作者：sven

來源：資產(chǎn)界

四年前，孫宏斌在債務(wù)違約公告上簽字的時(shí)候，大概不會(huì)想到這一幕——四年后，中信金融資產(chǎn)主動(dòng)找上門，請(qǐng)他操盤武漢光谷一個(gè)45萬方的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

不是借錢，是請(qǐng)人。

近日，融創(chuàng)華中區(qū)域成功中標(biāo)武漢光谷湖畔捌號(hào)項(xiàng)目（案名：武漢湖畔大觀）的開發(fā)管理及銷售服務(wù)，正式與中信金融資產(chǎn)簽約。一家曾在2022年官宣債務(wù)違約、背上近萬億負(fù)債的房企，如今被國內(nèi)頂級(jí)AMC請(qǐng)來當(dāng)“操盤手”——這在中國房地產(chǎn)史上，絕無僅有。

一、AMC持股，融創(chuàng)操盤

此次合作的核心看點(diǎn)，在于交易結(jié)構(gòu)：中信金資持股，融創(chuàng)全權(quán)操盤。

項(xiàng)目原開發(fā)商武漢捌號(hào)湖畔置業(yè)有限公司，由中信金融資產(chǎn)持股。融創(chuàng)中標(biāo)后，全面負(fù)責(zé)開發(fā)管理、產(chǎn)品打造與銷售運(yùn)營。資金方是央企，操盤方是曾經(jīng)被央企紓困的民企。

這套交易結(jié)構(gòu)的精妙之處，在于專業(yè)分工——AMC提供資金、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；融創(chuàng)輸出產(chǎn)品力和操盤力。對(duì)中信而言，不再簡單當(dāng)“接盤俠”，而是引入專業(yè)運(yùn)營商實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化；對(duì)融創(chuàng)而言，無需大額資金投入，憑借品牌和運(yùn)營力就能獲取管理費(fèi)與銷售分成，是典型的輕資產(chǎn)輸出。

從“中信救融創(chuàng)”到“融創(chuàng)操盤中信新項(xiàng)目”，合作層級(jí)完成了跨越式升級(jí)。此前雙方已三度攜手：上海董家渡項(xiàng)目，中信聯(lián)合銀團(tuán)注入120億元紓困資金，落地“AMC紓困+信托入局+融創(chuàng)操盤”模式，6個(gè)月內(nèi)三開三罄，成交215億元；天津梅江壹號(hào)院三期，中信投放13.82億元，解決84家債權(quán)人訴求；上海壹號(hào)院，中信投入超40億元，2025年全年銷售額突破220億元，全國單盤銷冠。

三度紓困，三次驗(yàn)證。武漢項(xiàng)目是第四次合作，但角色已經(jīng)不同——融創(chuàng)不再是“被救者”，而是被請(qǐng)來的“解題人”。

項(xiàng)目本身也足夠優(yōu)質(zhì)：總建面約45萬方，占位湯遜湖湖畔科創(chuàng)核心板塊，定位運(yùn)動(dòng)有氧公園住區(qū)，自帶8萬方社區(qū)園林，1公里內(nèi)覆蓋地鐵2號(hào)線藏龍東街站、九年一貫制學(xué)校及完善商業(yè)配套，是光谷難得的一線湖居大盤。

二、史上規(guī)模最大的債務(wù)重組

融創(chuàng)的墜落，至今回看仍令人唏噓。2021年，融創(chuàng)還以近6000億元銷售額高居行業(yè)前三。但高杠桿的隱患早已埋下——有息負(fù)債超3000億元，存貨超6000億元，占流動(dòng)資產(chǎn)近七成。

2022年5月12日，4筆美元債利息無法償還，公告發(fā)出，融創(chuàng)正式出險(xiǎn)。

此后四年，融創(chuàng)踏上了中國房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、結(jié)構(gòu)最復(fù)雜的債務(wù)重組之路。

境內(nèi)債先行一步，2022年底完成5支公司債券和4支非公開公司債券合計(jì)141.2億元重組展期。但到2024年，又不得不推動(dòng)155億元境內(nèi)債二次重組，重點(diǎn)不再是“展期”，而是“削債”。

境外債才是真正的主戰(zhàn)場(chǎng)。約96億美元境外債務(wù)，債權(quán)人遍布全球，結(jié)構(gòu)極其復(fù)雜。2025年12月23日，歷時(shí)近一年談判，重組正式生效，通過債轉(zhuǎn)股、票據(jù)置換、小額現(xiàn)金兌付等組合方案全面解除舊債。隨后境內(nèi)債重組也通過現(xiàn)金要約收購、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、留債展期四種方式完成，降債比例超50%。

