作者：老葉 廣西米澤資產創始人、曾任某國有地方AMC子公司副總

來源：資產界

編者按：不良資產行業從不缺宏大敘事，缺的是同時懂“廟堂”與“江湖”的真誠復盤。老葉，從前國有地方AMC子公司副總到獨立服務商，12年穿越兩個周期，操盤百億。資產界特邀老葉開設獨家專欄，希望以一線親歷者的視角，記錄行業變遷中的真實經驗與深層思考。這篇開欄之作沒有空話套話，只有親身踩過的坑、制度內外的真實困局，以及一個老兵對行業最樸素的敬意與野心，推薦所有在3.0時代感到迷茫的從業者靜心一讀。

資產界老葉專欄· 開篇詞

現在和同行聊天，聽得最多的一句話是："現在的不良資產，真是越來越難做了。"

AMC的朋友說：手里壓著一堆資產，賣不掉也處置不動，想做點靈活的事，被制度捆住了手腳。

民間的朋友說：好不容易收個包，廢了九牛二虎之力把資產推拍賣了，還是賣不掉，和機構對接耗時耗精力，一句話價格過低審批不了全白干。

兩邊說的我都信。因為這兩邊的難處，我自己都經歷過。

一、先說我是誰

我是老葉，80年生浙江人，財務出身，上海財大會計碩士，注冊會計師，2014年加入某國有地方AMC，從財務部主管轉型到子公司分管業務的副總，2017年開始輾轉江西、廣東、山東、天津等地開展業務，2021年辭職以特許服務商的身份到廣西展業，2025年正式自己獨立創業，目前在廣西定位不良資產綜合服務商。

回顧不良資產從業12年，在國有AMC（含服務商）待了整整10年，業務遍布全國10省份，規模過百億，完整踩中了這個行業從2.0時代的紅利期，到3.0時代存量博弈的全過程，也嘗遍了這個行業的酸甜苦辣。

二、2.0時代的紅利，我也曾是"飄著的"機構人

2016到2020年間的不良資產市場，老玩家都記得：資產價格一直在漲，拿到包不要多長時間就有投資人接手。當時我在AMC，背靠國有平臺，手里握著資產包的資源，民間投資人找我們合作都客客氣氣的，拿包也好，配資也好，借通道也好，因為我們是甲方賣家。

即便項目不轉讓，自己走流程、推進訴訟、等著拍賣就行，根本不用想什么盤活運營?，F在回頭看，那是吃了時代的紅利、吃了平臺的紅利。

當時的我和很多機構同行一樣，難免有點飄，總覺得民間投資人"不正規、膽子大"。從來沒真正沉下心去了解他們怎么做的。

我自己在江西就踩過坑——收了一個沒有抵押物的債權，債務人態度很好，承諾和解。我們覺得"有意愿、有資產，穩了"，結果項目剛收下來，債務人因非法集資被刑拘，企業直接倒閉。最后只能組包轉讓，勉強打平成本。

如果當時盡調再深入一點，很多風險苗頭是能發現的。 這教訓我一直記著。

三、3.0時代，出來做服務商才真正看懂行業

從做特許服務商開始到現在，是我對這個行業認知顛覆最大的幾年。

我終于站在了墻的另一邊，看清了機構和民間各自的無奈。

先說機構的難。 不是不專業，是被制度捆住了手腳。

我在廣西代理過一個項目——南寧市中心一塊商住用地，規劃指標不合理，連續流拍了好幾次。我們做了完整的盡調分析，結論很明確：只有以物抵債拿到產權后，對接政府部門調整規劃指標，再找人合作開發，才是最合適的處置路徑。

但機構的制度規定：抵債前必須找到明確的合作方，必須有可落地的改規方案。我也接觸了不少有實力的投資方，他們有渠道去核實改規的可能性。但問題卡在——在真正落定之前，資產的價格不明，合作方案不明，投資人資質要求高，合作方除了前期準備劣后資金外，還需要一并籌集后續合作開發的資金，改規時間不確定，市場不確定。這么多不確定的變量擺著，沒有哪個投資人愿意在沒有保障的前提下，自己先動用各方資源跑改規、做方案。項目只能繼續等著。

北方某四大AMC在南寧的項目也一樣。他們手里握著十億級的債權，持有了12年，對應南寧核心地段7萬方的商業物業。資產看似優質，但南寧商業綜合體過剩，本地專業運營型投資人稀缺，他們遠在北方鞭長莫及。業務經辦人員和我探討找尋投資人服務的方式，我說可以不要前期費用，只要一個正規的委托身份，我才能名正言順去對接管理人和投資人。結果方案還是沒通過審批。經辦人只能跟我說："老葉，要不你先幫忙找找投資人，費用到時候你跟投資人談。"

我特別理解。我原來在AMC的時候何嘗不是這樣？很多時候項目推不動，只能靠自己的個人情面找朋友幫忙。不是他們不想做，是制度限制。

再說民間的難。 我更想說的是——我理解了他們的不容易。

我見過太多民間投資人，為了一個項目跑幾十次現場，對接十幾個部門。他們愿意花精力、愿意投錢、愿意做最苦最累的盤活運營，這是很多機構做不到的。但最大的痛點，是信息不對稱和機構的制度壁壘。

