不良資產(chǎn)指南 作者：指南君
來源：不良資產(chǎn)指南
四大AMC集體站臺
遠洋牽頭成立特殊資產(chǎn)中心
5月15日，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、遠洋集團、盛世神州基金三方聯(lián)合發(fā)起的“全聯(lián)房地產(chǎn)商會特殊資產(chǎn)中心”在北京遠洋集團總部正式成立。
臺下坐著的，是信達資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、中信金融資產(chǎn)等60余家AMC代表，以及中信信托、中保登、中保投、華信清算、中金公司等金融機構(gòu)、律所和房企的成員代表。
遠洋的執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁王洪輝出任該中心主任。他表示，特殊資產(chǎn)中心的核心是做好“減法和加法”：通過司法流程為項目和資產(chǎn)減負，再通過修復和提升資產(chǎn)價值實現(xiàn)盤活。
官方信息顯示，該中心將以投行化思維、市場化機制破解資產(chǎn)流轉(zhuǎn)堵點，構(gòu)建“資產(chǎn)-資金-服務”生態(tài)，聯(lián)動AMC、險資、產(chǎn)業(yè)資本、REITs等長期資本，聯(lián)合專業(yè)機構(gòu)形成協(xié)同合力。這套打法，直指當前房地產(chǎn)市場上亟待處理的巨量存量資產(chǎn)。
在外界看來，特殊資產(chǎn)中心的成立頗有意味。把四大AMC和幾十家金融機構(gòu)聚在一起，并不只是叫來站臺。這意味著遠洋希望通過這個中心，把自己從單純的代建方升級為不良資產(chǎn)賽道上真正的操盤手和資源整合者。
遠洋的不良資產(chǎn)打法
遠洋并非盲目殺入不良資產(chǎn)領(lǐng)域。過去三年，它已經(jīng)經(jīng)歷了從代建到全方位不良資產(chǎn)業(yè)務的逐步演進。
2023年底，遠洋整合內(nèi)部資源推出“遠洋建管”品牌，將代建業(yè)務正式納入核心發(fā)展框架。當時接手華東地區(qū)兩個AMC委托項目的經(jīng)歷，讓遠洋看到了不良資產(chǎn)盤活的巨大空間。
2024年，遠洋代建行業(yè)排名提升到前20；2025年上半年成功沖進前十，新拓項目33個，簽約面積562萬平方米，實現(xiàn)銷售額7.8億元，位于中指研究院代建新簽規(guī)模榜第八名。
遠洋集團副總裁趙建軍直截了當?shù)卣f：“代建業(yè)務就是憑本事吃飯。只要團隊專業(yè)扎實、方法得當，就能達成目標?！蹦壳斑h洋代建業(yè)務中住宅占比約70%，其中不少正是金融機構(gòu)委托的不良資產(chǎn)類項目。
但在遠洋的規(guī)劃中，代建只是入口。趙建軍透露，除代建外，遠洋甚至可以在不良資產(chǎn)的價值評估、債權(quán)債務梳理及處置、資金導入、代建及運營、交易及退出等全鏈條提供服務。
真正讓遠洋與其他代建公司區(qū)分開來的，是其與AMC的深度合作。據(jù)遠洋方面介紹，其與AMC建立了深度合作模式：AMC以市場價四到五折收購金融機構(gòu)急于處置的優(yōu)質(zhì)債權(quán)資產(chǎn)后，由遠洋負責后續(xù)運營管理，通過專業(yè)操盤提升產(chǎn)品價值，實現(xiàn)資產(chǎn)增值與投資收益，形成“低價收購+專業(yè)運營”的價值提升閉環(huán)。遠洋與信達的合作尤為深入，雙方通過“信遠洋和”合伙企業(yè)等方式，建立了實體層面的深度業(yè)務合作。
到2025年下半年，遠洋已探索出“資產(chǎn)梳理+資源整合、資金導入+運營管理、開發(fā)代建+資產(chǎn)盤活”的完整模式。趙建軍判斷，不良資產(chǎn)賽道前景廣闊且處于發(fā)展初期，未來兩三年該領(lǐng)域的業(yè)務規(guī)模會快速增長。
中海、華潤、融創(chuàng)、綠城、龍湖…
頭部房企悉數(shù)殺入不良資產(chǎn)賽道
遠洋并非孤例，不良資產(chǎn)賽道早已不是個別房企的游戲。
中海地產(chǎn)是最典型的“空降兵”。2025年初，上海楊浦濱江停工近三年的八埭頭濱江園被貼上“東外灘湯臣一品”的標簽，背后是長城資產(chǎn)以重整投資人身份，通過“司法重整+債務剝離+代建引入”三步戰(zhàn)略為這座爛尾豪宅按下重啟鍵，并以“單一來源”方式鎖定中海地產(chǎn)作為代建方，項目貨值高達34.8億元。
2026年5月，央企華潤置地以70.45億元底價正式接盤世茂深港國際中心核心地塊。這一宗地從2017年世茂以239億元天價拿地，到兩次流拍無一出價，再到最終由華潤置地底價拿下，前后歷時近四年，堪稱這一輪不良資產(chǎn)盤活周期中最具標志性的案例之一。
民營房企中，融創(chuàng)是最具代表性的“化債+入局”雙重玩家。如果說化解債務是被動求生，那么以輕資產(chǎn)姿態(tài)切入不良資產(chǎn)賽道，則是融創(chuàng)為自己找的“第二戰(zhàn)場”。從2022年底以來，融創(chuàng)相繼與中信金融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、中國長城資產(chǎn)等頭部AMC達成合作，落地規(guī)模已超300億元。
