作者：sven

來(lái)源：資產(chǎn)界

恒大海上威尼斯酒店今日（5月23日）完成拍賣(mài)。

京東資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，位于啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)的恒大海上威尼斯1606號(hào)不動(dòng)產(chǎn)第二次拍賣(mài)完成，啟東燦爛景區(qū)管理有限公司以6949萬(wàn)元的價(jià)格，競(jìng)得位于啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)的恒大海上威尼斯1606號(hào)不動(dòng)產(chǎn)。

時(shí)隔16個(gè)月，恒大在啟東的標(biāo)志性文旅資產(chǎn)——恒大海上城堡酒店，終于迎來(lái)新主人。而成交價(jià)6949萬(wàn)元，較2025年首次評(píng)估價(jià)2.02億元，僅剩三折。

5次掛拍后終以三折成交

這棟建筑面積超2.6萬(wàn)平方米的濱海酒店，自2025年1月首次登上拍賣(mài)臺(tái)，便踏上了一場(chǎng)漫長(zhǎng)的流拍之路。

首次起拍價(jià)1.4172億元，彼時(shí)評(píng)估價(jià)超2億元，無(wú)人問(wèn)津；此后連續(xù)降價(jià)、變賣(mài)，全部流拍。2026年轉(zhuǎn)戰(zhàn)京東平臺(tái)，5月3日首拍起拍價(jià)已降至8686萬(wàn)元，仍無(wú)人出價(jià)。直到5月22日二次拍賣(mài)，起拍價(jià)再次下調(diào)至6949萬(wàn)元，較最新評(píng)估價(jià)1.24億元打了5.6折，較2025年首次評(píng)估價(jià)2.02億元，已是三折成交。

恒大海上威尼斯項(xiàng)目曾是恒大集團(tuán)引以為傲的文旅大盤(pán)。這個(gè)位于啟東圓陀角風(fēng)景區(qū)的超大型綜合旅游度假居住區(qū)，規(guī)劃用地近9000畝，2012年首開(kāi)熱銷(xiāo)，2016年配套酒店開(kāi)業(yè)后一度被譽(yù)為“上海第三大景點(diǎn)”。2020年，項(xiàng)目還獲得了TRUE文旅超級(jí)評(píng)價(jià)榜“最佳文旅項(xiàng)目”，并獲“AAA級(jí)國(guó)家旅游景區(qū)”稱(chēng)號(hào)。

然而，隨著恒大債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，整個(gè)片區(qū)陷入運(yùn)營(yíng)困境。住宅價(jià)格從巔峰期的9500元/㎡跌至部分房源4000元/㎡出頭，配套荒疏、入住率低迷。正如上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)所言：“恒大當(dāng)下的情況行業(yè)都有所了解，并且‘恒大威尼斯項(xiàng)目’的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)也比較差，客觀上對(duì)區(qū)域內(nèi)酒店類(lèi)資產(chǎn)的處置，會(huì)造成偏負(fù)面的影響，對(duì)拍賣(mài)價(jià)格會(huì)形成抑制。”

地方國(guó)資接手

最終拍下這一資產(chǎn)的是啟東燦爛景區(qū)管理有限公司。穿透股權(quán)可見(jiàn)，其母公司江蘇啟泓文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)由啟東市財(cái)政局全資持股。

這一接盤(pán)模式，被分析人士視為相對(duì)罕見(jiàn)的操作路徑。此前，恒大出險(xiǎn)以來(lái)的資產(chǎn)處置大多通過(guò)市場(chǎng)化拍賣(mài)或轉(zhuǎn)讓給AMC等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，地方財(cái)政通過(guò)設(shè)立文旅國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)區(qū)域內(nèi)恒大問(wèn)題資產(chǎn)，在同類(lèi)案例中并不多見(jiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一成交具有雙重意義：“對(duì)原擁有者來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的盤(pán)活；而對(duì)啟東當(dāng)?shù)囟裕饬x更為重大。”在業(yè)界看來(lái)，地方國(guó)資以低價(jià)接手這一曾經(jīng)的地標(biāo)項(xiàng)目，既能保障區(qū)域文旅資產(chǎn)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，也反映出地方政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)重要文旅資源的保護(hù)性介入意圖。

對(duì)啟東市財(cái)政局而言，以6949萬(wàn)元的價(jià)格接手這處估值一度超2億元的資產(chǎn)，或許是一次低價(jià)抄底的機(jī)會(huì)；但同時(shí)也意味著，這座濱海酒店的未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與改造投入，需要地方財(cái)政一并承接。

恒大債務(wù)危機(jī)

不到7000萬(wàn)元的成交個(gè)案背后，是恒大債務(wù)迷宮的龐大剪影，以及創(chuàng)始人的命運(yùn)審判。2026年4月13日至14日，廣東省深圳市中級(jí)人民法院對(duì)恒大集團(tuán)、恒大地產(chǎn)及許家印案進(jìn)行一審公開(kāi)審理。這是許家印自2023年9月28日被采取強(qiáng)制措施、消失于公眾視野兩年半后的首次露面。檢方指控許家印非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發(fā)放貸款、違法運(yùn)用資金、欺詐發(fā)行證券、違規(guī)披露重要信息、職務(wù)侵占、單位行賄等八項(xiàng)重罪。許家印當(dāng)庭表示認(rèn)罪悔罪，法院宣布擇期宣判。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月31日，恒大清盤(pán)人收到的債權(quán)證明表中提出的債權(quán)總額約3500億港元，而清盤(pán)人直接掌控的實(shí)體資產(chǎn)價(jià)值總額僅約270億港元。2024年1月，香港高等法院對(duì)中國(guó)恒大發(fā)出清盤(pán)令，至2026年已歷經(jīng)兩年多的處置過(guò)程，但資產(chǎn)變現(xiàn)之艱難可見(jiàn)一斑。

更嚴(yán)峻的是，恒大的債務(wù)重組進(jìn)程基本處于停滯狀態(tài)。自2023年9月至今，恒大尚未找到合適的重組方案。2026年3月，恒大地產(chǎn)深圳公司正式破產(chǎn)清算，累計(jì)申報(bào)債權(quán)511筆、總額約2500億元。與此同時(shí)，恒大清盤(pán)人正試圖通過(guò)法律途徑追索更多價(jià)值——2026年5月18日，清盤(pán)人在香港高等法院對(duì)普華永道提起訴訟，索賠金額高達(dá)570億元人民幣，創(chuàng)下香港司法史上規(guī)模最大的企業(yè)索賠紀(jì)錄。

6949萬(wàn)元的成交價(jià)，低于最初2億元估值的1/3，這不僅是市場(chǎng)對(duì)恒大資產(chǎn)定價(jià)的重估，更是對(duì)中國(guó)文旅地產(chǎn)泡沫的一次真實(shí)清算。清盤(pán)人目前的核心KPI已經(jīng)不是賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，而是在合理時(shí)間內(nèi)，盡快把資產(chǎn)變現(xiàn)，然后向債權(quán)人分配。

當(dāng)“造城神話”褪去光環(huán)，留下的資產(chǎn)、債務(wù)與責(zé)任，最終都要有人來(lái)買(mǎi)單。而對(duì)于資本市場(chǎng)而言，恒大的資產(chǎn)大甩賣(mài)還未到終章，更加劇烈的折價(jià)與更加復(fù)雜的博弈，正在路上。恒大轟然倒下之后，債權(quán)人還能拿回多少錢(qián)？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 3折“撿漏”成交！恒大海上威尼斯被國(guó)資接盤(pán)