很多時候，好不容易看上一個項目，機構只給最基礎的債權信息，資產的瑕疵、隱性的債務、歷史問題一概不清楚。等花了人力物力盡調，才發現項目里藏著一堆坑。更無奈的是，有些機構明明自己處置不動，卻因為考核還是固守原來的定價邏輯，談好的條件到了審批環節說變就變，前面幾個月的努力全部白費。我認識一個做地產的朋友，前前后后跑了三個多月，最后還是因為審批變動黃了。他說："老葉，我不怕吃苦，也不怕花錢，就怕這種沒有確定性的等待。"

這幾年自己創業了，這些感受更深了。原來在機構，辦公室、團隊、經費都是現成的，出去對接人家看的是你背后的平臺?，F在自己干，要租辦公室、養團隊，跑一個包差旅費幾天下來就要過萬；沒有了原來機構的身份，也沒少遭白眼，托關系、請吃飯更是家常便飯，廣西的小鋼炮自己只能豁出去嘗試。我自己也犯過老毛病——帶著機構思維慣性出來，先看估值、先算折扣，結果碰了不少釘子。

所以我現在特別理解民間投資人為什么對項目那么謹慎、那么務實。他們不是不愿意投，是手上的每一分錢都是真金白銀，輸不起，耗不起。

四、那現在我在做什么？

很多人問：現在這個市場，還有機會嗎？

有，但再也不是"膽子大就能賺錢"的時代了?，F在拼的是：你能不能把死資產盤活。

我在廣西做服務商，做的就是這件事。這邊專業的民間投資機構少，很多投資人有資金、有意愿，但專業經驗不夠。我的角色就是幫他們在項目全流程把好關——做研判、設計交易方案和處置方案，具體涉及盡調估值、稅務籌劃、法律流程、交易結構的搭建，以及對接AMC等機構。

經常被人誤解自己做中介，也很無奈，以為我就是幫投資人通過我原來的關系對接AMC談價格，找配資這些活。我要是想這樣就能賺到錢，那都不用千里迢迢浙江不待來廣西了。廣西的市場很大，但真正專業的投資人少，對我而言，深根就有機會。

我自己是注冊會計師，從事不良資產前有10年的審計經驗，加上在本地有自己的律師團隊和會計師事務所團隊配合，結合其他合作方，不是一個人在干，能把項目從盡調到落地全鏈條跑通。

我自己另一個方向：結合自己從業經驗和對市場的理解，我看到一線二線以外的城市，資產狀況本來就沒核心城市好，需要觸及的資源和信息更多、更散。國有機構看不上，民間資本不愿花精力，很多項目根本沒人碰，但這類項目的比例也是很高的。對當地的普通人來說——只要能吃透不良資產的核心邏輯，結合本地資源找到切入點，就能抓住差異化機會。

我見過不少這樣的人：手上有本地人脈，對行業有熱情，但不知道怎么入手。我的角色不是教他們直接花錢投資，而是幫他們找到自己的優勢——是做資源對接，還是做屬地盡調，還是和機構、民間投資人合作——找到自己能切入的位置就行。把非核心城市這塊短板補上，這個行業才真的說得上健康。

說實話，身邊也有人勸我回機構求安穩。但轉眼都快50歲了，這輩子也就干不良資產這一件事了。既然認定了，那就一條路走到底吧！

五、為什么開這個專欄？

首先感謝資產界的邀請。

我不是來當什么導師的。我只是一個干了12年的老兵，在機構待過，也在民間干過，見過行業的繁華，也摸過市場的冰冷。開這個專欄，就是想把我的經歷、踩過的坑、總結的經驗，原原本本分享出來：

·聊聊機構對項目的判斷邏輯、估值方法和處置方式——這些是很多民間投資人想了解但接觸不到的；

·拆解我碰到過的項目案例，成敗都講，把背后的思考和問題說清楚；

·聊聊我對不良資產核心邏輯的領悟；

·也會分享行業動態和政策走向。

第二也要感謝老東家。2014年我剛進總部做財務主管時，公司還不到50個人。看著它一步步走到今天的規模，我心里特別驕傲。沒有那十年的平臺和歷練，就沒有今天的我。

最后說一句：我不是什么專家，也不是什么大佬。寫的東西都是我個人的經驗之談，不一定對。說得不對的地方，歡迎同行批評指正，大家一起交流。

不良資產是個需要長期深耕的行業，路還很長，咱們一起走。

如果你也是不良資產行業的同行，想進一步交流，可以關注我的公眾號"老葉說不良"。

版權聲明：本文為老葉在資產界的獨家原創內容，未經本人及資產界授權，任何平臺不得轉載、摘編或另作他用，侵權必究。

資產界專欄作者：老葉

廣西米澤資產創始人

財務出身，上海財大會計碩士，注冊會計師，早年任職安永審計。2014年加入某國有地方AMC，從總部財務主管轉型子公司分管業務副總，2021年轉型特許服務商，2025年在南寧創立米澤資產。

不良資產從業12年，業務遍及全國10省份，操盤規模超百億，完整經歷行業 2.0 紅利期到3.0存量博弈期，既懂機構制度邏輯，又通民間實操路徑。

現扎根廣西做不良資產綜合服務商，同時專注為普通人入局不良資產提供專業指導。

目前在資產界開設獨家專欄，分享一線實戰經驗、項目案例、機構項目邏輯與行業政策動態。

*添加主編微信投稿：wjki200921

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“資產界”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 從國有AMC到獨立服務商，我見過不良資產最好和最壞的樣子