2026年1月5日，香港高等法院駁回針對(duì)融創(chuàng)的清盤呈請(qǐng)。融創(chuàng)成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)完成境內(nèi)外公開債務(wù)全流程重組的民營房企。

代價(jià)也是慘烈的。2025年全年?duì)I收451.2億元，同比下滑39%；毛虧6.4億元；有息負(fù)債雖較2021年底高峰壓降1334.5億元，但仍有1882.6億元之巨。

用一句話總結(jié)：賬面干凈了，身體還很虛弱。

而正因如此，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型才顯得格外重要——重資產(chǎn)的老路回不去了，也絕不能回去。

三、融創(chuàng)的底牌

債務(wù)重組完成的真正意義，不僅是卸下包袱，更是打開了新的戰(zhàn)略空間。

融創(chuàng)的底牌一直很清楚：產(chǎn)品力和操盤力。四年出險(xiǎn)期間，融創(chuàng)累計(jì)交付72.2萬套住房，保交樓硬仗基本收官。沒有爛尾的底子，保住了品牌信用的最后一道防線。

在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的棋局上，孫宏斌還有一個(gè)“秘密武器”——2024年成立的“而今資本”。

公開資料顯示，而今資本的模式清晰而克制：一手牽資本，引入貝恩投資、高瓴等頂級(jí)機(jī)構(gòu)；一手挖資產(chǎn)，聚焦一二線城市核心區(qū)不良項(xiàng)目；最后由兄弟平臺(tái)“而今管理”負(fù)責(zé)開發(fā)代建。三方形成“資本+資產(chǎn)+操盤”閉環(huán)。與傳統(tǒng)AMC收購債權(quán)賺金融差價(jià)不同，而今資本直抵底層資產(chǎn)，只挑選有盤活價(jià)值的項(xiàng)目重新定位、建造、銷售，賺的是資產(chǎn)增值的錢。成立不足一年，已深度參與上海虹口北外灘舊改地塊等一線城市項(xiàng)目的洽談。

戰(zhàn)略重心已從“保交付”轉(zhuǎn)向資產(chǎn)盤活與經(jīng)營恢復(fù)。2025年全年，融創(chuàng)盤活了12個(gè)核心城市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)獲得約112億元資金，已實(shí)際到賬85.8億元。目前，融創(chuàng)已與中信金融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等多家頭部AMC達(dá)成合作，落地規(guī)模超300億元。

融創(chuàng)在武漢也非新面孔。2025年光谷壹號(hào)院開盤即登頂當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)簽金額及套數(shù)榜首，國博城拿下全市銷售套數(shù)冠軍。產(chǎn)品力和營銷力已獲市場(chǎng)驗(yàn)證。從市場(chǎng)基本面看，2026年一季度光谷商品住宅網(wǎng)簽1754套，同比增長61.21%，需求端支撐堅(jiān)實(shí)。

整體來看，武漢湖畔大觀項(xiàng)目具備“央企資金+專業(yè)操盤+優(yōu)質(zhì)標(biāo)的+成熟模式”四重優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，大概率能跑出不錯(cuò)的去化成績。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)同樣不容忽視。融創(chuàng)自身仍背負(fù)1882.6億元有息負(fù)債，輕資產(chǎn)模式能否持續(xù)造血有待驗(yàn)證；光谷新房供應(yīng)正在放量，定價(jià)策略將是關(guān)鍵考驗(yàn)；中信金資作為資金方，對(duì)投資回報(bào)率的要求是產(chǎn)品定位的硬約束。但更重要的是這個(gè)項(xiàng)目所代表的方向——出險(xiǎn)房企不必重返重資產(chǎn)擴(kuò)張老路，可以憑沉淀的產(chǎn)品力和運(yùn)營力，成為AMC手中不良資產(chǎn)的“價(jià)值引擎”。

融創(chuàng)的故事，給所有出險(xiǎn)房企指了一條路：別光想著還債，想清楚你還“值錢”的地方在哪里。也給所有AMC提了一個(gè)醒：未來的不良資產(chǎn)市場(chǎng)，不缺錢，缺的是能把爛資產(chǎn)變成好產(chǎn)品的人。

對(duì)從業(yè)者而言，這個(gè)案例值得持續(xù)跟蹤——它可能正在定義下一個(gè)周期里，AMC與房企合作的標(biāo)準(zhǔn)范式。而武漢光谷這45萬方，也許只是開始。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 欠了1800億的融創(chuàng)，成了不良資產(chǎn)操盤手