jīng)營下行項目

4.2開業(yè)二年后經(jīng)營下行項目

5.闖關(guān)案例：運營前置

5.1案例：梧州三祺城

5.2運營前置核心要點

6.闖關(guān)案例：產(chǎn)業(yè)基金

6.1案例：上海民宿產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟考察六盤水

6.2民宿產(chǎn)業(yè)合作模式

7.闖關(guān)案例：加盟展

8.闖關(guān)：七道關(guān)——引進(jìn)龍頭品牌

9.主理人品牌孵化

四、案例回顧

1.長沙網(wǎng)紅文旅街區(qū)案例

2.主力店少導(dǎo)致客流不足案例

3.租金過高導(dǎo)致商戶無法生存案例

4.小業(yè)主返租清算危機(jī)案例

*因不可見因素，主辦單位保留個別講師及主題內(nèi)容調(diào)整的權(quán)利，屆時請以官方通知為準(zhǔn)。

資產(chǎn)界

資產(chǎn)界是金融資產(chǎn)從業(yè)者的信息服務(wù)平臺，旨在鏈接人、信息與資產(chǎn)，致力于圍繞資金、資產(chǎn)和運營做行業(yè)整合及服務(wù)。自2021年起，平臺陸續(xù)主辦“個貸不良烏鎮(zhèn)峰會”、“個貸不良西湖峰會”、“不良資產(chǎn)大會”等多場行業(yè)盛會，匯聚行業(yè)頭部力量。同時，資產(chǎn)界聯(lián)合行業(yè)協(xié)會在全國多地舉辦專業(yè)論壇，包括深圳、杭州、長沙、云南及大連等地的金融不良資產(chǎn)投資與處置峰會，累計吸引千余家機(jī)構(gòu)參與，覆蓋資金端、資產(chǎn)方、產(chǎn)業(yè)方及服務(wù)商，助力從業(yè)者跨界協(xié)同，推動不良資產(chǎn)的盤活運營與價值重塑。

*資產(chǎn)界主辦活動現(xiàn)場圖片

*資產(chǎn)界部分合作機(jī)構(gòu)，排名不分先后