2025年1月，融創(chuàng)與長城投資基金、中信信托等簽訂有限合伙協(xié)議，重慶灣百萬大盤項目隨之引入近25億元新增融資。2025年12月，融創(chuàng)約96億美元境外債務重組正式生效，境內(nèi)境外合計落地后整體償債壓力預計下降近600億元，巧妙的“債主變股東”機制為其贏得了寶貴的喘息空間。
2026年4月，融創(chuàng)與中信金融資產(chǎn)的合作再進一步。融創(chuàng)中標武漢光谷湖畔捌號項目開發(fā)管理及銷售服務，項目定位45萬方大盤，雙方在官宣中明確將其定義從“紓困救助”升級為“深度共創(chuàng)”。
另一股力量則來自專業(yè)的代建頭部玩家。綠城管理作為“代建之王”，最核心的增長方向正是不良紓困類代建。2025年，廣州市中級人民法院正式批準廣州花都泰湖山莊項目的重整計劃，歷經(jīng)20年爛尾、廣州規(guī)模最大的爛尾別墅群終于迎來了它的“白衣騎士”綠城管理。該項目此前多次易手，央企介入又撤出，最終靠的是“法院強批重整+專業(yè)代建”的組合拳才找到出路。此外，在安徽等多地，綠城管理也頻頻扮演紓困項目的代建執(zhí)行方角色。
更值得注意的是，龍湖在2025年也開始以“輕資產(chǎn)+重運營”的姿態(tài)切入了這一賽道。通過聯(lián)合東方資產(chǎn)、歐力士集團參與昆明項目紓困盤活，龍湖承擔代建代管及商業(yè)運營，昔日以“不碰高風險”著稱的龍湖，也意識到萬億不良市場中機不可失。
萬億規(guī)模的市場在前，競爭對手在后，遠洋在特殊資產(chǎn)賽道上的突圍戰(zhàn)，才剛剛吹響號角。
遠洋如何破局？
截至2025年末，遠洋集團歸母權(quán)益為負211.86億元，合并流動負債超過流動資產(chǎn)約218.83億元；逾期債務約158億元，而賬上現(xiàn)金僅60.23億元。遠洋控股至2026年4月末未償付借款仍高達173.7億元。與此同時，其亟待盤活的核心存量資產(chǎn)高達800億至1000億元。
而不良資產(chǎn)盤活往往需要前期墊資，處置周期又長，資金壓力會進一步傳導到已經(jīng)緊繃的資產(chǎn)負債表。不過，遠洋手中的籌碼也頗為獨特：
其一，它自身就是最大的“問題資產(chǎn)包”。盤活自家項目的過程，就是積累口碑和經(jīng)驗的過程。信遠洋和合伙企業(yè)處置三亞陵水18套房產(chǎn)的公告披露，遠洋已有能力通過SPV結(jié)構(gòu)承接AMC手中的資產(chǎn)包，說明其真正在向“專業(yè)盤活方”進階，而非停留在代建收取管理費的初級層面。
其二，四大AMC的集體站臺不是形式。在行業(yè)信用普遍受損的環(huán)境下，AMC的背書本身就是稀缺資源。如果遠洋能把特殊資產(chǎn)中心真正做成一個信息撮合和交易閉環(huán)的平臺，那么它就不再是一個開發(fā)商，而是一個資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的樞紐。這或許才是它真正的破局點。
遠洋集團執(zhí)行董事王洪輝在成立特殊資產(chǎn)中心時說過一句話：“遠洋經(jīng)過對行業(yè)發(fā)展的預判、結(jié)合自身體系資源稟賦，迎來了進一步向前發(fā)展的時機?！边@個“時機”是不是真時機，或許將由三年后留在牌桌上的席位來驗證。
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杭州·以物抵債全流程實戰(zhàn)高研班
以物抵債，正在成為不良資產(chǎn)處置的“新主戰(zhàn)場”。
但真正難的，不是“拿資產(chǎn)”，而是接得進、管得住、退得出、稅算清。
5月30日-31日，資產(chǎn)界聯(lián)合次貝學苑在杭州舉辦《以物抵債全流程實戰(zhàn)高研班》。本次課程聚焦不良資產(chǎn)實操一線高頻難題，圍繞協(xié)議抵債、法院裁定抵債、騰退交付、資產(chǎn)運營、處置退出、稅務籌劃六大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，系統(tǒng)拆解“接收-持有-運營-退出”全流程打法。
課程亮點：
? 全流程覆蓋：接收、騰退、管理、運營、處置、稅務，一次打通以物抵債閉環(huán)。
? 案例夠硬核：11大模塊、170個實操問題、108個經(jīng)典案例，直擊真實業(yè)務難點。
? 三大視角聯(lián)動：銀行清收 + AMC運營 + 稅務籌劃，解決“拿得下、管得住、賣得出、稅算清”。
? 實戰(zhàn)專家授課：銀行總行專家、AMC資深專家、涉稅首席專家同場拆解。
? 落地性強：不講空話，重點講流程、風險、方法和可復制的處置策略。
?時間：2026年5月30日-31日（周六日）
地點：杭州（具體地址開課前一周通知）
對象：銀行、AMC、地方資產(chǎn)管理公司、國企平臺、律所、評估機構(gòu)、拍賣機構(gòu)、不良資產(chǎn)投資機構(gòu)等從業(yè)者
費用：4200元/人，三人團購4000元/人（含課程、教材、會務費）
報名聯(lián)系：Eva 18529502280（微信同號），額滿即止！
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